調控之下，商業地産“不限購”、“不限貸”的吆喝聲越喊越高，就在商業地産賣得風生水起之時，近日銀監會主席劉明康矛頭直指商業地産，要求加強商業地産的貸款管理。

　　8月23日，上海銀監局隨後發出商業地産信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用於購買商業用房。同

　　時要求，上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發放商業貸款。那南京的情況究竟怎麼樣呢？

　　個人消費貸

　　買商業地産門檻高

　　筆者通過對南京多家銀行諮詢了解後獲悉，儘管個人消費貸款仍有為商業地産打開缺口的，但要求已經十分嚴格。

　　中國銀行南京玄武支行的一位信貸經理告訴筆者，目前該行個人消費性貸款還可用於購買商鋪等商業用房，但要求很嚴格。首先首付需要5成，利率上浮30%，而且需要抵押物抵押，抵押物只接受房産抵押，房齡要求在10年以內，抵押額最高只能是房産的六成。其次還要審核貸款人的還款能力，同時審核購買的商業用房的相關材料，還會到房管部門調取該物業的相關資料用以核實。即使貸款批下來，也不是直接可以取現，而是貸款直接打入商業用房開發商的指定賬戶，專款專用，防止套現。

　　建設銀行江蘇直屬支行的一位工作人員告訴筆者，購買商鋪等商業用房的貸款規定是首付 5成，利率上浮20%，貸款年限最長10年。但目前該行貸款額度緊張，個人消費性貸款目前已經全面暫停，更不要提用個人消費貸款去買商鋪了。

　　興業銀行一信貸經理同樣表示，現在銀行更加青睞于經營性貸款，個人消費性貸款已經很不受待見了，更不要提用消費性貸款買房了。

　　40年産權酒店式公寓

　　辦貸款比較難

　　在一些銀行，個人消費貸款還可以購買商鋪、寫字樓，但針對酒店式公寓的大門已經緊閉。農業銀行南京分行就表示，個人消費性貸款目前可以購買商鋪，利率上浮10%，但是暫停購買商業性質的酒店式公寓。

　　招行銀行南京分行營業部接受筆者諮詢時同樣表示，目前購買商鋪、寫字樓首付5成，利率上浮20%，最長貸款期只有10年，而對諸如40年産權商業性質的酒店式公寓，無論面積如何，目前都不接單。

　　“雖然40年産權的酒店式公寓是商業性質的，但實際用途是居住使用，在貸款時還是區別於商鋪、寫字樓。”光大銀行南京分行回復，商鋪、寫字樓目前是可以貸款的，利率上浮20%，但是唯獨40年産權的酒店式公寓不能貸。

　　廣發銀行一分理處的負責人也表示，在該行酒店式公寓確實已經停貸了。“不能怪銀行挑肥揀瘦，現在額度這麼緊張，普通一手房都在排隊等放款，這種非主流産品自然要放一放了。”不過據該負責人透露，貸與不貸現在都是各銀行根據貸款額度、風險控制來綜合考量，“可以多問幾家銀行，額度松的也許就能貸。”

　　部分銀行

　　允許結構封頂後放貸

　　那麼個人消費性貸款到底能不能用於購買商業用房呢？江蘇省銀監局相關負責人表示，銀監部門並沒有對個人消費貸款諸如此類貸款細分，只有個人貸款之説。能否向商業用房放貸也由各家銀行自行確定。

　　但江蘇銀監會相關工作人員表示，上海銀監局要求對現房才可發放貸款的規定只是重申原來的規定。早在2003年，央行就下發了《中國人民銀行關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》，通知第五條明確規定“所購商業用房為竣工驗收的房屋”。但距發文過去了8年，實際執行中還是各家銀行自己説了算。

　　筆者諮詢了有商鋪、寫字樓出售的樓盤和在售的數家酒店式公寓，其中河西一家40年産權的酒店式公寓目前在推40、50㎡的小戶型，首付五成，貸款利率上浮10-20%。“銀行房貸的要求是項目外立面可見，但因為現在一筆貸款還未放，所以究竟會如何執行還不清楚。”

　　禦江金城之前銷售了一批商鋪，營銷負責人表示貸款要求是首付5成，利率上浮10%，貸款年限10年。“為我們商鋪做貸款的銀行有好幾家，基本都是竣工驗收後才予以放貸的。”

　　但也有商業項目放貸時間會有提前。一家同時在售酒店式公寓和寫字樓的項目負責人也表示，結構封頂就可放貸，“主要還是要看各家銀行規定。”

　　商業地産泡沫

　　引發關注

　　南京同步房地産投資顧問機構副總經理趙勳表示，一般而言，結構封頂距竣工驗收的時差為小高層9個月，高層、超高層1年甚至更長。如果銀行不放貸，開發商拿到手的資金只有首付的50%，竣工驗收後才放貸，開發商的資金壓力比較大。

　　南京新景祥副總經理何曄表示，限購之下，不限購的商業地産吸引了大量投資資金的涌入，而調控並不希望限了住宅，火了商業，上海銀監局關於商業用房貸款規定儘管是重申，但也同時起到震懾的作用，一旦商業地産的泡沫越吹越大，形成新一輪危機，針對該類物業的限購也有可能會出臺。