投資建議：

　　市場擔憂情緒加大是造成短期地産板塊連續下跌的主要原因。8月以來主要城市房價有所穩定甚至出現回調，但是近期成交量卻未能在價格鬆動下出現有效放量。市場目前已經擔憂成交在9、10月不能得到有效刺激，如果這種擔憂成為現實或超預期，市場對行業後期增速和去化速度的擔憂情緒會加重。此外，8月受到海外因素影響A股出現較大跌幅。地産産業鏈中上遊建材、建築、工程機械板塊均出現30%左右跌幅，這造成地産板塊估值優勢減少。對後期銷售的擔憂直接造成板塊出現補跌效應。

　　行業增速存在放緩可能，但當前基本面好于2008年。

　　1）2011年開發商對調控已做好充分準備。與08年不同的是，2011年初開發商已經在土地市場收緊戰線，通過減少規模擴張來應對可能到來的“寒冬”。市此外，雖然房價在2010和2011年初仍有漲幅，但是近幾年地價並未有明顯上漲趨勢。換句話説，按照目前價格開發商新修房屋依舊有利可圖，只是週轉時間可能會拉長。

　　2）A股龍頭公司已儲備豐厚家底。2011年上半年上市地産企業累計預收款達到4026億，同樣處於近4年以來最高水平。預售賬款的大幅增加將為未來業績增長提供保障。此外，目前龍頭公司預收款基本完全覆蓋未來2年20%-30%增長水平。上市地産企業實際上已經儲備了豐厚家底。

　　3）房價調控目前正在逐步實現，後期政策加碼必要性在下降。08年房價回調的重要因素是外部經濟惡化促成內部購買力減弱。而當前房價回調的主要原因是購買資格被壓縮，而真實購買力併為有明顯下降。此外從8月數據看，目前房價已經開始趨於穩定。我們認為在保證購買力的前提下房價穩中有降，不論對於行業本身還是宏觀經濟都具備積極因素。

　　板塊後期需要關注什麼？

　　1）尋找新的價量平衡點。不論是否存在“金九銀十”，“限購”政策對購買力的剝奪效應正在逐步體現。如果我們悲觀預期當前銷量不暢將造成新一輪價格調整，那麼在市場的反復適配之下，總會出現價量新的合理平衡點。一旦這一位置得到確認，我們認為行業投資趨勢將逐步明朗。

　　2）等待信貸趨勢的積極信號。從目前情況考慮，後期貨幣有望從“繼續從緊”轉為“不變”。而這一過程最明顯的信號就是M2觸底反彈。考慮到去年3、4季度信貸放鬆對地産銷售有較大刺激。因此，M2數據的積極信號也成為板塊後期反彈的重要刺激因素。建議密切關注10月中央經濟工作會議對後一階段調控重點的表態。

　　3）自下而上選股，從“銷售確定性”、“業績承諾”和“股權質押”三方面中尋求安全性。而銷售的確定性將帶來股價的安全性。建議後階段採取自下而上的選股策略，規避銷售不達標企業的同時，利用市場下行時戰略性佈局有望受益於市場調整的龍頭個股，如萬科、保利地産；具備業績承諾、市場調整結束後具備估值優勢的地産重組個股（詳見表4）和當前股價較大股東股權質押期價格有較大折價的個股（詳見表5）。

　　風險提示：房地産行業與國家政策緊密相關，一旦國內未來採取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。（海通證券研究所）