狂漲價、久囤地、撬地球——最經典的樓市三大暴利法則，在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。新華社發

　　嘉賓簡介

　　易憲容，經濟學博士，中國社科院金融研究所研究員，原金融研究所金融發展室主任，後辭去該職位。有網友稱他為“房地産平民代言人”，對樓市一向以“敢言”著稱，其言論“房地産業挾持著整個中國經濟”曾引起極大反響。

　　■ 深圳特區報記者 譚德波

　　核心提示

　　樓市“拐點”何時到來？現階段，這是個熱門話題，但沒人能給出確切答案。開發商部分降價，是否意味著普通購房者今後將以更低價格買到房？二手房評估徵稅，銀行首套房利率提高，這是不是樓市調控政策逆轉的開始？針對以上熱點話題，記者日前採訪了長期關注樓市的經濟學家易憲容。

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　　地産業目前

　　仍是暴利行業

　　深圳特區報：一些專家認為，自從招拍挂制度實行之後，房地産已不是暴利行業。您怎麼看？

　　易憲容：這個問題沒有必要去分析。只要看中國富豪榜上的名單，哪一位和房地産無關？另外，即便很多地産商都説利潤不高，但實際進入地産業的企業並未減少。

　　這些年來，一些家電、實業類公司爭先恐後進入房地産，甚至因此“荒廢”主業。現在，一些互聯網公司也開始忙於圈地，這不是因為企業要搞“多元化”，而是地産利潤依舊很高，比他們之前做的實業要高得多。

　　對房地産商來説，目前房地産市場化程度比較低，住房産品是房地産企業壟斷性定價。同時，加上消費者分散，住房信息不對稱以及房地産採取的不同營銷策略，購房者在市場上與開發商的談判能力低。現實中，有多少購房者能和開發商講價呢？在我看來，暴利的本質在於利用全國人民公有的土地資源，讓住房成了極少數人賺錢謀取暴利的工具，掠奪與損害了全國大多數人的利益。很多開發商幾千元起家，幾年之後就身家上億，在全世界也很少有一個行業能讓人如此快速地致富吧？

　　深圳特區報：在地産業鏈條上，地方政府、地産商及炒房團都是不可缺少的一環。地産暴利究竟出現在哪個環節，購房者也能有暴利嗎？

　　易憲容：每個環節都有利益。此前，因為有開發商降價，有購房者要求補償樓價，我覺得這種情況應區別看待。如果購房者將買樓視為投資，既然進入這個利益鏈條，就應坦然承受投資損失。當然，如果是視購房為生活必需品，則可另當別論。

　　在股市，炒股虧錢你可能自認倒楣，進入樓市如果是為了投資或投機，也是如此。如果想退房，要看退房的目的是什麼。如果開發商存在欺詐，沒有按合同辦理業務，購房者可到法院打官司，要求退房。但是，不能因為房價降低了就要求退房，這是不合理的訴求。過去200萬買的房子，現在跌到50萬，那是你應該承受的。

　　中國樓市的投資或者説投機因素很強。你到北京去看看，之前賣出的住房是否真正是在解決居民的居住需求？目前許多小區的住房，儘管賣出去了幾年，但是根本無人居住，空置並不少見。好的房子長期空置無人居住，資源嚴重浪費，同時，很多人連基本的居住條件都無法滿足。換個角度想，炒房的人都不用去工作，只要去炒房就能讓財富增值數倍，這是很荒唐的事情，既不利於民生改善，也無益於實體經濟。

　　2

　　關鍵是去除

　　樓市賺錢功能

　　深圳特區報：前幾年的樓市調控政策，緣何遏制不住房價上漲？

　　易憲容：2004年以來，政府一直在調控樓市，特別是2010年以來，調控政策出臺更加頻繁。但為何政策越多，房價升得越高？根本上就是因為沒有去除住房的賺錢功能。只要持有住房有利可圖，那麼，無論是商品住房還是保障房，所有人都會趨之若鶩，房價怎會不高？當住房賺錢效應隨著房價飆升進一步強化，如果調控政策不是從這裡入手，僅是做些表面文章，比如限購、限價等，那麼房價還會漲更高。

