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易憲容:樓市拐點出現説法為時尚早

發佈時間:2011年11月24日 07:43 | 進入復興論壇 | 來源:深圳特區報 | 手機看視頻


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狂漲價、久囤地、撬地球——最經典的樓市三大暴利法則,在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致。新華社發

  嘉賓簡介

  易憲容,經濟學博士,中國社科院金融研究所研究員,原金融研究所金融發展室主任,後辭去該職位。有網友稱他為“房地産平民代言人”,對樓市一向以“敢言”著稱,其言論“房地産業挾持著整個中國經濟”曾引起極大反響。

  ■ 深圳特區報記者 譚德波

  核心提示

  樓市“拐點”何時到來?現階段,這是個熱門話題,但沒人能給出確切答案。開發商部分降價,是否意味著普通購房者今後將以更低價格買到房?二手房評估徵稅,銀行首套房利率提高,這是不是樓市調控政策逆轉的開始?針對以上熱點話題,記者日前採訪了長期關注樓市的經濟學家易憲容。

  1

  地産業目前

  仍是暴利行業

  深圳特區報:一些專家認為,自從招拍挂制度實行之後,房地産已不是暴利行業。您怎麼看?

  易憲容:這個問題沒有必要去分析。只要看中國富豪榜上的名單,哪一位和房地産無關?另外,即便很多地産商都説利潤不高,但實際進入地産業的企業並未減少。

  這些年來,一些家電、實業類公司爭先恐後進入房地産,甚至因此“荒廢”主業。現在,一些互聯網公司也開始忙於圈地,這不是因為企業要搞“多元化”,而是地産利潤依舊很高,比他們之前做的實業要高得多。

  對房地産商來説,目前房地産市場化程度比較低,住房産品是房地産企業壟斷性定價。同時,加上消費者分散,住房信息不對稱以及房地産採取的不同營銷策略,購房者在市場上與開發商的談判能力低。現實中,有多少購房者能和開發商講價呢?在我看來,暴利的本質在於利用全國人民公有的土地資源,讓住房成了極少數人賺錢謀取暴利的工具,掠奪與損害了全國大多數人的利益。很多開發商幾千元起家,幾年之後就身家上億,在全世界也很少有一個行業能讓人如此快速地致富吧?

  深圳特區報:在地産業鏈條上,地方政府、地産商及炒房團都是不可缺少的一環。地産暴利究竟出現在哪個環節,購房者也能有暴利嗎?

  易憲容:每個環節都有利益。此前,因為有開發商降價,有購房者要求補償樓價,我覺得這種情況應區別看待。如果購房者將買樓視為投資,既然進入這個利益鏈條,就應坦然承受投資損失。當然,如果是視購房為生活必需品,則可另當別論。

  在股市,炒股虧錢你可能自認倒楣,進入樓市如果是為了投資或投機,也是如此。如果想退房,要看退房的目的是什麼。如果開發商存在欺詐,沒有按合同辦理業務,購房者可到法院打官司,要求退房。但是,不能因為房價降低了就要求退房,這是不合理的訴求。過去200萬買的房子,現在跌到50萬,那是你應該承受的。

  中國樓市的投資或者説投機因素很強。你到北京去看看,之前賣出的住房是否真正是在解決居民的居住需求?目前許多小區的住房,儘管賣出去了幾年,但是根本無人居住,空置並不少見。好的房子長期空置無人居住,資源嚴重浪費,同時,很多人連基本的居住條件都無法滿足。換個角度想,炒房的人都不用去工作,只要去炒房就能讓財富增值數倍,這是很荒唐的事情,既不利於民生改善,也無益於實體經濟。

  2

  關鍵是去除

  樓市賺錢功能

  深圳特區報:前幾年的樓市調控政策,緣何遏制不住房價上漲?

  易憲容:2004年以來,政府一直在調控樓市,特別是2010年以來,調控政策出臺更加頻繁。但為何政策越多,房價升得越高?根本上就是因為沒有去除住房的賺錢功能。只要持有住房有利可圖,那麼,無論是商品住房還是保障房,所有人都會趨之若鶩,房價怎會不高?當住房賺錢效應隨著房價飆升進一步強化,如果調控政策不是從這裡入手,僅是做些表面文章,比如限購、限價等,那麼房價還會漲更高。

  深圳特區報:如何才能去除樓市的賺錢功能呢?

