隨著緊縮政策的深入，年底各家銀行流動性越發匱乏，紛紛開始再度收縮房貸業務。北京建行率先將首套房貸利率上調5%，引發了北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市大部分銀行的紛紛效倣。廣州各家銀行上調幅度普遍在5%—20%左右，深發展則已經最高上浮至40%。突如其來的加價使得不少打算年底購房的首次置業者亂了方寸，心裏或許有不少疑問：利率上浮後月供壓力徒增不少，現在不出手未來是否會上浮更厲害？抑或繼續觀望，待樓市價格下跌以補利率上漲帶來的壓力呢？若要出手，怎樣貸款組合會更省？

　　首套房貸利率上調後公積金優勢凸顯

　　記者替首次置業者算了一筆賬，按照目前5年以上基準利率7.05%來計算，購房貸款100萬20年等額還款，按照基準利率需要月供7783元，如上調至基準利率的1.05倍則為7.40%，月供7995元，對比下，借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計總利息增加5萬元以上；上浮10%後，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下來利息多交近10萬。

　　若跟過往的7折利率優惠相比，現在供房的成本更是大大地增加。之前銀行提供的7折優惠，貸100萬20年還款月供只需6564元。目前基準利率貸款，月供高出7折優惠利率1219元。如果再在基準利率基礎上上調10%，月供比之前的7折優惠時提高了1600多元。這對於普通的工薪階層，甚至一般的白領階層來説都是不小的壓力。

　　不僅如此，今年截至目前央行共加息3次，在去年加息週期啟動後，共加息5次，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位，達到7.05%。利息增加及首套房貸利率上調，雙重調控讓購房者每月支出更為不堪重負。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，今年以來，央行5次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率升至21%，市場流動性緊張，信貸規模大大壓縮。銀行在規模受控的情況下，盈利的壓力卻並沒有減少，以價補量、調高利率是必然的。

　　不過，目前商業貸款利率對首次購房者實行普遍上浮後，公積金貸款則顯得更為優惠。根據目前5年以上公積金貸款4.9%來計算，與商業貸款利率相比，相當於目前基準利率打了6.9折。同樣以貸款100萬20年等額本息還款來計算，夫婦兩人最高可申請80萬公積金貸款，其餘20萬用商業貸款，公積金部分月供只需要5235元，對比全部用商業貸款基準利率上浮1.05倍來看，每月負擔要少1100多元，20年省28萬。若與上浮1.1倍利率相比，則要少1335元，20年下來少供32萬元。

　　然而，過往由於公積金貸款放款比商業貸款速度要慢，很多開發商或者拋盤人為了回款速度快，基本上都建議客戶選擇商貸，一些中小開發商甚至拒接客戶辦理公積金貸款。申請公積金貸款的置業者需要一些耐心。

　　房地産市場降溫靜待拐點出現

　　最近不少金融機構都發佈了研究報告指出，中國房地産行業有明顯的降溫跡象。數據顯示，九月份住宅銷售量與金額同比分別增長9.5%、10%，環比分別增長13.5%、25%。國家統計局發佈的70個城市的房地産價格報告顯示了相似狀況，但放緩速度平和。新房與二手房未加權平均價格漲幅同期分別進一步降低至3.8%與2.4%。

　　雖然目前溫州市是唯一新房平均價格出現同期下降的城市。但8月份全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比下降和持平的城市比7月份增加了15個，價格環比上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。

　　近幾個月來廣州樓市成交量也出現了持續下跌，廣州市房管局日前發佈的房地産市場運行通報顯示，9月份廣州市區新建商品住宅網上簽約面積49.02萬平方米，同比減少39.4%，其中，中心六區成交面積更是同比減少69.3%。“隨著流動性收縮的效應越來越明顯，我們認為其他城市的樓市在未來幾個月也將開始下行。”法興銀行中國經濟師姚煒日前表示。

　　此外，我們看到新房地産新開工面積也明顯放緩。九月份新開工面積同比總體增長8.9%，較2011年前八個月25%的同比增速有所下降。住宅新開工面積同比增速由前八月的22.6%放緩至同比11%。儘管房地産投資仍然在以同比25%的速度增長，但銀行開發貸款增速繼續放緩將對房地産投資帶來壓力。

　　中行此前發佈的研究報告認為，房地産市場的拐點正在形成，預計四季度樓市或將呈現“量價齊跌”的趨勢，但降價空間有限。法興銀行也認為，九月份可能標誌著樓市持續下行的開始，但中央很可能還不會停止收緊政策。

　　國家統計局官員在統計數據新聞發佈會上表示，“中國的房價正在向政府希望的方向發展”，但政府需要“鞏固房價調控成果”，而北京信號則顯示目標價格回調幅度為5%—10%。“如果我們正確理解政府意圖，那麼我們距寬鬆政策尚需幾個月的時間。”法興認為中國房價降幅可能達到10%—20%。

　　而巴曙松則認為，當前值得我們所能期待的，並不是房産價格出現極大幅度的回落，而是房地産市場“理性的回歸”。“調低房地産市場預期盈利能力，使它回到平均利潤水平，避免社會的各種資金紛紛涌向房地産市場，使房地産回到常態。這無論對房地産本身還是對其他行業的發展，都大有裨益。”

　　首套房利率上浮

　　買房不划算

　　建議繼續觀望

　　雖然市場有不少聲音指責銀行上浮首套房貸利率不符合國家差異化房貸政策保障住房剛性要求，不過有分析指出，由於購房者的購房成本會相應有所提高，如果有的購房者心理素質較弱，或者有相對寬裕的資金，有可能會選擇提前還貸或加重觀望。銀行做法的客觀效果會使購房總需求減少，對房價有下拉作用，對於有真實需求的購房者也未嘗不是好事。

　　地産專家韓世同表示，首套房貸利率的上調導致原本有購房意願的業主購房成本陡增，隨之而來的心理壓力也增大。“即便是一些有能力購房者在利率上調後也有可能轉而進入觀望。一些本來資金就不充裕的購房者更可能就此擱置購房計劃。這樣一來，勢必會導致樓市成交量繼續下滑。”有業內人士建議，在這種情況下，購房者應以觀望為主。

　　此外，多家銀行上調首套房貸利率顯示出目前國家繼續調控房價的決心。有專家分析認為，銀行的行動傳遞出一個信號，目前任何關於購房的需求都不被支持，首次置業也不被優惠。或許對於初次置業買家來説是個利空，但首套房貸提高後，不少業內人士都預計市場會繼續維持低迷。“初次置業的買家也會更加謹慎地選擇出場，開發商的銷售將會更加困難，這將加速房地産商資金的緊張，從而加速樓價的回落。”