[導讀]開發商一度代替房管局進行購房者資格審查；全款付清情況下，主城區可購房曾由兩套變為四套。

　　關於限購令的每一則消息，都在牽動房産界的神經。

　　據知情人士透露，11月11日，成都市房管局召集當地多家開發商座談，並在會上宣佈，政府準備僅在房産證登記發放時核查購房人資格。而原來網上簽約時對購房人的資格審核，轉交由開發商和房産仲介執行。

　　這被外界解讀為“放鬆對購房者的資格審查”、“限購鬆動”。

　　本報記者多方證實，上述關於購房資格審查的新政在成都實行了約一週時間，但目前已停止執行。

　　成都市城鄉住房管理局11月21日發佈新聞稿稱，將繼續執行原有限購政策。“現在網簽時我們要像過去一樣審核上傳材料。”兩位不願透露姓名的成都房管系統人士22日對本報記者説。

　　多位成都地産和金融界人士分析，政府此舉會默許開發商售出更多房産，因為在當地期房銷售後，往往兩年後才開始辦理房産證。

　　當地有消息稱，住房和城鄉建設部房地産監管司已注意到成都的做法，並最終導致上述政策撤銷。但住建部一位分管副司長對本報記者表示，“住建部並沒有派人去叫停。如果當地政策屬實，的確存在政治風險。”

　　短暫後置的審查

　　11月11日夜，數十家地産企業負責人被召集至成都房管局座談。11月12日，刀客地産顧問機構董事長謝逸楓在其認證微博上稱：“昨晚成都80%主流開發商在房管局開會，即使處於限購資格的人，也可以暫時予以備案，只需要購買人寫下承諾即可。是不是真的？”

　　此後市場關於成都限購政策將鬆動的傳聞主要為兩條：第一是開發商將擁有備案的資格，即代替房管局審查購房者的資格；第二，在全款付清的情況下，戶籍在成都主城區（成華、青羊、金牛、高新、武侯、錦江）的家庭，可購房屋數量由之前的兩套上升至四套。

　　本報記者11月18日分別在萬科、華潤、陽光、中國鐵建、藍光等公司在成都的樓盤進行實地調查，除中國鐵建、藍光雲鼎外，其餘樓盤置業顧問均承認確有此事。

　　自當日開始，成都房管局網簽合同管理系統顯示，商品房限購初期審核，調整為由開發企業對購房人和家庭成員進行限購標準審查，然後上傳至房管局備案。

　　一家當地地産代理機構向本報記者展示，進入網簽環節後，系統將彈出3條信息：提示開發企業與客戶應共同承諾，購買時符合限購條件，所有風險及經濟法律責任由雙方承擔。

　　在網上確認以上3條信息後，開發商便可擬定合同並直接備案，而無需再由房管局審批是否符合限購條件，並省掉申請備案家庭號的流程。

　　而政府部門對購房人的資料審查，將後置到辦理登記房産證時進行。

　　多位當地地産公司營銷人員介紹，當地盛行期房預售，從購房至交房的建設期一般為一年，委託開發商辦理房産證的交付期最短約一年。由此，購房者的資料審核，極有可能在一年多以後進行。

　　但個人商品房貸款仍由銀行獨立審核。多家當地銀行貸款部門人士證實，目前審核條件仍參照限購令執行，並沒有放寬。

　　如果預期到一年後限購令取消，不符合購房條件者，亦可能通過支付全款或委託仲介辦理貸款，先行入市購房。

　　誰在推動？

　　雖然成都購房資格審查新政已經停止，但其中釋放的政策預期，卻令外界議論紛紛。

　　CREIS中指數據顯示，成都市主城區上周（11月14日—11月20日）商品房成交約1700套，較前一週上漲約16%。在新政停止執行前日（11月21日），日成交331套，約是前一日成交量的4.2倍。

　　有消息認為，地産企業是這一政策的推動方。本報記者獲知，成都市房管局市場和産業部門近期曾多次在企業調研。11月11日的會議上，當地市場份額較高的置信、萬科、華潤、藍光等開發商均參與其中。

　　當地多家商業銀行的消息稱，目前地産企業的償貸情況基本穩定。大型企業的資金鏈似乎並不緊張。

　　對地産企業而言，回籠現金的需求，可能來自抄底土地市場的需要。10月成都地塊成交信息顯示，住宅類土地樓面價僅267元/㎡，較上月降幅約94.06%。11月15日，成都市土地拍賣中心掛牌出讓的4個地塊，皆以底價成交。

