樓市觀察

　　從集中，到分散，從規模化發展，到功能化發展，實行扁平化的管理模式，進行精耕細作，將是北京未來的趨勢。相對均衡的發展格局，或可解大城市房價過高之困。

　　早秋，房市寒意初臨。

　　在限購的大勢之下，全國眾多城市房價有了鬆動的跡象。步入“金九銀十”，北京部分樓盤降價勢頭迅猛。如房山區的中糧萬科長陽半島，去年底時房價一度接近2萬元/平方米，如今部分優惠戶型價格降到了15000元/平方米左右。通州區遠洋一方去年房價為25000元/平方米，如今則降到了17000元/平方米，而大興的CAGO寓所，亦比去年同期下降不少。

　　相對通州、房山以及大興等北京外圍城區房價的下跌，北京中心城區，房價則依然堅挺。而造成這種局面的一個重要原因，在於北京城市發展的不平衡。

　　2009年，北京的海淀、朝陽、豐臺、石景山、東城、西城六大城區的生産總值大約為7500億元，約佔全市生産總值的63%，其中，産值最大的海淀區大約佔北京總産值的20%，郊區經濟僅佔全市總值的37%，而郊區的面積大約10倍于城區。也就是説，中心城區的效率大約是郊區的20倍。而就人口而言，北京城區人口超過1000萬，遠郊區人口不過600萬，就人口密度而言，中心城區也遠遠超過遠郊區。

　　北京和上海的房價貴，一個很重要的原因，就是核心城區發達，而郊區落後，所有的資源都集中在市區，自然人口也向中心城區集中，導致中心城區土地壓力增大。中心城區房價自然居高不下。

　　北京郊區的房價下跌，某種意義上乃是一種價值回歸。當年郊區的房價雖然能夠乘著市區房價上漲的大勢追漲，但是，由於北京長期以來，規劃中的郊區發展，如通州新城計劃，以及大興、房山等的南進計劃等尚未實現。産業發展，人口規劃，都未能夠向郊區分流。由此，等房價回歸理性之時，當初虛高的房價，就被打回原形。廣州則給出一個可供參考的均衡發展的案例。

　　廣州洛溪新城和華南板塊的崛起，為房價的穩定起到了重要作用。在廣州，郊區經濟總量佔比，大約達到了30%，但是，其城區和郊區的面積之比，差別並不大。番禺、南沙設區之後，廣州真正的郊區，也就花都、從化、增城而已。所以，廣州是真正實現了核心城區與郊區共同發展的城市，由於城市內部發展均衡，所以，人口和資源自然分流。不似北京，很多人住在五環外甚至是昌平、通州，但是工作仍然在城區，在城區工作，在城區買房，是很多人的夢想，於是城區幾乎所有的樓盤，都是一房難求。

　　就發展階段而言，北京已經完成了從分散到集中的階段，在城市總産值、産業結構、人口規模、發達程度等方面的進步，使北京初步具備了現代化大都市的基礎。從集中，到分散，從規模化發展，到功能化發展，實行扁平化的管理模式，進行精耕細作，將是北京未來的趨勢。

　　未來，北京需要小鎮式繁榮，而不是似當下這樣，五環內燈火輝煌，五環外的郊區，則一片靜寂。相對均衡的發展格局，或可解大城市房價過高之困。(羅天昊 北京 學者)

　　(新京報)