種種跡象顯示，今年的9月份很有可能成為2008年以來滬上新建商品房住宅成交最淡的一個月。9、10月份新上市的樓盤總數達到102個，而目前上海市絕大部分樓盤都在3萬平方米之上，這也就意味著到10月底，上海將新增300萬平方米左右的商品住宅供應量，加上原先的800多萬平方米庫存，上海商品住宅在十月份的總供應有望達到1000萬平方米。而整個九月上旬，全市商品住宅成交量為18.2萬平方米。按照上述庫存趨勢和商品住宅的銷量，上海的商品住宅總庫存有望擴大至18個月。

　　面對巨大的去庫存壓力，部分開發商不得不降價促銷。機構監測的成交案例顯示，上海在售樓盤的1/3有促銷優惠，其中個別樓盤的降價幅度甚至達到20%，但絕大部分樓盤的降價幅度不超過10%。上海中原地産研究總監宋會雍説，由於目前上海房地産企業的平均資金成本已經達到11%，多數房企不降價背後，是開發商仍預期明年房價會漲。

　　庫存或超18個月

　　來自搜房網的統計顯示，九、十月份，上海新增的住宅樓盤將達到102個。而此前，上海在售的樓盤總量不過500個左右，其中只有300個成交活躍。按照上海目前規定，新盤開盤一次性領取預售許可證的房源不得少於3萬平方米，上述新開樓盤的出現，將給上海帶來300萬平方米的新增供應。目前，上海在售的商品住宅庫存總量800萬平方米左右，已經達到了2008年金融危機時期的庫存高峰。

　　與此同時，上海的商品住宅成交情況卻非常不理想。德佑地産研究主任陸騎麟統計，整個九月上旬，上海商品住宅成交量為18.2萬平方米，僅僅相當於2010年同期的一半，略高於2008年同期。

　　即使和今年的8月同期相比，9月以來的商品住宅成交量也是下滑的。21世紀不動産統計，一手住宅的成交套數較8月下跌近4%，浦東塘橋、長寧中山公園、松江新城等地二手房的成交量比8月同期有1成左右的下滑。

　　如果9月的下半月以及整個十月份，上海市場繼續低迷，那麼新建商品住宅的庫存將會超過1000萬平方米，市場至少要用18個月才能消化完。

　　與巨大庫存壓力相比，市場供求雙方巨大的心理價格差距，更令人緊張。同策諮詢機構統計顯示，上半年上海商品住宅的平均成交總價至少在259萬元，各大機構的統計也顯示，在絕大多數的情況下，購房預算至少要超過200萬元，才有較大挑選餘地。

　　但《每日經濟新聞》聯合搜房網對近6000位讀者的調查卻顯示，能夠接受200萬元以上總價的購房者僅僅佔總量不到20%。高達六成的購房人群只能接受150萬元以內的總價。而來自中房信的統計顯示，九十月份新上市的房源，也和目前市場主流需求，存在相當大的差距。根據統計，在九月取得預售證的房源中，報價在3萬以上的中高端房源佔全部房源的60%。

　　上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉説，目前市場供應産品的目標客戶和迫切需要購買的買房人完全是兩批人。

　　據統計，今年1月至7月，上海90平方米以下的商品住宅成交同比下降16%，90～130平方米的商品住宅成交量同比上漲較大，約在49.8%，而後一類面積段的購買者，正是剛性需求的購房者。

　　開發商仍看好後市

　　儘管上海商品住宅去庫存壓力非常大，但宋會雍認為，巨大庫存壓力不會馬上從市場數據中反映出來。多數開發商會選擇推遲開盤一季甚至更久，以觀望市場。因為，目前除了大幅降價並沒有更好的促銷手段。他表示，降價幅度必須達到10%以上，才會出現比較好的效果。

　　宋會雍説，絕大多數的開發商不願意給出10%以上的價格優惠，這使得降價帶來的促銷作用非常有限。

　　而開發商之所以會推遲銷售，是因為他們目前的資金仍然較為寬裕，還遠沒有緊張到要降價的程度。另外，開發商對後市的預判是明年房價至少不會下跌，甚至可能有10%以上的漲幅。

　　他表示，根據調研，目前上海房地産商的平均資金成本已經達到了年息11%的水平。如果預計明年房價比今年下調，開發商早就會作出9折的價格讓步，而現在之所以不降價，是因為多數企業仍然覺得後市會有10%以上的漲幅。