行業近況:

　　統計局今日在“1-10月份固定資産投資主要情況”中公佈了同期全國房地産市場運行情況,開發投資49,923億元,同比增長31.1%;新開工面積16.0億平方米,同比增長21.7%;施工面積47.5億平方米,同比增長28.4%;竣工面積5.0億平方米,同比增長18.5%;商品房銷售面積8.0億平米,同比增長10.0%,銷售額4.4萬億,增長18.5%。

　　評論:

　　開發投資增速如期回落,但仍維持高位:10月單月開發投資5,698億元,環比下跌11.6%;累計投資額5.0萬億元,增長31.1%,較上月下降0.9個百分點,其中住宅投資3.6萬億元,增長34.3%,較上月下降0.9個百分點。本月投資增速放緩符合預期,我們判斷雖然投資增速年內將持續放緩趨勢,但全年仍將維持高位。

　　新開工面積增速回落,符合預期:10月單月新開工1.3億平方米,環比下降20.8%;累計新開工面積16.0億平方米,增長21.7%,較上月下降2.0個百分點,符合預期,我們判斷未來新開工增速依然呈放緩趨勢。

　　單月銷售下跌,符合預期,但下跌幅度超預期:10月單月商品房銷售面積8,364萬平方米,環比顯著下滑26.9%,同比下滑9.9%;單月銷售額4,514億元,環比下滑25.4%,同比下跌11.1%。累計銷售面積8.0億平方米,同比增速10.0%,較上月下降2.9個百分點;累計銷售額4.4萬億元,增速較上月下降4.7個百分點至18.5%,其中,住宅銷售面積增長9.0%,銷售額增長16.3%。我們的重點城市銷售月報監測顯示,主要一二線城市十月成交環比上漲4%(圖表8),顯示三四線城市主導了十月銷售下滑。我們認為銷售顯著下滑意味著市場調整正在加速進行。

　　累計銷售均價回落,符合預期:10月單月住宅均價5,054元/平方米,同比下降2.7%;累計住宅均價5,131元/平方米,同比上漲6.7%,增速較上月下降1.4個百分點。我們判斷隨著未來供給快速釋放,價格增速將進一步放緩。

　　自籌資金是主要資金來源:開發企業本年資金來源6.8萬億元,同比增長20.2%,較上月減少2.5個百分點。主要受益於自籌資金的快速增加(同比增速30.8%,佔本年資金來源41.2%,與上月持平)。

　　數據前瞻:市場近期已經出現明顯調整跡象,但我們預計投資和銷售增速仍將維持較高水平。隨著未來幾個月供應釋放力度加大,房價調整跡象將更為明顯,而新開工、土地購置將逐步走低。結合中金住房價格指數和租金指數走勢,我們認為行業底部將出現在2012年一季度或二季度初。

　　公司層面,與行業19% 的銷售額增速比較,目前已經公佈10月銷售數據的公司,其銷售額同比增幅20%以上的有:

　　A 股萬科(24%)、保利(25%);港股華潤置地(58%)、碧桂園(37%)。

　　估值與建議:

　　總體看來,投資雖有放緩但全年維持高位已成定局,房價增幅趨緩但上漲趨勢尚未根本扭轉,短期內政策不會退出,但市場下調速度正在加快,房價實質性調整臨近。我們認為政策放鬆將出現在明年年中,一二線城市交易量觸底反彈,三四線延續平穩態勢。地産板塊在行業觸底前難有系統性機會,震蕩市中建議投資者關注兩條主線1)高銷售、有業績龍頭,2)商業地産。A 股推薦萬科、招商、金融街;H 股推薦中國海外、龍湖、華潤置地、融創中國、方興地産和瑞安地産。