央視網|中國網絡電視臺|網站地圖 |
客服設為首頁 |
2011年對中國房地産行業來説是非常複雜的一年,從亂象中走出來,我們冷靜地觀察房地産市場的背後到底發生了什麼。
首先,房地産市場中最基本的驅動力量是市場的力量。看市場的力量首先要看供求關係、看土地的需求是多少、可供建設的土地有多少,可用容積率指標來調節土地供求之間的關係。二是房子的需求是多少。炒房的投機者認為未來市場上土地和房子供應不足、房價有上漲的空間,他們的資金就會參與其中。如果能穩定市場上土地和房屋供應的預期,就不會有過大的投機炒作空間。
無論有多少人認為中國人多地少、糧食不夠吃、耕地不能佔用蓋房子,我始終堅信,只要計劃得好、安排得好,人們在這塊土地上面吃、穿、住是沒有任何問題的。
在此前提下,我們再看看房價。的確,目前各座城市住宅的價格都太高了,反映市場有無泡沫的一座重要指標是租金回報率,我們看到,許多城市住宅的租金回報率僅有2%左右,與全世界任何一個城市相比都是非常低的,換句通俗的話説就是:“買房不如租房”。也有人會説,我們不在乎這微不足道的租金收入,而看重未來房價的上漲帶來的物業升值,但只要我們把土地計劃好、安排好,未來的房價就不會有太大的上漲空間。
幾年前,我們就做出了這個判斷,到今天我們的這個判斷一直沒有改變,即:我們在幾年前就撤出了住宅市場,再也沒有購買過任何住宅立項的土地。今天住宅降價,出現了砸售樓處等惡性事件,這一點也不奇怪,住宅的降價是遲早的事。
下面談談限購,如果市場房價出現了大幅的上漲,需要政府去調控,調控的手段有許多,最先應該考慮的是增加土地的供應量,或者公佈未來土地的供應計劃。同時也可以用貨幣政策去調控,如增加利率、提高存款準備金率、增加首付款的成數,甚至可以在一段時期內,不提供按揭貸款,這些辦法在市場上操作起來都非常靈活。而行政命令帶來的影響是在短期內難以恢復的,容易造成混亂,一些人因政策的變化虧錢或賺錢,也是不公平的。
第三,對於保障住房的建設,政府計劃在未來的三年時間建設3600萬套的保障性住房,土地、建設資金、市場需求、建設隊伍都需要進行考量,也許以後的保障房會以貨幣的方式補貼,但仍需時日,重要的是減少浪費的出現。