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昔日地王今日零利潤 麵粉高過麵包價將再現?

發佈時間:2011年11月24日 11:04 | 進入復興論壇 | 來源:廣州日報 | 手機看視頻


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昔日地王今日慘遭“零利潤”

  拐點來臨,樓市預期發生改變,當年輝煌一時的地王而今面臨著前所未有的尷尬,要麼“零利潤”出售,或者延遲開工。專家表示,房地産行業當年只要拿一塊地就能發財的暴利時代已經過去。

  南京江寧區樓盤銀城千花溪,曾是2010年4月的江寧地王。當年,銀城地産以2.88億元拿下地塊,折合樓面地價高達6449元/平方米。一年之後,整個市場的氛圍完全轉向,銀城千花溪吹風價在11000~12000元/平方米之間。開發商表示,按照這一價格定位,基本沒有利潤。

  地王自稱沒利潤

  號稱零利潤的不止這一家。11月18日,北京通州某知名地産商項目起價9980元/平方米,這也是時隔兩年北京再次出現低於萬元的樓盤,行業稱其為“虧本賣”。上週末,上海靠近寶山7號線的旭輝瀾悅灣,由區域價12800元/平方米直降3000元,也成為上海近年內出現的鮮有的萬元以下盤,銷售宣傳是“零利潤”。

  果真是零利潤嗎?上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭表示,建安成本一般為2000~3000元/平方米,稅費估計是1000~2000元/平方米。此外,還有銷售費用財務成本等。“像千花溪這個項目,按這種地價,能有10%的凈利潤估計就不錯了。” 而一般的房地産項目毛利潤為40%左右,凈利潤20%。

  而廣州某地産商表示,他們此次推出的北京項目是4.2米層高的LOFT項目,60平方米的建築面積,實用面積有80多平方米,9980元/平方米的價格是折合所有面積之後的價格,實際價格在12000元/平方米以上。

  雖然賺不了很多,但並不存在虧本賣的情況。“更多的是一種營銷策略。”該負責人坦言。

  大部分只是讓利銷售

  廣東省房協理事趙卓文表示,如今所謂的零利潤地塊,要符合兩個條件,一是2009年後高位拿的地,二是地王,“所以這些只是少數,99%的樓盤不會出現這種情況,大部分還只是讓利銷售。開發商割點肉而已,少賺一點。”

  “這是一種策略性的降價,策略性的活法。”中國房産信息集團研究總經理陳嘯天點評道。

  “過冬”策略

  部分地王推遲開工

  隨著調控的深入,當年的“地王”已經成為燙手山芋,扼住了開發商的資金生命鏈。除了部分項目“零利潤”攬客,不少開工或未動工的地王更是放慢了進度。11月15日,保利地産的北京薊門橋“地王”項目因超限一年未動工而被曝光。在上海,2009年拍出的8塊“地王”,如今僅有3塊地上市在售。

  那麼,廣州的地王有沒有風險?“完全有可能。”趙卓文表示,當年白雲新城的地價高達2萬元/平方米,加上兩年的利息,成本價已經到了2.5~3萬元/平方米。在現在這種情況下,怎麼賣?

  記者查到,去年底保利拿下的白雲新城編號為AB 2907008-2的住宅地塊,身價高達11億元,折合樓面地價20605元/平方米;中海地産拿下的AB2907008-3地塊,樓面地價高達19971元/平方米;此外,保利拿下的AB2907008-1、AB2907009地塊,樓面地價達19632元/㎡。

  隨後,記者在廣州市房管局公佈的今年9月份廣州市房地産通報中查詢到,白雲區最高成交均價的同和街,目前的均價是25600元/平方米。麵粉價高過麵包價的情況顯而易見。(記者 蔣悅飛)

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