昔日地王今日慘遭“零利潤”

　　拐點來臨，樓市預期發生改變，當年輝煌一時的地王而今面臨著前所未有的尷尬，要麼“零利潤”出售，或者延遲開工。專家表示，房地産行業當年只要拿一塊地就能發財的暴利時代已經過去。

　　南京江寧區樓盤銀城千花溪，曾是2010年4月的江寧地王。當年，銀城地産以2.88億元拿下地塊，折合樓面地價高達6449元/平方米。一年之後，整個市場的氛圍完全轉向，銀城千花溪吹風價在11000~12000元/平方米之間。開發商表示，按照這一價格定位，基本沒有利潤。

　　地王自稱沒利潤

　　號稱零利潤的不止這一家。11月18日，北京通州某知名地産商項目起價9980元/平方米，這也是時隔兩年北京再次出現低於萬元的樓盤，行業稱其為“虧本賣”。上週末，上海靠近寶山7號線的旭輝瀾悅灣，由區域價12800元/平方米直降3000元，也成為上海近年內出現的鮮有的萬元以下盤，銷售宣傳是“零利潤”。

　　果真是零利潤嗎？上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭表示，建安成本一般為2000~3000元/平方米，稅費估計是1000~2000元/平方米。此外，還有銷售費用財務成本等。“像千花溪這個項目，按這種地價，能有10%的凈利潤估計就不錯了。” 而一般的房地産項目毛利潤為40%左右，凈利潤20%。

　　而廣州某地産商表示，他們此次推出的北京項目是4.2米層高的LOFT項目，60平方米的建築面積，實用面積有80多平方米，9980元/平方米的價格是折合所有面積之後的價格，實際價格在12000元/平方米以上。

　　雖然賺不了很多，但並不存在虧本賣的情況。“更多的是一種營銷策略。”該負責人坦言。

　　大部分只是讓利銷售

　　廣東省房協理事趙卓文表示，如今所謂的零利潤地塊，要符合兩個條件，一是2009年後高位拿的地，二是地王，“所以這些只是少數，99%的樓盤不會出現這種情況，大部分還只是讓利銷售。開發商割點肉而已，少賺一點。”

　　“這是一種策略性的降價，策略性的活法。”中國房産信息集團研究總經理陳嘯天點評道。

　　“過冬”策略

　　部分地王推遲開工

　　隨著調控的深入，當年的“地王”已經成為燙手山芋，扼住了開發商的資金生命鏈。除了部分項目“零利潤”攬客，不少開工或未動工的地王更是放慢了進度。11月15日，保利地産的北京薊門橋“地王”項目因超限一年未動工而被曝光。在上海，2009年拍出的8塊“地王”，如今僅有3塊地上市在售。

　　那麼，廣州的地王有沒有風險？“完全有可能。”趙卓文表示，當年白雲新城的地價高達2萬元/平方米，加上兩年的利息，成本價已經到了2.5~3萬元/平方米。在現在這種情況下，怎麼賣？

　　記者查到，去年底保利拿下的白雲新城編號為AB 2907008-2的住宅地塊，身價高達11億元，折合樓面地價20605元/平方米；中海地産拿下的AB2907008-3地塊，樓面地價高達19971元/平方米；此外，保利拿下的AB2907008-1、AB2907009地塊，樓面地價達19632元/㎡。

　　隨後，記者在廣州市房管局公佈的今年9月份廣州市房地産通報中查詢到，白雲區最高成交均價的同和街，目前的均價是25600元/平方米。麵粉價高過麵包價的情況顯而易見。（記者 蔣悅飛）