中國被譽為“全球私人財富增速最快國家”。自從房地産商品化以來，民間資本過度流入實體房地産領域，造成房價上漲壓力過大。為此，官方收緊銀根、重典調控樓市。

　　業內人士形容當下的房地産領域已“置身於刺骨的寒風中”。隨著住宅投資日漸飽和，民間資本逐漸以“短期放貸-房地産投資”的模式，轉向商業地産供應端。

　　房地産調控之前，傳統民間資本投資房地産主要在需求端，即直接購買已開發的房地産物業，如住宅、寫字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地産規模不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉向供應端，如投資開發房地産、為房地産開發商提供過橋貸款等。

　　各地民資近年多途徑涌入房産

　　近幾年，房價持續上漲，房地産業成為民間資本投資的主要選擇之一。

　　日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯合課題組，發佈了《民間資本與房地産業發展研究報告》。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，今後規模還將增長。

　　報告顯示，資本市場、房地産和資源類産業是民間資本關注的重要領域。而近幾年，由於房價持續上漲，房地産業成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲蓄型等。

　　過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨鬥”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內部運行，不會流到其他省份，資金運用基本也呈現粗放式發展態勢。

　　而溫州民間資本涉足房地産可謂“北上南下，西進東拓”，形成了合作抱團購房炒房的投資機制。據悉，溫州人通過合作抱團購房的方式，形成了利益共享、風險共擔、信息共用的合作機制。“親朋好友聯合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房産，産權也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數分享房産增值收益。”報告稱，獨特的資金運作模式。使得溫州民間投資在房地産的投資具有極高的效率。

　　溫州商會八成會員拋售一線城市住宅

　　在投資渠道有限、持續負利率的環境下，房地産仍是民間投資高度關注的領域。但民間資本投資房地産的一個趨勢是，逐步從需求端轉向供應端。

　　溫州總商會對4萬會員進行的2011年地産投資調查顯示，八成會員表示已經放棄一線城市的住宅投資，準備轉向商業地産。

　　鄂爾多斯房管局統計報告稱，鄂爾多斯90.5%購房者是鄂爾多斯戶籍，9.5%購房者來自陜西；住宅市場目前已接近飽和，居民擁有二套房以上佔70%，無房戶僅佔百分之三點多。在住宅市場基本飽和、且受政策調控影響發展乏力的狀況下，“商辦市場”成為鄂爾多斯民間資金追捧的下一個熱點。

　　“如果説幾年前我們投了一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%，調控後呢？年回報率絕不會超過5%！”擔任上述課題研究組長之一的高和投資董事長蘇鑫稱。他表示，原因在於沒有了投資杠桿，而房地産稅收又相應提高。

　　以國外經驗來看，普通住宅是沒有投資屬性的，美國普通住宅被視為“消費品”。如果扣除通脹因素影響，在百年時間內，房價平均複合成長率僅為0.6%。

　　另外，民間資本投資房地産所呈現的另一種趨勢是，逐步從需求端轉向供應端。住建部政策研究中心秦虹分析稱，房地産調控之前，傳統民間資本投資房地産主要在需求端。而目前的投資形式逐步從需求端轉向供應端，如投資開發房地産、為房地産開發商提供過橋貸款等。

　　民間資本並未“撤軍”房地産市場

　　溫州民間資本一直被認為是國內民資的“風向標”。此前有報道稱，房地産調控之下，溫州民間資本大量退出房地産業。事實並非如此。

　　《民間資本與房地産業發展研究報告》顯示，由於中小民營企業很難通過一般金融渠道融資，由此催生了大量小額貸款公司、典當行、擔保公司、地下錢莊等民間金融機構。

　　在溫州、鄂爾多斯、陜北等地，民間借貸市場異常發達。例如鄂爾多斯已經達到全民放貸的地步，月利率高達2%-5%。通過民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地産等高利潤行業，民間資本不斷被放大。

　　據中國人民銀行溫州市中心支行最新發佈的“最合算投資方式”問卷調查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶佔24.5%，從調查開始以來首次超越“房地産投資”躍居首位。選擇“房地産投資”的儲戶佔比下滑至15.25%。據了解，2009年起，“房地産投資”一直居於首位，“民間借貸”則長期位居次席。今年以來持續的樓市調控及銀行銀根縮緊，令情況在第二季度開始起了變化。

　　民間資本真的在房地産最需要資金的時候選擇了“撤軍”？事實並非如此。隨著銀根收緊，民間資本轉為通過“短期放貸”填補地産商的資金缺口。

　　在樓市調控的背景下，房地産開發企業自籌資金比重明顯加大。國家統計局公佈的數據顯示，2009年，房地産開發企業自籌資金為17906億元，較上年增長16.9%；2010年則提高為26705億元，增長48.8%；今年前五個月，自籌資金已經達到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。

　　在信貸資金持續收緊的情況下，房地産開發商不得不尋找其他的直接融資方式並力求方便的融資渠道。迅速增加的自籌資金從何處而來，民間短期借貸就是一個最好的選擇。門檻低、手續方便、資金量大的特點，讓房地産開發企業更青睞於民間短期借貸。

　　中國人民銀行溫州市中心支行在7月21日發佈的《溫州民間借貸市場報告》中稱，溫州民間借貸市場規模約1100億元，其中20%被用於房産投資或集資炒房。據統計，到2010年，溫州市百強企業中有50家涉足房地産。

　　“溫州的民間資本並沒有大量退出房地産，一些投資客把手中的房産銷售掉一點，是因為自身的資金鏈比較緊張，並不是因為對房地産沒有信心。”溫州管理科學研究院院長、溫州中小企業發展促進會會長周德文在接受記者採訪時説。

　　地産商急於尋求新融資渠道

　　儘管地産商直接從銀行融資的比重急劇下降，房地産開發商對銀行資金的依賴度確有下降，但民間資本在填補資金缺口的過程中，仍離不開銀行這一環節。

　　央行最新報告分析了溫州民間借貸的資金來源，其中來自銀行信貸資金間接流入的資金佔10%，其規模超過百億。

　　有學者稱，溫州民間資本十分注重變現能力，最樂於運用金融杠桿。例如，將已購買的物業通過銀行抵押取得貸款，融出資金進行短期放貸或直接用於地産開發，在獲取利潤後進行再投資，將“死錢”變成“活錢”，不斷放大投資能力。在這個過程中，土地抵押、項目開發貸款、在建工程抵押貸款等都是反復利用銀行金融杠桿獲得銀行資金。

　　高和投資董事長蘇鑫表示，中國房地産中直接融資不足10%，80%以上資金來自銀行，使得房地産的行業風險很容易傳導到整個金融系統，一旦出現問題，就會牽扯整個社會經濟。

　　銀根不斷緊縮，增加了房地産企業從信貸市場融資的難度。在這種情況下，地産商急於尋求新的融資渠道，彌補資金缺口。

　本報記者 馮堯