房地産市場最近的降價潮引起市場廣泛關注，房地産市場的拐點是否出現成為近期一個爭議的話題。“招保萬金”（即招商地産、保利地産、萬科、金地集團）是房地産上市公司的龍頭，我們分析今年以來幾家公司的月度銷售數據，發現9月份開始銷售面積和銷售額同比下降，的確出現了拐點。

　　萬科9月後銷售雙降

　　“招保萬金”除了招商地産，其餘3家公司每個月都公佈銷售數據，由於這幾家公司規模很大，銷售數據的變化可以看出市場的變化。我們先看規模最大的萬科，今年1至8月銷售基本上都是同比增長，但是，9月份出現很大變化，首次出現銷售面積與銷售金額同比雙降。

　　萬科9月份銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，同比減少4.9%和12%。10月份銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，分別比去年同期下降23.18%和33.33%。儘管今年1至10月萬科累計銷售面積和銷售金額，比去年增長28.65%和23.58%，但是，這種增長主要來自於前8個月銷售額增長的基礎，而9月份、10月份銷售情況同比都出現下降，且降幅在擴大。9月和10月是房地産市場的黃金季節，被稱為“金九銀十”，但今年銷售情況非常差，萬科的數據已經證明了這一點。

　　很顯然，從萬科的數據看，今年9月份已經出現銷售拐點。

　　保利、金地降幅更大

　　那麼，萬科的銷售拐點是否也出現在其他公司？

　　保利地産今年前7個月銷售數據同比一直增長，但8月份開始就不行了，8月份實現簽約面積52.94萬平方米，同比下降36.45%；實現簽約金額60.22億元，同比下降11.99%。9月和10月繼續下降，9月份實現簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%；實現簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。10月份實現簽約面積56.94萬平方米，同比下降26.79%；實現簽約金額54.2億元，同比下降39.27%。

　　由於8月、9月、10月連續3個月銷售下降，使得今年1至10月保利地産累計銷售面積同比微降0.78%。

　　金地集團和保利地産一樣，今年前7個月銷售一直增長，8月出現轉折，8月實現簽約面積16.3萬平方米，同比下降38.6%；實現簽約金額22.2億元，同比下降26.2%。9月份實現簽約面積31萬平方米，同比下降37.6%；簽約金額37.8億元，同比下降36%。10月實現簽約面積19萬平方米，同比下降38.1%；簽約金額26.7億元，同比下降29.4%。近3個月銷售面積持續下降，使得今年1至10月金地集團的銷售面積同比下降了2.3%。

　　房地産企業壓力增大

　　萬科、保利和金地這3家公司近3個月的銷售情況已經説明，今年9月份房地産市場的確是出現了銷售拐點，即銷售面積同比開始回落，而且，10月份這種銷售回落的現象仍在持續，同比下降幅度擴大，市場很不樂觀。

　　如果銷售不能回暖，那麼，房地産企業面臨去庫存和資金壓力。這幾家房地産公司比較注重財務的安全性，如萬科今年前三季度凈負債率為30.29%，持有貨幣資金339.0億元，明顯高於短期有息負債的總和237.8億元。短期內還沒有很大的資金壓力，但是，如果銷售不暢，庫存增加會使得資金壓力逐漸增大，到時候為了降低庫存很可能採取降價回籠資金的手段，由此可見，房地産市場的確面臨很大的價格回調壓力。