□王則楚　

　　廣州市國土房管局開始對新擬訂的《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會程序指導規則》（以下簡稱《指導規則》）公開徵求意見，其關於街道、居委會強勢介入業主大會、業委會的組建和指導的內容，引起了社會的極大關注，尤其是廣大業主的關注。

　　廣州市的《指導規則》實際上是根據住建部2009年12月1日印發的《業主大會和業主委員會指導規則》來制訂的。成立業主大會和業主委員會對業主共有物業進行共同管理，是《物權法》賦予業主的權益，也是業主維護共有物權的最基本條件。沒有業主大會和業委會，共有物業就容易被侵佔，其開發利用的收益補償容易會被竊取。因此，已經佔有共有物業管理權的前期物業管理企業和開發商都極其反對成立業主大會。雖然《物權法》規定“地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”，但由於政府組建和指導責任不清，互相推諉，使廣州市成立業主大會的樓盤不到12%！

　　《指導規則》明確由街道辦事處代表擔任籌備組組長，成立業主代表不少於60%的籌備組，按流程規定的時間，來加快業主大會的成立，以維護業主權益，是值得肯定的。許多業主對《指導規則》有關“居委會在換屆不成功時，可以在街道的指導和監督下代行業委會職責”的規則提出異議。應該給予準確的解釋，以便於《指導規則》的執行。

　　首先要明確這是在住建部《指導規則》的第五十九條裏做了規定的，不是廣州的發明；廣州的不同之處，就是明確了業委會的任期是五年。其次，居委會代行的是業委會的職責，這是一個執行機構的職責，它不可以做出決策。如要做出有關物業管理的決定，它必須組織召開業主大會表決來決定。況且代行職責還是在街道的監督下進行的。

　　當然，我們還是要指出，這種代行職權不可以長期存在，因為業主大會的職責來自業主對共有物業的物權，而居委會從根本上來説，不具有這個業權，長期代行職權就會違反《物權法》。正確的做法，應該自代行職權之日起，90天內要召開業主大會選舉新的業委會。

　　總之，《指導規則》是把雙刃劍，用得好就會支持業主自我管理好共有物業，用得不好，就有可能違反《物權法》，侵害業主權益。街道辦事處、鄉鎮人民政府最好學習一下《物權法》，認真領會《指導規則》的精神，負起組建和指導業主大會的責任，創造性地工作，建設和諧社區。

　　（作者為廣東省政府參事）