投資要點:

　　佛山市“新”的限購政策取消。

　　從邏輯上,所謂佛山限購新政取消是必然,是我們第一時間不看好政策持續性和複製性的原因。

　　反經濟規律的政策。所謂的佛山“新”限購政策是違反經濟規律的,但佛山市的限購政策雖然有放鬆,但依然是限購政策,只不過進一步細化了那些人群可以購買,哪些人群不能夠購買。

　　反道德底線的政策。地方政府希望通過政策即拉動房地産的成交,又通過房價的結構性變化,來實現調控和經濟雙豐收。但最為危險的是,可能將投資需求的“禍水”引向低均價的住宅,並使處於限購政策以下的住宅價格“積極”向目標價“7500元/平方米”靠攏。

　　反政治要求的政策。從政策的連貫性和一致性的角度上看,佛山新政完全違反政策的連貫性和一致性。並且,據我們判斷針對房地産的調控政策不具有變化的前提。

　　地方政府放鬆政策的激勵已經足夠大!

　　我們依然重申此組數據,2008年佛山全年土地出讓金約為72.3億元,2009年的土地出讓就升高為350.4億元,2011年全年達到402.1億元,而截至9月底佛山土地出讓成交僅為188.0億元。土地財政的誘惑非常大。同時也提醒注意,為土地出讓收入的支出(土地平整、基礎設施投資、拆遷等)已經在先期支出,如果土地市場發生逆轉,地方政府將承擔先期支出的較大壓力。

　　不心存幻想,唯“估值修復”和“以價換量”

　　我們認為,現在房地産板塊的部分公司的估值已經非常低。大部分優質地産上市公司2011年的PE在8倍左右。並且未來兩年的營業收入非常確定,成長性不容臵疑。同時從現期的銷售表現上看,萬科、保利、招商等上市公司依然保持著較好的銷售業績,也就是説未來三年的業績也有較大可能性保證,因此存在估值修復的前提。

　　其二,房地産上市公司的凈利潤和公司的銷售收入(結轉收入)業績非常相關,而和價格水平不相關。我們曾經的測算結果是,在價格下降20%的條件下,凈利潤的下降在3%左右。

　　我們依然堅持:“估值修復”和“以價換量”,不看好短期內任何直接針對房地産行業的政策“放鬆”!