房地産信貸再收緊　各類資金進入更趨謹慎

　　開發商資金壓力前所未有

　　記者　蔡穎　李唐寧　北京報道

　　銀監會近日下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高於住房，並加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

　　國家統計局數據顯示，8月份全國房地産資金來源中，國內貸款進一步回落，僅871億元，同時開發商1至8月自籌資金佔比較1至7月擴大1%，至41%。金融機構對房地産貸款收緊外，各類資金進入房地産開發投資也更趨謹慎。開發商面臨的資金壓力可謂前所未有。

　　這無疑引發市場對房地産信貸風險的擔憂。日前，國土資源部有關負責人指出，“在很多地方不管是舊城區改造、新城區建設、旅遊區開發，還是文化、休閒旅遊産業、保健養生産業等産業的發展，都和房地産開發有著千絲萬縷的聯絡。”銀行信貸“泛地産化”蘊藏的風險不容忽視。

　　監管　房地産金融政策再收緊

　　業內初步估算，現在55萬億元左右的銀行信貸中，其中60%的貸款都與房地産有關。無論是房地産上下游産業的企業貸款，還是企業和個人住房及土地抵押貸款都是如此。

　　“就前8個月房地産市場狀況來看，主流房企尤其是前三十大房企所銷售的産品結構已經發生明顯變化，不受限購影響的商業地産和二、三線城市的佔比顯著加大。”一位房地産市場研究人士對《經濟參考報》記者説。

　　上述人士表示，銀監會下發通知意在警示銀行加強執行企業“名單制”管理和開發貸款以在建工程抵押兩項基本要求，同時增加風險排查頻度，加強對抵押物及時估值和持續管理。此外，銀監會還明確指出銀行對房貸不準貸新還舊和貸款展期。

　　就目前情況來看，“大部分股份制銀行將額度向中小企業貸款傾斜，商業地産抵押貸款業務做得不多，主要集中在四大行。”某國有大行個貸部經理説。

　　據透露，各家銀行對商業地産抵押貸款條件與二套房貸要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果銀監會的新要求落地，首付比例及貸款利率也可能進一步上調。”該人士進一步表示。

　　在保險資金進入房地産投資方面，早在去年9月保監會頒布的《保險資金投資不動産暫行辦法》中，就對險資進入不動産領域保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風控機制等四大方面進行了明確界定和系統規範。

　　其中規定，險企投資不動産的賬面餘額，不高於公司上季度末總資産的10%，投資不動産相關金融産品的賬面餘額，不高於上季度末總資産的3%；上述兩項投資的賬面餘額，合計不高於上季度末總資産的10%。因此，如果按5.6萬億元的保險總資産計算，約有5600億元的保險資金可以進入不動産投資市場。

　　承壓　開發商投資、貸款逐月遞減

　　一度被視為有政府資信做後盾的“藍德計劃”於今年6月獲批，由太保、國壽、平安、人保等國內七家保險資産管理公司通過發行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由後者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應。

　　然而，如今看來，項目實施不盡人意，這項規模290億元人民幣的險資大動作，實際到位資金只有約110億元，不足預計規模的40%。

　　“從全國情況看，到目前為止，保險資金進入保障房市場仍屬個案。內地城市要爭取保險資金投資保障房其實難度很大。包括所謂社保基金等進入保障房市場，目前都還只是在一線城市試行，而且，建保障房主要還是依靠地方融資平臺和銀行貸款。”中央財經大學保險學院院長郝演蘇説。

　　有消息人士向《經濟參考報》記者透露，監管部門在今年剩下的時間裏可能不再批准險資投資土地儲備的項目。對此，業內普遍認為，原因可能是對保障房土地儲備收益前景不明的擔憂。

　　事實上，上半年市場對於房地産業資金收緊的狀況一直持續，並且隨著監管要求日趨嚴格，開發商從金融機構獲取信貸的難度增加。

　　據《經濟參考報》記者初步了解，儘管金融機構對於開發貸沒有全面叫停，但從去年下半年起，銀行方面已經開始壓縮開發貸款規模。今年中期，這種狀況更加突出，集中表現在大部分中小房地産開發商難以從銀行融到資金。

　　一位國有銀行人士對《經濟參考報》記者表示，與往年相比，今年開發貸較去年壓縮了近20%的額度，對存量置換部分的規模也受到嚴格控制。“1至8月國內房地産貸款、自籌資金以及個人按揭貸款來源數據同比增幅均較去年全年出現回落。”中銀國際一位分析師指出。

　　除了金融機構對房地産貸款收緊外，各類資金進入房地産開發投資也更趨謹慎。

　　統計局數據顯示，今年1至8月房地産開發投資共3.78萬億元，同比增速較前7月小幅下降0.4個百分點至33.2%。分析人士對《經濟參考報》記者表示，“保障房建設是彌補普通商品房投資額下滑的重要因素，如果剔除這一因素，房地産開發投資的整體下降趨勢將更加明顯。”

　　警覺　“泛地産化”風險不容忽視

　　從全國商品房月底成交量上看，宏觀調控的效果已經開始顯現。

　　“由於去年成交多集中于四季度，9月至12月的銷售面積佔全年的近50%，而今年受宏觀調控的影響預計四季度難以出現成交量的大幅回升，因此，四季度全國商品房成交量增速出現下滑是可以預期的，預計全年的商品房成交面積增速會在個位數。”東北證券分析師高建指出。

　　高建認為，種種跡象顯示，政府對房地産行業繼續加壓的概率不大，維穩可能變成下一階段房地産市場調控的主要方向，即政策力度保持相對穩定，既不放鬆也不增加。

　　全國城市地價動態監測系統提出，“在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續轉向商業地産，二季度全國商業地價環比、同比增長率均為最高。商業地産成為地産資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得關注。”

　　事實上，商業地産的升溫也點燃了以擴建為名違法佔地開發地産的風險苗頭。

　　分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海甚至超出了人均2平方米，當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。