觀望大半年的北京別墅終於開始放量，地産中國網不完全統計，本月將有超過10個新老項目推盤，面對“限購”後的有限客戶群，開發商各出奇招、爭搶客源。

　　但“金九銀十”能否給他們帶來多少收穫，正如這些項目“均價未定”一樣，“不確定性”仍然籠罩著這個市場。

　　10余項目紛爭

　　地産中國網不完全統計，本月共有魯能格拉斯小鎮、譽皇殿、京基鷺府等10余個別墅項目入市，個別項目早在去年底便取得預售許可證，但遭遇今年2月“限購令”後不得不將推盤時間一拖再拖。

　　“進入秋季，北京別墅迎來一年最好的風景季節，而金九銀十也向來是一年最好的銷售旺季，雖然市場仍不看好，但若再不推盤，今年便已無望，而有些項目的銷售更決定著其北京公司在集團的地位。” 業內人士如是透露。

　　面對限購後的有限客戶數量，各開發商本輪推盤也想盡奇招爭奪客源。以近期將開盤的譽皇殿為例，給出150萬元/戶(開發商報價)的精裝修標準，一般而言，別墅項目的消費人士希望個性化、均是毛坯交房，該項目稱是“批量裝修、為業主降低成本”。

　　“面對整體經濟環境和樓市限購政策，我們開發商只能適應，想辦法幫助客戶。” 譽皇殿開發商長江實業董事郭子威告訴地産中國網，項目本次還特別提供國內首創“特長靈活分期付款方法”，即首付20%，便可簽署合同，第二期(樓價10%)：2012年3月31日前及 2012年9月30日前分別付清10%，最後的60%可以在2014年入住前付清或按揭。

　　他表示，這樣做是為了讓買家資金週轉更靈活，理財更具彈性，買房後在短時內可以把一部分資金用作其他投資。

　　此外，在市場行情較好時，促銷方面也有很大轉變，如魯能格拉斯小鎮、大寧灣不同程度的贈送庭院、花園等。

　　和本輪樓市行情相一致，開發商對價格也抱有“不確定性”，如譽皇殿、大寧灣、中海尚湖世家、首創瀾茵山、金隅翡麗、京基鷺府、燕西華府等過半項目均未有報價或未確定最終報價。

　　冷錢部分回流

　　今年2月，北京出臺全國最嚴格“限購令”，對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。這一政策直接導致北京別墅銷量大幅下滑，因為購置別墅人士多是第三甚或第四次置業。

　　機構統計數據顯示，8月北京別墅市場價成交195套，雖環比上漲12.72%，但與去年同期相比則大幅減少95套，同比下跌32.76%。

　　但市場也在發生著微妙的變化。雖然符合購房資格的人數已大幅減少，但在目前國內投資渠道偏窄的情況下，通過多個月尋覓後，也有一些投資人士將目光返回到高端住宅市場。地産中國網與北京某別墅項目銷售人員交談時獲悉，雖然本身受到限購，但還是通過各種渠道，如以親戚或公司名義購房，而在她接觸到的買房人而言，有10%的客戶便屬於這樣的例子。

　　近日地産中國網舉辦的小和平沙龍活動上，譽翔安合夥人王珂表示，和以往追逐房價大漲有所不同的是，這些財富人士現在更傾向於“保值”，他們不求賺大錢、只要不虧錢的投資渠道就能接受，也即由“熱錢”向“冷錢”開始轉變，而高端市場如豪宅仍是抗通脹、保值較好的投資品。

　　但這並不意味著市場能有多大的起色。某網站監控的103個項目中，8月份成交項目有40個，佔38.83%，其中29個項目成交套數超過1套。

　　在調控面前，住宅的投資黃金期目前已告一段落。招商銀行新近發佈的一報告顯示，可投資資産在1000萬以上的中國內地高凈值人群直接購買國內住宅的投資熱情下降。60%以上高凈值人士傾向於減少或維持不變現在在房地産領域的投資。投資性房地産在高凈值人群資産配置的比重從2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%。

　　作者：余鐘斌

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