這幾天，關於申城樓市出現“深度降價”的報道不斷，市場上，部分房源價格大幅下調，引發前期業主集體抗議，也頗引人注目。不過，在部分樓盤降價的背後，也引發一些思考，其中不乏針對樓市是否“假摔”的爭論。

　　價格有鬆動

　　必須承認，申城樓市部分房源的價格，已出現鬆動。據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：上周（10月17日-10月23日）上海市商品住宅成交面積為9.48萬平方米，環比前周下跌20.10%；上週全市商品住宅成交均價為21538元/平方米，環比前周下跌2.73%。

　　換句話説，上周商品住宅的成交量未能在前周的基礎上繼續回升，反而掉頭向下，態勢非常不好。在成交量總體已經很低迷的狀況下，商業貸款利率再提高，並且申領週期的拉長，無異於雪上加霜。“網上房地産”顯示，一些樓盤的成交價格，較前期有明顯鬆動。

　　截至10月23日，商品住宅僅成交了29.89萬平方米，與去年同期相比，暴跌72.54%，預計今年10月的成交量在40萬平方米上下徘徊，比2008年10月金融危機時期高呼“救市”時的成交量44.64萬平方米還要低。

　　價格有誤區

　　不過，僅僅從成交價格上對樓市進行分析，有失偏頗。這主要是因為，同一樓盤因為成交類型的不同，成交價格會出現明顯的變化。

　　例如，某樓盤前期開價超過25000元/平方米，而10月中旬的新盤價格僅為17000元/平方米，從價格上看大跌8000元/平方米。但前期推出的是別墅等低密度産品，後期推出的是高層公寓，因産品不同，價格有所變化，也很正常。

　　此外，在寶山一個樓盤，前期樓盤成交均價為21000元/平方米，後期推出房源的成交均價，為15000元/平方米至17000元/平方米。但是，前期推出的房源，屬於7層樓的小洋房，後期推出的是高層公寓。

　　在實際統計中，上述兩者，都被一些人認為是“大幅降價”。

　　價格有炒作

　　此外，部分樓盤因大幅降價而引起“前期業主集體維權”的情況，似乎也需要冷靜觀察。在這些樓盤中，有一些樓盤，確實存在前期業主抗議、開發商資金鏈緊張的情況。但還有另一些樓盤，在記者詢問其情況時，銷售人員樂意宣稱其樓盤“大幅降價”，並有意無意地誇大“前期業主抗議”的擔憂。業內人士分析，這是“假擔心、真炒作”，希望借助新聞熱點，吸引更多剛性需求的注意。

　　更重要的是，一些樓盤所謂的“前期價格”，只是自己所稱，並沒有成交案例作為參考。換句話説，許多樓盤所謂7折、8折的優惠，只是將單價抬上去後再打折，屬於“虛折”。

　　不可否認的是，近期從龍湖酈城的遠郊到香溢花城的市中心，從綠地秋霞坊的剛需到星河灣的豪宅，從中海禦景熙岸的公寓到長泰西郊的別墅，都有房源出現了一定程度的下跌，但是，並不是所有項目都“深度下跌”，一些樓盤只是推出了幾套“特價房”，超過95%的房源依舊按原價出售。

　　由此可見，目前申城樓市的降價，其中存在炒作成分。對“樓市形成拐點”和“開發商回籠資金”之間的區別，目前需要冷靜觀察。