王芳艷

　　雖然受房地産宏觀調控影響，房地産信貸增長放緩，不過，商業地産信貸近期卻出現升溫。記者從銀行人士獲悉，上海銀監局近日發出商業地産信貸潛在風險提示，要求銀行加強商業地産信貸合規管理。

　　一位股份制銀行人士透露，監管要求禁止個人消費信貸用於購買商業用房，對利用經營性貸款購買商業用房的應按照商業用房購房貸款管理規定執行。同時要求，上海各商業銀行，必須在商業用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發放商業貸款。

　　此外，監管還強調商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　“一些銀行在發放商業地産信貸過程中，放鬆了審貸標準，所以監管再次強調了一些信貸政策，希望加強信貸管理。”上述股份行人士説。

　　另一位國有大行上海分行人士表示，此前一些銀行存在擦邊球行為，例如按照相關政策個人經營性貸款嚴禁投向住房，但可以投向個人經營性活動。一些銀行把個人投資商業地産也視為個人經營活動，因此，利用個人經營性貸款給予發放貸款，給予的貸款條件較為寬鬆。

　　另外一個擦邊球做法是，按照要求，商業地産貸款不能用於購買期房，即要竣工驗收成為現房後才能發放貸款。不過部分銀行對一些大型開發商有一些優待政策，在結構封頂時就會給買房客戶發放貸款，這樣有利於開發商資金回籠。實際上從結構封頂到竣工驗收，開發商仍需要投入大量資金完成整體工程。

　　上述股份行人士還透露，目前很多商業用房開發貸款期限長達近10年，有的長達20年之久，有的銀行還用經營性物業貸款替換到期開發貸款，到期還貸的不確定性加大。

　　央行上海總部的數據顯示，上半年全市新增的本外幣企業貸款（不含票據融資），投向房地産的是337億元。而個人信貸中，上半年全市新增人民幣個人消費貸款247.4億元，同比少增362億元。上半年個人住房貸款增加164.8億元，同比少增342.2億元。

　　雖然房地産信貸總體增速在放緩，商業地産信貸卻在逐步升溫，成為銀行競爭的熱點。據記者了解，今年上半年上海超過三分之一的房地産新增貸款投向商業用房開發和購房領域。

　　一位房地産專家表示，今年以來，由於投資升溫，商業地産迅速量價齊升，租金回報率明顯下降，甚至低於貸款利率，價格泡沫隱現。一旦資金退出，房價下跌，商業地産信貸將面臨較大風險。

　　同時，由於商業地産估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地産交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。