文/表蔣悅飛、張忠安

　　今年以來，地産指數已經跌了兩成左右，多數分析師預計該板塊利空遠遠大於利好支撐。開發商普遍面臨庫存增長、融資困難的問題。有業內人士分析， 開發商負債成本越來越高，使得資産負債率越來越高甚至資不抵債，未來開發商關門不是稀奇事。

　　週一A股繼續縮量下跌0.06%，而地産股表現相對較好，累計上漲了0.22%，成交額達54.4億元，僅次於電子信息和機械行業。不過，今年以來，地産指數已經跌了兩成左右。多數分析師預計該板塊利空遠遠大於利好支撐，行業整體投資機會較少。但業績穩定的龍頭企業和壓力較大的殼資源可能會借機炒作。

　　在行業看來，對中國的房地産危機，反應速度最快的是股市，其次是銀行，然後是開發商。其中大開發商、上市公司反應更快一些。上週末，位於上海浦東的“萬科清林徑[最新消息 價格戶型 點評]”新一期開盤，報價約每平方米1.3萬至1.4萬元，較之前期的1.7萬至1.8萬元降幅明顯。

　　在庫存方面，高華證券王逸提供的數據稱，從過去12 個月滾動銷售面積計算，全國14個主要城市庫存平均消化時間升至15.4個月，北京、深圳和上海等一線城市都超過10個月。

　　開發商資金供應威脅也愈加明顯。有專家分析指出，一方面房價下降導致房企資産越來越縮水；另一方面房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負債越來越多，負債成本越來越高，使得資産負債率越來越高甚至資不抵債，未來開發商關門不是稀奇事。

　　今年以來，由於對房地産行業的嚴厲調控及信貸緊縮，房地産企業從銀行獲得貸款以及信託融資的難度越來越大，導致有息負債率連續三個季度下降。根據上市公司最新財報，132家上市房企三季度末的資産負債率繼續攀升到72.37%，達到自2008年以來的最高水平。而扣除預收款項後的有息負債率僅有46.96%，比2011年中期略有下降，為自2008年以來的最低水平。

　　財務狀況

　　現金負增長負債創新高

　　融資緊，債務增，庫存升，直接影響房企現金流量，即使是萬保招金等龍頭企業也難以獨善其身。以招商地産[簡介 最新動態]為例，該公司今年前3個季度經營活動現金凈流出215.93億元，同比增長54.1%，遠大於收入的增幅，導致公司經營性現金流凈額出現27.41億元的負增長。

　　有開發商告訴記者，現在多數開發商貸款難度很大，房地産不好做，房地産企業的收購行為正在加速。

　　數據顯示，今年前3季度，上市房企短期債務缺口總計達2318億元，創歷史新高，而行業融資處於今年來最差局面。業內分析師表示，銀根緊縮將使行業負債水平繼續上升，個別公司可能因債務存在破産風險。

　　投資建議

　　大中型企業過冬糧草更足

　　在市場不景氣的情況下，怎麼制定房地産板塊的投資策略？海通證券分析報告顯示，截至11月17日,A股市場動態PE在14.58倍,房地産板塊動態PE在15.33倍。考慮到地産企業2012年業績增長鎖定性高,回調依舊是戰略性介入優異個股的良好機會。