晨報訊(記者 王萍)據北京房地産交易管理網統計，截至昨天，8月上市的商品房期房住宅項目僅5個，提供住宅1516套，相比最近幾個月均有明顯下滑。通州、大興等新城樓盤紛紛推出“特價”房、“促銷”房，但買房人對這些促銷行為似乎並不買賬，更期待實質性的降價。據業內人士分析，通州等新城房價最低可回落至萬元左右。

　　以華業東方玫瑰為例，這是通州為數不多的百萬平方米大盤之一。本月將推出近60套特價房，每平方米下調約1000元，部分較低樓層單價甚至降至14500元/平方米左右。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2萬抵10萬”的優惠。位於通州新城核心區的月亮河公園也即將推特價房網拍，精裝小戶型起拍價約20000元/平方米。而月亮河目前在售房源報價26000元/平方米。

　　但記者了解到，特價促銷並未帶來明顯的成交量回升，通州年內供應的6個住宅項目合計供應的3356套住宅，截至目前簽約總套數只有520套，而且大部分都為均價15956元的東方玫瑰項目，其他項目的簽約套數非常低。

　　據了解，最近三年通州出讓的住宅類地塊合計為21塊，提供的住宅建築面積為387萬平方米，佔到了全市住宅地塊出讓面積的13.1%。庫存量已經上漲到歷史高點的通州很可能繼續面臨衝擊。去年下半年供應的通州項目大部分簽約量都不足3成。

　　中原地産三級市場研究總監張大偉分析，雖然通州是土地供應大戶，但是價格優勢並不明顯，部分商品房項目均價超過2萬，明顯超過了購房者的承受範圍。調控政策執行後，市場投機基本絕跡，通州購房者被分流到房山等價格更具優勢的區域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉移到了不受限購影響的燕郊等區域。

　　此外，通州區的新盤少，大部分是老項目後期而且庫存體量都比較大，加之二手房供應量較多，也影響了商品房的銷售，通州的商品房庫存位居全市首位。因此張大偉分析，通州商品房的市場均價很可能回落至1萬至1.5萬元的區間。

　　同樣是新城的大興區，成為通州樓市的“難兄難弟”。7月開始，大興區的促銷項目明顯增加：旭輝禦府、波普工社、CAGO寓所等樓盤不是推出特價房就是利用折扣降低房價來吸引購房者，其中旭輝禦府更是在推出100套特價房的基礎上再次加推50套特價花園洋房。

　　張大偉告訴記者，不僅通州、大興，其他很多區域也已經逐漸開始出現特價房的促銷行為。根據目前市場消耗量計算，預計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰。7月開始超過110個項目擬開盤，而且大部分在五環外，局部區域將出現明顯的供應潮，市場將在供應達到頂峰後開始更明顯的價格調整。

　　■後續報道

　　老業主不滿“特價” 華業東方玫瑰開出補償方案

　　晨報訊(記者 王萍)推出的“特價房”低於均價2000元以上，引起前期購房業主不滿而維權。昨天，被指“降價欺詐”的華業東方玫瑰公佈了針對前期A4號樓業主的“5種選擇”，包括低負擔居住直接衝抵物業費或車位租賃費；低成本輕鬆購置車位；建委報價基礎上享八折，再直接衝抵折後購置款；在購或新推薦成交，直接衝抵新房購房款；無約束換房。根據需求，更換至A9號樓；無理由、無條件退房。

　　■市場分析

　　“杠桿率”降至新低 中小開發商先扛不住？

　　曾有實力問津“地王”的大龍地産，近日將旗下子公司轉讓以緩解資金緊張。記者了解到，代表房價是否更容易上漲的“開發商杠桿率”目前達到歷史最低點，中小房企下半年有可能大降價。

　　市統計局公佈的數據顯示，1至7月份本市房地産開發項目本年到位資金為2935.3億元，自籌資金為895.8億元，同比下降2%，降幅比上半年擴大1.3個百分點，杠桿率為3.28，達到歷史最低點。所謂開發商杠桿率，即本年資金來源/自籌資金，主要指企業的資金來源容易度，數值越高在一定意義上表示房地産價格等更容易上漲、企業發展速度更快。而數據減小則企業面臨資金壓力，可能出現降價促銷，小企業被兼併。

　　北京中原地産三級市場部研究總監張大偉告訴記者，雖然前7月房地産投資總額依然上漲，但是1000萬套保障房的建設投資以及最近兩年出售土地的慣性投資，商品房市場的投資已經開始出現停漲的趨勢，在這樣的背景下，開發商獲取貸款的情況肯定越來越糟。

　　來自房地産交易管理網的數據顯示，目前北京新房庫存量已經逼近11萬套的警戒線。張大偉分析，目前市場庫存中，一線房企的比例只佔3成左右，且其中現房的比例更低，而中小房企佔比已經超過6成，其中現房的比例超過3成。市場上中小房企積壓的庫存更郊區化，而且中小房企的資金利用成本更高，預期下半年降價的可能性也更大，而且會更早到來。

　　晨報記者 王萍