買五樓送六樓？價格90萬的房産交易稅約定只需交3萬多元？只要買房就能辦理利率下浮20%的20年銀行按揭？為了吸引買家，房産仲介不惜誇下海口，不少買家掉下陷阱，購房投資不成，不但成了被告，而且還被法院判決敗訴向仲介倒賠報酬。近日，記者通過相關途徑獲得當中的典型案例，逐一揭示房産仲介慣用的陷阱。

　　陷阱一

　　承諾“買五樓送六樓”

　　其實“六樓”是違建

　　2010年3月1日，宋先生通過合房産，簽約購買了廣州市花都區新華鎮天貴路54號某座508房，該物業建築面積為54.69平方米，成交價為34.8萬元。合約簽訂之後，宋先生給房屋原業主支付了定金1萬元，但對合房産的仲介代理費及諮詢費10440元卻一直沒有支付。合房産隨即提起訴訟。

　　為什麼宋先生沒有向仲介支付費用呢？原來，宋先生在看樓時，合房産的員工曾經承諾“買五樓送六樓”，在簽訂購房合同時也對這一承諾再次明確。但合同簽訂後，宋先生被告知該承諾無法兌現。原因是“六樓”其實是“五樓”的天臺，屬於違章建築。庭審中，宋先生提供了電話錄音，從錄音的談話內容中可以知道，該仲介的員工確實在簽約前和購房後作出口頭承諾。

　　沒有“六樓”贈送，宋先生覺得上當了。因為508房已經有十幾年樓齡，按照合同價格，該房均價為每平方米6363元，但當時周邊同等樓盤的均價僅為每平方米3500~4000元。而且宋先生委託律師從市房管局獲悉，508房的業主已將該房以19萬元的價格賣給他人。可見，其所簽訂的合約存在重大瑕疵。

　　宋先生認為，合房産明知所送的“六樓”屬於違章建築，但工作人員故意隱瞞真相，以送“六樓”為誘餌，誘使他作出錯誤的意思表示。依據《合同法》規定，該合約應屬可撤銷、可變更合同。

　　合房産則辯稱，宋先生在簽訂合約之前，已經全面查看房屋的狀況以及查閱房産證，清楚知道物業的面積、層數，也可以根據房産證及查冊表記載，了解到該物業是5層結構，並不存在第6層。至於宋先生查冊發現低價賣房，合房産認為，購買價格可能受房地産市場波動及賣方其他客觀原因影響，最新交易價格與合約價格不存在可比性。

　　法院判決

　　買家應有審慎注意義務

　　一審和二審法院均未採納宋先生提供的錄音證據。二審法院指出，對於物業是否有其他配套的贈送，這問題應該由該物業的所有權人即賣方決定，合房産作為經紀方對此沒有作出承諾，也無法承諾。宋先生對所購房屋的現狀有審慎注意義務，而且合約中載明，宋先生已了解該物業産權證明上所記載的所有信息，且無異議。

　　因此，宋先生在簽合約時對所購房屋的産權面積應有充分了解且對交易價格無異議，現以合房産未兌現“買五樓送六樓”以及交易價格過高為由，主張其欺詐缺乏事實和法律依據，應承擔相應違約責任。

　　律師説法

　　仲介無權處分無權承諾

　　廣東卓信律師事務所朱永勝律師指出，本案中房産仲介口頭承諾，而實際上仲介不是物權所有人，因此並沒有處分的權利，這種基於無權處分或無權代理的口頭承諾，對賣方(原業主)並沒有約束力。宋先生明知不可為而相信仲介的承諾，當然就是沒有盡到審慎義務了。

　　同時，朱永勝律師表示，宋先生以為錄音留下證據就行，其實不然。因為既然是三方當事人簽訂合約，就應該把基本的交易條件都寫在合同裏，寫進三方協議中。

　　陷阱二

　　約定少繳購房交易稅

　　買家拒報低價違約

　　2010年5月23日，葉先生在番禺祈福新村看中了一套住房，房屋成交價為90萬元，須支付仲介諮詢服務費1.8萬元。但是到了6月9日，買賣雙方和仲介公司依約前往房管部門，準備辦理房屋的遞件過戶手續時，葉先生因稅費問題而中途離開。同年8月2日，葉先生被仲介告上法庭，要其支付仲介費並承擔延遲交納違約金。

　　對此，葉先生既氣憤又無奈，稱當初仲介公司向他承諾，購房稅費僅需約3.2萬元，他才同意以90萬元的價格買房，而且三方簽訂合同時就明確將3.2萬元稅費以合同條款的方式予以確定。但是當葉先生依約前往辦理過戶手續時，仲介公司要求葉先生按73萬元成交價繳納房屋稅費。葉先生認為，仲介公司串通業主要求他虛報交易價格，是偷逃稅款的違法犯罪行為，他有權拒絕。

