張曉玲

　　香港金管局10月28日公佈，今年第三季度的負資産住宅按揭貸款宗數，由第二季的48宗，大幅增加至1653宗，涉及金額亦由5800萬大增至41.48億元。

　　香港市場分析人士及投行等機構表示，上述負資産大升，反映在政府連番出招壓抑樓市下，樓價自高位滑落。

　　投行巴克萊更預計，未來兩年，香港樓價下跌幅度在25%-45%之間。香港樓市是否還會上演1997年之後自高位滑落50%-70%的一幕？

　　金管局統計，“去年的借貸人約15.8萬個，款項約410億元，而年初至今的新增貸款額則為210億元，借貸人達77830個。2009年、2010年及今年初至今的平均貸款，分別為230萬元、260萬元及270萬元。”絕大部分的負資産個案，是一些按揭成數達九成或以上的貸款，其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險計劃的貸款。

　　所謂“負資産”，即物業市值低於尚未清償的銀行貸款。2003年6月底，香港負資産按揭個案接近10.6萬宗，佔總業主人數的22%，創下歷史新高。

　　當年的情形正在重演嗎？美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，2011年第三季度，負資産住宅按揭貸款佔未償還按揭貸款總額為0.5%，與當年相比顯得微不足道。但他表示，若未來樓價大跌，負資産個案也會大幅急升，並打擊香港經濟。

　　雖然負資産佔整體貸款金額很小，但投行巴克萊報告表示，根據絕大部分負資産個案涉及按揭成數達九成或以上的貸款，估計現時銀行按揭估值較按揭物業價值至少低13%。

　　瑞銀的報告也顯示，雖然負資産只是佔整體市場一個微不足道的比重，但變幅意味著香港樓市已到了轉捩點。巴克萊分析師對香港房地産市場做出兩種假設情形，一種為“軟著陸”，另一種為“硬著陸”。在軟著陸的假設下，2012-2013年香港房價將下跌25%-30%，在硬著陸的假設下，2012-2013年香港房價將下跌35%-45%。

　　雖然香港樓價出現下跌，但來自內地的買家，依然趨之若鶩。

　　香港中原調查數據顯示，2011年第三季一手豪宅市場，已知內地個人買家比例，金額佔55.6%，宗數佔49.7%。二者均為有紀錄以來的新高，又是首次達到五成或以上的水平。並且，第三季佔金額及宗數比例按季升11.4及8.5個百分點，第二季按季升9.9及6.3個百分點。數字連續兩個季度大幅跳升，反映內地資金加快流入香港樓市。

　　“一如本地奢侈品市場，香港樓市高度依賴內地購買力的支持。內地買家佔香港一手豪宅市場的份額逾五成，達到舉足輕重的地步。”北京中原地産市場總監張大偉分析，雖然香港取消了投資移民涉及房産，但內地樓市調控趨緊，一線城市的限購，使得樓市投資需求基本無法入市，手頭資金充裕的富裕人士或從內地樓市獲利退出的投資客，也轉戰香港。

　　香港開發商也仍在加速推盤。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，香港新盤交投于年底前將持續活躍，預期全港可推出一手單位近5200個，全年一手註冊金額可望挑戰1400億港元的歷史新高。新鴻基地産日前推出旗下將軍澳新盤“天晉”，首批50個單位以平均尺價12698港元創出同區新高，幾乎2倍于同區鄰近的二手樓盤。

　　“內地買家很多都是一次性付款，或者只有兩三成按揭。”另一香港開發商人士透露，樓價小幅變化對內地買家沒有太大影響。