寫字樓:市場整體需求較強勁,空置率有所下降,租金有所上升。其中北京、上海空置率下降較為明顯,租金漲幅較為可觀,租售比穩定在較高水平;廣州2011年供應量大增,預計2011年空置率將大升,租金漲幅有限。深圳租金漲幅較為平穩,租售比最低。天津租售比保持較高水平,為七大城市中最高的。由於新增寫字樓的位置及分銷零售等原因,重慶空置率有所上升,租金有所下降,租售比下滑。成都空置率目前保持在32%左右,租金維持上漲態勢,租售比為7.7%左右。

　　高端住宅:受到持續調控影響,銷量低迷,但售價依然維持堅挺。北京高檔住宅租賃需求穩定上漲,市場空置率繼續下降,租金也不斷提高;上海需求穩定上漲,市場空置率有所下降,但仍處於高位,租金較為穩定,租售比仍處於較低水平;廣州租金繼續上升,價格仍然保持堅挺,租售比仍處於較低水平;深圳高檔住宅銷售均價微降,租金較為穩定,租售比仍維持在2.2%左右;杭州價格保持小幅上漲趨勢,租金較為穩定;天津價格上漲較快,租金平穩增長,租售比持續下降至2.4%的低位;重慶高檔住宅銷售價格大幅上漲,租金也有較大幅度上升,租售比回升至3%左右;成都高檔住宅較為低迷,供應下滑,售價小幅下降,租金穩定小幅上漲,租售比略回升至3.5%。

　　零售物業:經濟保持上漲,由於消費升級,連鎖時尚消費品牌的持續擴張,推動零售物業市場的繁榮。北京、上海市場整體空置率有所下降,整體租金水平持續穩步上升。廣州供需大增,零售物業市場保持平穩。深圳市場空置率穩中有降,首層平均租金持續上升。杭州首層平均租金持續上升,天津維持高位,重慶、成都小幅下跌。

　　工業物業:工業物業市場延續平穩上升格局。北京新增供給有限,基本已處於滿租狀態,預計未來租金仍將保持強勁的增長勢頭。上海物流設施市場需求大增,驅使租金上漲,而商務園區租金上漲則相對緩和。廣州在産業升級的推動下,廠房和研發物業租金取得快速增長。

　　深圳工業物業的需求保持穩定,物流倉儲物業的租金基本持平。杭州、天津、重慶物流倉儲物業的租金保持上漲趨勢,成都上漲幅度較大。

　　板塊估值安全邊際:主流公司11年PE11倍,RNAV折41%。一線11年PE8倍,RNAV折42%;二線11年PE11倍,RNAV折41%;三線11年PE11倍,RNAV折36%;地産+X11倍,RNAV折43%;商業地産11年16倍,RNAV折37%。

　　增持評級,維持未來1年內板塊行情將從階段性向趨勢性轉變、相對收益向絕對收益轉變的判斷。建議戰略性買入保利、華僑城、萬科等中長期優質股。對商業地産行業及其股票板塊整體比較謹慎。