　　至於仲介諮詢服務費，葉先生指出，除了促成簽署合同的費用外，還包含後期交易的服務費用，而後期交易因仲介公司的違約行為導致未能辦理，應由仲介公司自行承擔相應責任。

　　仲介公司則辯稱，偷漏稅收這是行政問題，與合同效力沒有關聯性。而且房屋交易的稅款依照合同約定應由葉先生負擔，而實際上，簽約時是葉先生提出少交稅款卻又中途違約。

　　法院判決

　　稱仲介少報稅費缺理據

　　法院判決指出，交易稅費的計算標準是政府公開的信息，葉先生對於涉訟房屋的稅費完全可以查詢有關信息得知，且雙方約定房屋交易的稅費應由葉先生承擔。故葉先生稱仲介公司故意隱瞞事實少報稅費，缺乏理據。因此，葉先生以仲介承諾少繳交易稅未能兌現為由拒絕履行合同，實屬違約，應依約承擔相應責任。

　　律師説法

　　“黑合同”法律效力更大

　　朱永勝律師指出，這個案件實際上涉及“陰陽合同”、“黑白合同”的效力問題。與仲介和賣方簽訂的真實合同是個“黑合同”，與到房管局簽訂的“白合同”在效力上比較，反而前者因為是真實的意思表示，效力更大。朱永勝律師指出，報低交易價格的偷逃稅行為屢見不鮮。這種做法對買家來説談不上造成侵害，特別是在二手房買賣過程中，這種行為已經成為一種公開的秘密。

　　朱律師指出，交易稅費是政府公開信息，法院的判決是正確的，不能因為仲介承諾稅費可以少交而沒有做到就不履行合同。朱律師提醒各買家，目前房管部門推出網上簽約系統，計劃與銀行合作，以後網上登記的價格或成為該房屋進行抵押貸款的標準。換句話説，如果交易價格寫少了，以後到銀行抵押的貸款也會相應減少。

　　陷阱三

　　按揭貸款買第三套房

　　政策變買家吞苦果

　　2010年4月8日，欲購買第三套房産的蔡小姐通過百某物業介紹，簽約購買即時達船務公司名下的越秀區東風東路836號某房，總建築面積149.85平方米，成交價為105萬元。雙方約定選擇銀行按揭付款方式進行交易，須于2010年4月18日或之前到按揭銀行辦理按揭手續。其中，交易完成後，蔡小姐應支付居間報酬2.1萬元。

　　然而，蔡小姐支付了1萬元定金給即時達船務公司後，並沒有按約在2010年4月18日之前到按揭銀行辦理按揭手續。其後百某物業發出《通知》，蔡小姐仍未前往辦理按揭，百某物業遂訴至法院。

　　庭審中，蔡小姐提交了其于2010年4月19日與百某物業工作人員的通話錄音，稱在該錄音中，百某物業承認了曾承諾幫助她尋找可以辦理20年銀行按揭、利率下浮20%的優惠條件。但事實上，4月17日國務院就發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明令商業銀行暫停發放辦理第三套房的貸款。

　　蔡小姐認為自己受到對方的虛假承諾誤導，無法按事先約定辦理按揭。百某物業雖承認其工作人員與蔡小姐通過電話，但認為該通話被蔡小姐刪除了大部分，且其並沒有作出過該承諾。

　　法院判決

　　貸款不成也要給仲介費

　　法院認為，蔡小姐提供的錄音證據不足以證明百某物業曾承諾為其辦理利率下浮20%的20年銀行按揭，也沒有證據證明蔡小姐是基於該承諾才同意簽訂合約。即使百某物業在雙方的居間合同之外，作過該項承諾，蔡小姐也不能因百某物業未能履行承諾而拒絕履行居間合同支付報酬的義務。為此，法院判決蔡小姐向百某物業支付2.1萬元。

　　律師説法

　　情勢變更也難撤銷合同

　　朱永勝律師表示，涉及物權的變動對合同形式的要求就必須是書面的，即便有口頭承諾也只能證明仲介違背了職業道德和職業操守。法院的判決是正確的，這個案件提醒市民，跟仲介打交道一定要小心。

　　事實上，仲介沒有權利調整按揭利率，除非銀行能給予配合，否則承諾按揭利率不可能兌現。而本案因房産政策發生變化，蔡小姐甚至不能進行按揭貸款，有人認為是合同發生了情勢變更或者不可抗力，但在沒有書面約定的情況下，同樣無法據主張法院撤銷合同。

　　記者了解到，2010年4月商業銀行暫停發放辦理第三套房貸款後，各地類似糾紛不斷，但大多私下達成調解，像蔡小姐這樣被仲介訴至法院的，在廣州尚屬首例。