本報記者 羅茜 北京報道

　　“金九”並沒有給成交持續低迷的北京二手房市場帶來轉機。9月初至今，北京二手房成交量創下最近三年來同期最低，二手房價格也出現鬆動。

　　中原地産華北區域董事總經理李文傑向記者表示：“北京二手住宅成交價格將在今年四季度呈現普遍下降，明年一季度下降幅度將有所放大，具體降價的幅度會比照周邊一手房降價的幅度，但熱點稀缺區域的二手房降價幅度仍將較為有限。”

　　一二手房價格倒挂加劇

　　北京房地産交易管理網數據顯示，截至9月19日，北京樓市二手房成交量在“金九”再創新低，9月前19天，二手房住宅簽約套數為4233套，創最近三年來的新低。這個數字尚不足2009年9月同期的1/4，同比跌幅也達到了73.4%。

　　持續幾個月成交量低迷後，北京二手房價格開始出現鬆動。

　　北京中原統計，目前北京市場上的報價房源數據顯示，9月上中旬。各區縣的二手房報價均出現了明顯的鬆動，特別是通州區的報價指數平均下調幅度達到了4.46%。海淀、朝陽等區域的房價報價指數下調也超過了1.5%。

　　北京中原地産市場總監張大偉向記者表示，北京二手房價格開始面臨實質性拐點。“降價的新開項目影響了區域內二手房報價。如通州數個新開項目價格出現了明顯的變化，這使得二手房報價也出現了明顯的鬆動，很多之前掛牌的通州投資客也大幅度下調了報價。”

　　搜房網數據監控中心研究分析認為，二手房市場下跌由於一二手房價倒挂現象愈演愈烈且逐漸蔓延，一手房價格的持續下調，繼續維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態。搜房網數據顯示，8月北京樓市有近30個項目入市，其中超過20個項目的定價低於周邊二手房均價。

　　事實上，現在降價出售的二手房多為業主急需用錢或戶型較差，大部分業主仍沒有明顯降價的舉動。但經過半年的堅持後，將有部分業主的預期價格開始鬆動。

　　中原地産數據顯示，二手住宅成交量已經連續5個月在8000套左右停滯不前，這表明北京市場有資格購房且急需置業的潛在購房群體的數量級即為8000人/月，成交量保持低位將成為常態。

　　“目前居民的購房意願並不高。”張大偉表示，根據中原地産調查顯示，未來一個季度有購房意願的居民佔14.2%，比上季度下降0.4個百分點。

　　此前，萬科公佈了其針對北京家庭的入戶抽樣調查，顯示在嚴格的限購政策下，北京現在只有3%的家庭有資格、有能力、有意願買房，折合戶數為20萬戶。折算限購後已經消耗的量，在目前房價沒有變化的情況下，中原地産報告表示難有新增需求。張大偉認為，這使得業主為了獲得購房者的認可，在報價環節就撇清泡沫，下調價格，爭取加快出手。

　　兩成仲介公司零成交

　　當前，仲介公司生存問題已顯現，整個北京仲介行業收縮明顯。

　　早在今年2月，因為預計二手房成交量將縮減30%，鑫尊置地關閉了北京50家門店。5月份，美聯物業暫時關閉了上海全部8家門店，退出經營近15年的上海二手房市場。

　　另據鏈家地産統計，6月份共有1224家仲介門店零成交，當時北京仲介門店一共有5562家，也就是説，早在6月份就有20%多的仲介門店零成交。7、8月是行業淡季，鏈家地産估算有400余家仲介店面可能關閉。

　　一位業內人士向記者透露，在北京，一家正規仲介門店一個月成本至少在10萬元，要依靠至少兩套二手房買賣或者30筆租賃業務才能維持盈虧平衡。

　　按照北京8月份二手房總簽約套數9348套計算，仲介門店數在5000多家來算，平均每家門店成交不到兩筆。同時，租賃業務市場情況也不容樂觀，主要業務仍然集中在幾個大仲介手中。但仲介公司僅靠租賃不是長久之計，小仲介普遍虧損現象將逐步顯現。

　　慘澹的局面正在加速仲介公司洗牌和轉型。張大偉表示：“為了彌補二手房交易的不足，行業中拓展業務會增多。北京中原地産開始增加一手房代理的業務，在困難時期，一二手房聯動是改善仲介公司當前困境的重要舉措。”

　　“目前整個行業盈利的空間很小，基本持平甚至是虧損的不在少數。仲介僅僅靠買賣房屋已經不能支撐整個市場的運營了。”張大偉坦言：“僅靠二手房的經紀業務，現在的確是不太能夠支撐北京市這麼多經紀公司，所以一些仲介公司會做商品房的分銷。”他同時表示，相比2008年來説，現在的情況還是要好一些。