　　深圳特區報：如何才能去除樓市的賺錢功能呢？

　　易憲容：房地産問題的關鍵，在於房子已變成投資品而非消費品。當住房變成投資品，一個人買多少套都沒問題。要解決這個問題，要從金融信貸著手。房地産問題在一定程度是個金融問題。收緊信貸，調控樓市便可以釜底抽薪。

　　上半年，樓市出現一些調整，根本上是央行貨幣政策收緊或銀行信貸按揭政策變化的結果。近10年來，國內房價飚升，地産泡沫吹大，基本上都是由信貸和稅收政策推動，2009和2010年表現最為明顯。

　　數據顯示，今年6月末，全國主要金融機構房地産貸款餘額10．26萬億元，其中個人住房貸款餘額6．26萬億元。兩個指標都比2008年增長1倍。更為嚴重的是，還有人估算，現在的逾56萬億元的銀行信貸中，可能六成左右都與地産有關。在推高樓市的同時，巨大的貸款量也蘊含極大風險。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來。如果房價下跌，風險有多高是無法預計的。是否能夠改變這種功能，在於決策者決心有多大。

　　3

　　拐點的出現

　　要看稅收政策

　　深圳特區報：現在，地産商開始降價售樓，這是不是意味著樓市“拐點”可能會到來？

　　易憲容：這樣説還為時過早，除了我上面講的金融信貸政策，“拐點”何時到來取決財稅政策調整。房地産稅是一個綜合概念，包括了交易流轉稅、所得稅及住房持有稅或物業稅。如果稅制設計得當，遏制樓市投機並不難。

　　在香港，住房交易稅高達4．25％，任何人都無法通過陰陽合同來避稅。近來，香港為打擊房地産投機，把成交半年之內的住房交易稅再加15％，一年之內交易的再加10％，二年內交易的再加5％等，這樣一來，基本上遏制住了炒房勢頭。

　　深圳特區報：您對地産稅收政策的轉變有何建議？

　　易憲容：在內地，稅制對炒房依舊較為寬鬆。房地産稅在多數國家屬於地方稅，為地方財政重要部分。

　　上世紀90年代中期，美國地方年財政收入1萬多億美元，其中房地産稅就佔20％以上。目前，國內房地産稅比重偏低，與房地産有關的稅僅佔全部稅收收入的比重很低，佔地方財政收入的比重也不到10％。同時，由於樓市和地方財政密切相關，地方還會採取“減稅”措施。比如房地産交易稅，當前徵收幅度是在1．5％－3％。由於其彈性大，如果地方政府鼓勵更多人買房，一般會“就低不就高”。還有不少二手房交易都會採取陰陽合同避稅，從而使得內地住房交易稅實際上非常低。

　　因此，要遏制投機，首先要從交易流轉稅及交易所得稅入手。只要對這兩種房地産稅進行改革，高房價泡沫豈有擠不出的道理？

　　觀點回顧

　　地産業更應

　　注重保障民生

　　深圳特區報：您在六年前便認為“房地産業挾持著整個中國經濟”，現在對這一觀點有修正嗎？

　　易憲容：在歐美，房地産從來不是支柱産業。你根本找不到像中國地産業這樣輝煌的對應行業。即便是房價泡沫已破滅的日本，地産業也不是支柱行業。日本經濟的支柱行業顯然是製造業。

　　中國房價這些年一直在漲，越來越多的人買不起房，炒房團卻一夜暴富，結果是大量房屋空置。如果要説這些年有變化的話，那就是這種“挾持經濟”的程度加深和加重了。

　　不可否認，房地産業對其他行業有拉動作用，但更應是民生産業，而不是強調經濟支柱作用。現在，仍有很多人買不起房，如果房價下降，房地産銷量會升高，對其他行業的拉動就更大，這是顯而易見的道理。拉動經濟和高房價沒有關係。所謂“剛性需求”，我更不敢茍同。未來的樓市一定要改變過度炒作的發展模式，否則這種“挾持”對中國經濟來説，仍很危險。

　　深圳特區報：很多人説你是“房地産平民代言人”，你怎麼看這個頭銜？

　　易憲容：我不是什麼代言人，我只是説出了事實。簡單的問題再被一些人複雜化後，我再把它回歸到簡單。

　　10月份70個

　　大中城市房價表現

　　與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。

　　74個

　　34個

　　下降

　　20個

　　持平

　　與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有2個，比9月份增加了1個。漲幅回落的城市有59個。