  易憲容:房地産問題的關鍵,在於房子已變成投資品而非消費品。當住房變成投資品,一個人買多少套都沒問題。要解決這個問題,要從金融信貸著手。房地産問題在一定程度是個金融問題。收緊信貸,調控樓市便可以釜底抽薪。

  上半年,樓市出現一些調整,根本上是央行貨幣政策收緊或銀行信貸按揭政策變化的結果。近10年來,國內房價飚升,地産泡沫吹大,基本上都是由信貸和稅收政策推動,2009和2010年表現最為明顯。

  數據顯示,今年6月末,全國主要金融機構房地産貸款餘額10.26萬億元,其中個人住房貸款餘額6.26萬億元。兩個指標都比2008年增長1倍。更為嚴重的是,還有人估算,現在的逾56萬億元的銀行信貸中,可能六成左右都與地産有關。在推高樓市的同時,巨大的貸款量也蘊含極大風險。房價上漲時,這些貸款風險自然隱蔽起來。如果房價下跌,風險有多高是無法預計的。是否能夠改變這種功能,在於決策者決心有多大。

  3

  拐點的出現

  要看稅收政策

  深圳特區報:現在,地産商開始降價售樓,這是不是意味著樓市“拐點”可能會到來?

  易憲容:這樣説還為時過早,除了我上面講的金融信貸政策,“拐點”何時到來取決財稅政策調整。房地産稅是一個綜合概念,包括了交易流轉稅、所得稅及住房持有稅或物業稅。如果稅制設計得當,遏制樓市投機並不難。

  在香港,住房交易稅高達4.25%,任何人都無法通過陰陽合同來避稅。近來,香港為打擊房地産投機,把成交半年之內的住房交易稅再加15%,一年之內交易的再加10%,二年內交易的再加5%等,這樣一來,基本上遏制住了炒房勢頭。

  深圳特區報:您對地産稅收政策的轉變有何建議?

  易憲容:在內地,稅制對炒房依舊較為寬鬆。房地産稅在多數國家屬於地方稅,為地方財政重要部分。

  上世紀90年代中期,美國地方年財政收入1萬多億美元,其中房地産稅就佔20%以上。目前,國內房地産稅比重偏低,與房地産有關的稅僅佔全部稅收收入的比重很低,佔地方財政收入的比重也不到10%。同時,由於樓市和地方財政密切相關,地方還會採取“減稅”措施。比如房地産交易稅,當前徵收幅度是在1.5%-3%。由於其彈性大,如果地方政府鼓勵更多人買房,一般會“就低不就高”。還有不少二手房交易都會採取陰陽合同避稅,從而使得內地住房交易稅實際上非常低。

  因此,要遏制投機,首先要從交易流轉稅及交易所得稅入手。只要對這兩種房地産稅進行改革,高房價泡沫豈有擠不出的道理?

  觀點回顧

  地産業更應

  注重保障民生

  深圳特區報:您在六年前便認為“房地産業挾持著整個中國經濟”,現在對這一觀點有修正嗎?

  易憲容:在歐美,房地産從來不是支柱産業。你根本找不到像中國地産業這樣輝煌的對應行業。即便是房價泡沫已破滅的日本,地産業也不是支柱行業。日本經濟的支柱行業顯然是製造業。

  中國房價這些年一直在漲,越來越多的人買不起房,炒房團卻一夜暴富,結果是大量房屋空置。如果要説這些年有變化的話,那就是這種“挾持經濟”的程度加深和加重了。

  不可否認,房地産業對其他行業有拉動作用,但更應是民生産業,而不是強調經濟支柱作用。現在,仍有很多人買不起房,如果房價下降,房地産銷量會升高,對其他行業的拉動就更大,這是顯而易見的道理。拉動經濟和高房價沒有關係。所謂“剛性需求”,我更不敢茍同。未來的樓市一定要改變過度炒作的發展模式,否則這種“挾持”對中國經濟來説,仍很危險。

  深圳特區報:很多人説你是“房地産平民代言人”,你怎麼看這個頭銜?

  易憲容:我不是什麼代言人,我只是説出了事實。簡單的問題再被一些人複雜化後,我再把它回歸到簡單。

  10月份70個

  大中城市房價表現

  與上月相比,70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有34個,持平的城市有20個。

  74個

  34個

  下降

  20個

  持平

  與去年同月相比,70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有2個,比9月份增加了1個。漲幅回落的城市有59個。

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