　　“很多人認為是抄底的機會，而且拿到土地，未來總是更容易獲得（信貸）資金。”一位進駐當地的地産投資機構負責人分析稱。

　　另一種分析則稱，如果更多開發商回籠資金以參與土地競拍，地方政府獲得的土地出讓金將會走高——這或許是地方政府調整購房資格審查的動機之一。

　　去年，成都市的土地出讓金總額共計550億元，超過了425億元的一般財政預算收入。但今年一季度曾傳出，當季其土地出讓金收入降幅達98%。

　　截至10月，成都市中心城區通過招拍挂方式成交住宅類用地2054.51畝，僅完成全年供地計劃的57.8%。同比2010年下降21.86%。主城區通過招拍挂方式成交的住宅

　　用地均價為638.57萬元/畝，同比2010年下降6.4%。

　　對於決策程序變更的原因，成都市房管局新聞辦拒絕發表更多評論。一位區級房管局人士透露，日常工作中確實存在審核人力不足的情況。他認為，政策初衷並非鼓勵人們提供虛假材料。

　　新政停止執行之前，其他各方尚在評估變更的風險。多位銷售人員説，開發商和仲介機構並不掌握房管局的信息系統，因此在審核購房人資料複印件時難以盡職，一些公司正責成法務人員擬定免責合同。

　　免責合同多以附件形式加入商品房買賣合同，內容包括“購房人自行承諾自己符合限購的承諾書”。因外地購房者提供的社保、稅票可為複印件，需要在複印件上簽字並加按手印。

　　亦有一些開發商面對新政，擔心未來無法為業主辦證，承擔連帶責任，因此未對銷售人員傳達。

　　一座城市的調控走向交鋒

　　中央政府從去年開始的調控，在地方一直以責任狀和行政命令強力推行。上周，中國人民大學一份備受爭議的地産報告認為，為了保持9%的經濟增速，中央政府對地産貸款和銷售的限制將會在明年結束，時間窗口將在明年二、三季度。

　　就像中國其他大城市，成都對樓市的調控在貨幣和政策層面已執行近三個季度。銀監部門維持著對流向地産業信貸比例的日常監管。在政策層面，成都六個城區已執行三個季度的限購令，家庭二套房和未繳納足夠時長社保的外地購房者都被排除在外。

　　當地地産銷售信息顯示，去年10月成交量持續下降，僅在今年夏季緩慢上升，但9、10月成交旺季比去年同期仍下降明顯。

　　此前，一些地方政府傳出“取消限購令”新聞，引發輿論擔憂。在廈門、福州、海口等城市均設定12月31日為限購政策執行的“有效期限”的同時，成都市的從今年2月14日起施行的“限購令”，卻並未設定政策執行的時間尺度。

　　事實上，繞開限購的辦法一直存在，一位成都陽光地産銷售副總經理對本報記者説：“要繞開（當地）限購令，辦法有兩個，第一是你按揭，我們幫你辦理假離婚手續，第二是你付全款，我們保證能在房管局給你備上案。這不是違約辦理，叫技巧性規避。”

　　11月11日的成都房管局會場還傳出消息，成都市本市戶籍居民家庭購房閒置由兩套提高到四套。成都中原地産一位置業顧問在21日下午對本報記者説：“只要兩套房子的産權所有人不是夫妻共有，而為一方所有，夫妻每人都可以再買一套”。

　　開發商們正在經歷寒冬。11月22日成都購房資格審核新政停止，許多人嘆息不已。限購令究竟會還原居住需求，還是難以阻止價格預期？

　　“明年國內限購政策取消的可能性不大，但我希望能有一些細節化的變動”，中國指數研究院華中分院研究副總監李國政建議，應該在限購政策上形成區域和人群的差異。他説，在武漢的光谷，就規定高端人才並不在限購的範圍內。

　　住建部房産市場監管司一位副司長對本報記者確認，並未聽説或叫停成都對購房資格審核程序的變更，但轉移政府部門的審核職責不符合國務院有關精神。

　　“國務院對省會等大城市的限購要求，是一項政治任務，各地應該繼續執行。”他説。21世紀網