“金九銀十”樓市藏玄機

　　作為樓市傳統銷售旺季，今年的“金九銀十”更是促銷季，買房送黃金、一口價樓盤等各種促銷手段讓人眼花繚亂，然而這些營銷噱頭的背後卻是依舊堅冰未消的房價。

　　不過，面對折扣優惠誘惑，市場也正面臨著趁機入市還是繼續觀望的考驗。事實上，樓市營銷能否實現真正“贏”銷，更取決於開發商促銷的誠意以及樓市調控的決心。

　　促銷不斷價格卻難真降

　　廣州8月份房價衝上今年新高，達到14234元／平方米，一手房價連續三個月出現同比超10%的漲幅。而從全國範圍來看，不少城市的房價也在促銷優惠中繼續邁著上漲的步伐。

　　“國慶特惠，買房送車”“買房抽獎送金條”“5人以上團購，再減100元／平方米”“三重大禮最高12萬元”，還有各種嘉年華、遊艇看樓等花樣繁多的樓盤活動……國慶來臨，廣東大大小小的樓盤紛紛推出各種促銷活動，其中促銷具有代表性的主要以下幾種：

　　其一，帶“鐐銬”的促銷優惠。在廣州、佛山等地的一些樓盤推出的“買房抽獎送奔馳”等活動中，兌獎條件普遍比較嚴苛，多要求規定時間內交齊首期款、簽訂合同成功備案，交齊全部按揭款或全部房款，才可兌獎。而部分樓盤推出的“一口價”“特價”單位不但景觀相對差一些，且要一次性付款才能享受此優惠。

　　其二，試探性的“高報低開”。中原地産研究部副經理瞿中奇認為，近期一手盤促銷未過就“開實價”，新盤發售的實際售價普遍比之前的“吹風價”低一些，令買家感覺到優惠。據介紹，國慶期間位於廣州大學城的星匯文華開盤，儘管此前的吹風價超過2.4萬元／平方米，但實際上部分低層單位的成交單價只有2.2萬元／平方米。

　　其三，似降非降的促銷活動。據報道，佛山市一樓盤國慶期間推出“買樓送黃金”優惠，一次性付款送12萬元的黃金，市民也可選擇將金條的價值折算在房價中扣除，但當地記者走訪發現該樓盤折算完所送的黃金優惠後單價仍為1.1萬元／平方米，與之前價格相當並未真降。

　　一些廣州市民走訪也發現，房價並未出現預期中的調整，抱怨説“原本以為樓盤扎堆供應，再加上近期成交量低會出現明顯的降價，但遺憾的是不少樓盤促銷價格與前期的樓價並無明顯區別，感受不到實實在在的優惠”。

　　而從全國範圍來看，不少城市的房價也在促銷優惠中繼續邁著上漲的步伐。

　　開發商促銷出貨探預期

　　廣東一房企負責人表示，從廣州市場來看，廣州樓市月成交量同比已減少三成，投資需求遭到擠壓，當前入市需求多為剛性需求和改善型需求，因此擔心一味降價也難以吸引投資需求，甚至擔心下降幅度大而導致觀望情緒更加濃厚，所以當前樓市促銷求穩。

　　業內分析認為，當前的營銷噱頭體現了眾多房企“穩價換量”應對調控的思路，因此一些開發商會因為銷售任務的關係來決定是否降價優惠，但房價不會大跌，或將維持量升價穩的狀態，尤其對於已經完成銷售任務的開發商，更不會降價。

　　“所以當前促銷優惠幅度比較小。”廣東一房企負責人也表示，其中從廣州市場來看，在嚴格限購的措施下，廣州樓市月成交量同比已減少三成，投資需求遭到擠壓，當前入市需求多為剛性需求和改善型需求，因此擔心一味降價也難以吸引投資需求，甚至擔心下降幅度大而導致觀望情緒更加濃厚，所以當前樓市促銷求穩。

　　記者近期在廣州市區採訪也發現，儘管各種促銷噱頭非常多，但是促銷優惠幅度非常有限，優惠基本局限于9.8折等常規折扣，直接優惠幅度並不大。但不少樓盤會通過其他方式的優惠，如送物業管理費、抽獎送車等樓盤活動優惠來吸引購房者。

　　其中在“穩價換量”的思路下，一些開發商採取了更有針對性的促銷手段，其中包括墊付房款的營銷策略。據介紹，由於銀行收緊貸款，不少買家無法動用銀行杠桿買房，所以日前祈福集團宣佈集團旗下所有樓盤七成房款都可以免息分期付款。同時，廣州合景天湖峰境、十里方圓等眾多樓盤也提出分期付款的促銷方式，替代了銀行的角色，幫助這類買家提前“上車”。

　　業內人士也表示，這些促銷優惠看似大讓利，但樓市實則依舊堅挺。開發商的這些特價、一口價單位等促銷手段多為試探性的，在一定程度上是為了借機把脈樓市，掌握購房者預期，尤其一些開發商“高報低開”給外界造成“大幅降價”的假象，甚至試圖推出所謂的“抄底言論”來影響市場預期。

　　堅守調控促使房價下降

　　在這種相互觀望僵持的背景下，究竟誰能從博弈中勝出，取決於調控信心的比拼。但從目前情況來看，樓市宏觀調控將常態化、範圍將擴大化，更加傾斜于購房群體，而房企面臨的調控壓力則越來越大。

　　何時天平才能向購房者傾斜？這是大多數購房者關心的問題。業界認為，儘管打折噱頭滿天飛，但房價依然處於高位，仍與民眾心理期待有較大的差距。只有堅守調控，增強市場的耐心和信心，樓市促銷優惠才能由虛轉實，房價才會出現實質性降價。

　　事實上，當前房企也正面臨資金緊張的壓力，日子並不好過。據報道，富力地産9月26日宣佈下調全年銷售目標至320億元人民幣，成為今年以來首家公開下調銷售計劃的上市房地産開發商，該公司年初確定的銷售目標為400億元。

　　“這傳遞出開發商擴大銷售量的迫切與無奈。”合富輝煌相關研究員表示，而從今年已經暗淡收場的“金九”、冷清開場的“銀十”來看，目前開發商試探性優惠促銷並未被市場接受，這表明多數購房者仍在期待房價進一步回落。事實上，經過幾輪的房地産調控，購房者對樓價的看法已經日趨理性，尤其是對於限購令下的剛性需求群體“不指望樓價大跌，能找到一個預期的心理價位就會出手”。

　　在這種相互觀望僵持的背景下，究竟誰能從博弈中勝出，取決於調控信心的比拼。但從目前情況來看，樓市宏觀調控將常態化、範圍將擴大化，更加傾斜于購房群體，而房企面臨的調控壓力則越來越大。廣東省房協也表示，穩定物價總水平仍然是下半年宏觀調控的首要任務，加息和提高存款準備金率的可能性仍然存在。鋻於放鬆調控或出現報復性反彈，在市場供求關係短期難以改變的情況下，“三限”(限購、限貸、限價)政策累積效應將不斷增強，開發商面臨的總體形勢不容樂觀。

　　事實上，對於開發商來説，單靠當前似降非降的活動營銷難以改變當下的低迷樓市。廣州房地産專家、暨南大學管理學院教授胡剛也建議，這需要開發商儘早進行積極營銷，否則又如何才能打動觀望的購房者、成功把房子賣出去呢？畢竟降價是最實惠的辦法，對所有客戶都具有吸引力。(據新華網)