編者按

　　當各地樓盤的降價潮剛剛拉開帷幕，一時間卻出現了一大堆“被稱”或“自稱”零利甚至虧損的樓盤。然而，這些樓盤中真正虧損的項目其實是極少數，多數項目的毛利可能仍然要高於其他行業的一般水平。

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　上海有一家開出了低於一萬元一平方米銷售價格的樓盤——旭輝瀾悅灣，因為自稱“零利”銷售而成為近期媒體報道的熱點。但上海市建設交通委員會公佈的該項目的總投資額折算每平方米的投資卻只有6000多元，以目前的售價計算，開發商至少能取得每平方米3000多元的毛利。

　　上海杜躍平律師事務所律師杜躍平表示，房子是否零利潤，要等整個樓盤全部銷售完畢才能算出。而在沒有賣完房子前，就對外宣稱 “零利銷售”，就會誤導購房者，有廣告虛假之嫌。

　　“零利”樓盤毛利或超30%

　　在上海羅涇鎮附近即將在本月底開盤的旭輝瀾悅灣售樓處外，一則“旭輝瀾悅灣，零利銷售20萬起”的廣告分外吸引眼球。而銷售人員也告訴《每日經濟新聞》記者，上述樓盤目前的確是零利潤銷售。受到上述項目自稱“零利”銷售的影響，部分媒體也刊發報道稱，上述樓盤以零利潤銷售。

　　但上海市建設交通委員會公佈的上海市建設項目信息卻顯示，所謂“零利潤”的説法並不真實。上述項目的總投資僅9.01億，總建築面積達到140068平方米，以此計算每平方米的投資額僅為6434.52元。

　　另據上述項目的項目公司——上海旭明置業有限公司和上海新馬建設(集團)有限公司簽定的施工總包合同，16棟六到七層的多層和一棟十八層的高層，以及一棟兩層和一棟地下建築，總共55109.8平方米的施工總建面，合同總包價卻只有11030.6737萬元，折合每平方米的造價僅2001.58元。

　　而該項目的前身寶山工業園區潘涇路東側地塊(北塊)在去年底被旭輝摘得時的土地樓板價只有2801元/平方米。杜躍平告訴《每日經濟新聞》記者，開發商的成本包括建安成本、財務成本、管理費用、土地成本加稅費。而按照上述公開成本計算，顯然遠遠沒有達到9800元一平方米。

　　中房信分析師薛建雄也告訴《每日經濟新聞》記者，一般情況下，登記在上海市建設交通委員會的房地産項目的總投資，實際上就是扣除稅收外，開發商的全部成本投入，只是不包括稅收成本而已。

　　《每日經濟新聞》記者按照上海市建設交通委員會公佈的信息，以及開發商公佈的房價計算，該項目的毛利可以達到30%以上。

　　戶外廣告或和實際不符

　　既然開發商仍然有很高的毛利，為何仍然對外宣傳“零利潤”？《每日經濟新聞》記者採訪旭輝集團相關媒體負責人，但該負責人稱“對此搜房網有直播”就挂了電話。而記者並未在搜房網看到上述直播。此後記者再次致電上述負責人，未獲接聽。

　　杜躍平告訴 《每日經濟新聞》記者，開發商的廣告承諾要和事實一致。而上述旭輝瀾悅灣的“零利潤”廣告與公司上報給上海市建設交通委員會的材料顯然不符合。

　　對此，薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，旭輝瀾悅灣的原定容積率為1.8，但目前銷售的部分容積率只有1.0。在這樣的情況下，項目的開發成本可能增加了，所以開發商以此為理由稱“零利潤率”。

　　但杜躍平認為，判斷房屋是否是零利潤，應該從整個項目去考慮，而不能以項目的一個部分，或者單獨一套房作為考慮。如果是這樣，旭輝瀾悅灣的戶外彩旗廣告所稱的“零利”銷售可能和事實不符。

　　降價風潮或減速

　　事實上，目前真正意義上的虧本或零利潤樓盤在整個上海樓市幾乎沒有。上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉説，目前全行業內真正可能虧本的，只能是2009年和2010年上海成交的20余幅單價或總價“地王”。但截至目前，只有三到四個已上市，其他項目幾乎都沒有。而這些項目的售價並不低。

　　此前中房信的分析稱，目前的降價更多的是房地産企業年底快速回籠資金過冬的短期行為。隨著未來政策的適度寬鬆，反映到房地産領域，就使得企業的融資環境得到改善。其依據是央行10月新增信貸為5868億，比9月的4700億明顯增多。而10月M2同比增速為12.9%，比9月略有下降，但降幅趨緩，對137家內地上市房企貨幣資金分析發現，上市房企貨幣資金對短期債務覆蓋率與M2同比增速走勢幾乎趨於一致，呈現出顯著的相關性。