業內人士透露，民間高息借貸已成為不少小産權房開發商的主要“融資”渠道

　　廣州市白雲區太和鎮大源村，一幢十余層帶電梯的在建小産權房，還沒蓋好，就低價對外銷售了 羊城晚報記者陳文筆 攝

　　羊城晚報記者 李青

　　在連日的調查中，有知情人士向羊城晚報記者爆料稱，民間高息借貸成為不少小産權房開發商“融資”的主要渠道。

　　不借“貴利”難起樓

　　“廣州市白雲區的石井、太和一帶的小産權房，很多是靠從投資公司借錢發展起來的。”知情人士説。

　　“這幾年水泥、鋼材樣樣漲價，建這樣一幢房子，包工包料每平方米至少要1000元，這個老闆怕有上千萬元的資産。”16日，廣州白雲區大源村，在小店買水的泥水匠董師傅指著不遠處的小産權房向記者感嘆。

　　從地鐵三號線同和站到大源村不到10分鐘的車程中，記者發現路旁的小産權房比比皆是。知情人透露，除了建築成本外，小産權房一般還需要數額不菲的項目拆遷、申報、相關部門查違費以及公關費、村委配合費等，保守估計，建一棟佔地500平方米、10層高的小産權房，沒有700萬元以上的投入根本“扛不住”。

　　這麼多錢哪來？大源村農貿市場一家士多店的女老闆撇撇嘴：“借錢咯！”“怎麼借啊？”記者問。女老闆打量一下記者，不肯再多説。

　　據廣州地産仲介滿堂紅統計，目前廣州市宅基地房有10萬-12萬套，主要分佈在白雲、番禺、海珠、天河、黃埔等區。由於這類房産沒有産權證，所以從銀行貸款毫無可能。

　　“民間借貸是他們借錢的重要渠道。關係很熟的話，月息可以談到兩三個點，一般行情是月息四五個點。”一家投資公司的法律顧問鄧先生告訴記者，小産權房一般採用“集體集資”和民間借貸兩種形式融資。前者主要是發動十個八個“老鄉”，每人出點“份子錢”，而後者就是通常所説的“貴利”。大部分小産權房發展商起步期由於資金需求量巨大，往往逃不脫“貴利”這條路。“根據樓盤大小、自有資金多少，借錢額度從400萬元到兩三千萬元不等。”熟悉投資公司運作的鄧先生説。

　　周先生2008年在廣州大道北斯文井村通過贈與的方式買了一塊地皮，找了三四個合夥人，總共投資200多萬元。“但如果拿到大的地皮，光靠合夥人集資肯定不行，得找其它的門道。”周先生欲言又止。

　　小産權房真能從投資公司圈到錢？記者撥通了一家投資公司的電話，稱有一塊宅基地項目需要資金開發週轉。“沒問題，我們以前也做過這類項目，但由另外一個經理負責”。不久，一位周姓經理撥通了記者電話，一番盤問後，周經理突然反口，稱這樣的業務接不了。不過，這家公司打出的“提供鉅額房産融資”的廣告語似乎給人無限遐想。

　　銀行今年“手”太緊

　　以月息4個點的“市價”計算，假設小産權房發展商借款1000萬元，一個月的利息就要40萬元。“沒辦法嘍！沒有産權證，你試試向銀行借款？肯定借不到！”鄧先生雙手一攤，“所以小産權房售價普遍只有兩三千元一平方米，不僅僅是因為沒有産權證，更重要的是資金回籠壓力大。”

　　佛山一位不願透露姓名的業內人士説，小型房企也是當地民間資本眼中的大客。從貸款年限來看，主要分短期和長期，類型有合股、有抵押、無抵押借貸等多種形式，“有物業抵押的話，最受歡迎。抵押比例一般50%左右，也就是説抵押1000萬元的房産，可以借500萬元”。

　　類似的情況同樣出現在深圳。“深圳龍崗某村綜合大樓就是以村委會名義發售的小産權房嘍，使用期70年。”深圳龍崗一位知情者説，“兩塊地皮，一塊4000平方米左右，一塊3000平方米左右，啟動資金2000萬元，計劃總投資超過1億元。建成後，投資方與村委會按八二分成。”這位知情者稱，為了借錢，這個項目還專門在網上發佈了融資借貸信息。

　　在開平做生意的曾先生也告訴記者，今年當地的房價普遍達到每平方米4000元，比去年略微上漲。曾先生發現，小發展商成了民間融資的主力：“發展商普遍缺錢，而且他們利潤高，算一算，就算借了貴利，也可以撐過去。”

　　“小發展商今年想從銀行拿到錢基本沒有可能。”工商銀行廣東省分行一位熟悉信貸業務的內部人士向記者透露，這似乎再度從側面印證了上述説法。

　　該人士稱，工行今年在省內的房地産貸款餘額處於負增長，對省內房地産項目的貸款總體是在壓縮。“除非有特別好的項目，否則即使是大發展商也不可能拿到貸款，小發展商更別想沾邊”。今年工行在廣東省的貸款額度主要放在了小企業和個人業務兩大塊。以廣州為例，工行年內在廣州的貸款額度只有200多億元。但小企業和個人業務的貸款額度已經各佔約100億元，“小發展商哪還有份呢？”

　　投資公司“扮純情”

　　投資公司怎麼敢向小産權房開發商放貸呢？萬一樓盤爛尾，投資公司豈不是“渣”都沒得撈？

　　鄧先生介紹説，小産權房開發商一般會與村裏簽有土地使用協議或土地租賃協議。開發商將這份協議抵押給投資公司，投資公司一般還會參股樓盤。此外，為控制風險，投資公司一般會要求小産權房開發商借款時提供擔保人。這樣一旦實際借款人真的“走佬”，投資公司還有機會揪住擔保人。

　　難道就沒有出現“爛賬”的時候？“有！但即使查看法院卷宗，你可能也很難發現投資公司的影子。”鄧先生揭開內情。“按照法律規定，投資公司怎麼可以放貸呢？”鄧先生説，但在實際操作中，投資公司在與小産權開發商談妥條件後，往往由旗下公司員工出面，以個人名義簽訂合同。“這樣即便發生問題，也只是單純的民事糾紛，投資公司不負任何責任。”鄧先生説，正因為這樣，訴諸法院的民間借貸高額利息的糾紛案中，鮮見投資公司的面孔，而是表現為大量的個人與個人間的民間糾紛。“真正的大老闆是藏在幕後的，只要他沒出事，一切都可以操控。”鄧先生稱。