近日，黑石集團將所持有的上海Channel1購物中心95%股權以14.6億元人民幣的價格出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展，這意味著黑石首次從中國房地産投資領域中撤出。作為全球最大的私募股權基金，黑石集團此舉被業界視為看空國內商業地産的標誌性事件。而經歷過一波售價上漲之後，國內部分城市商業地産的“估值洼地”已被填平，隨著回報率的降低，商業地産的“階段性頂部”也已開始隱現。

　　商業地産泡沫隱現

　　住宅市場調控展開後，很多避險資金相繼進入商業地産領域，許多房企也紛紛轉投商業地産，這就使得國內一二線城市商業地産投資和價格的增幅高出住宅市場5至10個百分點。其中，商鋪、寫字樓、零售商業等商業物業的漲幅尤其高。今年初以來，在北京、上海等城市，商業物業的售價平均漲幅超過30%，租金上漲約20%，租售比呈擴大趨勢。

　　有行業專家指出，今年由於投資升溫，商業地産量價齊升，租金回報率下降，部分城市的項目甚至低於貸款利率，價格泡沫隱現。一旦資金退出，房價下跌，商業地産信貸將面臨較大風險。目前，上海、廣州等一線城市的人均商業地産面積已經超過世界發達國家的人均1.2平方米，上海甚至超過了人均2平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈可能面臨斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。

　　隨著貨幣信貸的持續收緊，進入商業地産的資金也開始出現外流的趨勢。不久前，由於承租物業的租金水平過高，太平洋百貨被迫撤出北京市場。而全國城市地價動態監測系統更是提出，在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續轉向商業地産，二季度全國商業地價環比、同比增長率均為最高。商業地産成為地産資本“蓄水池”還是新泡沫，值得關注。

　　部分地區開始調控商業地産

　　商業地産的快速升溫預示其風險在不斷加大，近期有消息稱，監管部門對商業地産的調控正在醞釀。銀監會日前下發通知，要求銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高於住房。8月23日，上海銀監局下發《關於上海市商業地産信貸風險提示的通知》，明確要求上海各商業銀行必須在商業用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發放商業貸款，此舉意味著，上海各大銀行將停止對商業用房期房放貸。

　　近日江西南昌的中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、民生銀行、興業銀行等7家銀行暫停商業用房按揭貸款。而在青島，當地政府則使用了稅務手段限制商業地産的交易。青島地稅局要求有關個人自用非住宅轉讓或出租將徵收房産稅。

　　中國房地産協會匿名高層人士表示：“據我了解，銀監會內部確實有一個精神，可能目前並未形成文件。”這個精神應該是以口頭形式對個別商業用房貸款較高銀行進行“窗口指導”。

　　□名詞解釋

　　商業用房

　　商業用房是指用於商業、辦公、經營活動的從事商業和為居民生活服務所用的房屋，例如商店、門市部、飲食店、寫字樓等。商業用房的土地使用年限為40年。