日前,住建部下發文件,要求各省住建廳在8月20日之前將上半年房地産市場調控工作情況及需要採取必要限購措施的城市名單上報住建部。經過月余醞釀,新一輪專門指向二三線城市的限購政策進入倒計時。多位業內人士向《經濟參考報》記者表示,在嚴厲的限購及信貸政策環境下,市場成交量難言樂觀,房價下行的壓力正在不斷加大。

　　限購

　　成交量或遭重擊

　　7月底,住建部公佈了需要納入限購範圍的二三線城市“五條標準”。據悉,住建部的具體標準為“6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月均環比增幅較高,排名靠前的;6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的;1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的;位於已限購區域中心 城市周邊,外地購房比例較高的;存在房價上漲過快,調控政策執行不嚴格等突出問題,社會反映強烈的。”住建部在文件中表示,凡符合五大條件中2條以上的城市,建議列入新增限購城市名單。

　　鏈家地産市場研究部據此統計,廊坊、保定、揚州、惠州、香河、宜昌、鎮江、舟山等19個城市均符合上述條件。其中,秦皇島、濰坊、柳州、煙臺、揚州、東莞等14個城市滿足兩項以上限購標準。另外,約有18個城市在單一標準衡量中位於前列。鏈家地産市場研究部預計,屆時將會有30至35個二三線城市列入限購之列。

　　鏈家地産首席分析師張月告訴《經濟參考報》,截至8月已有41個大中城市出臺限購政策,加上這次預計限購的城市,限購城市的總數將達到75個左右。廣發證券地産行業分析師沈愛卿則對《經濟參考報》記者表示,當前70個大中城市裏,只有一半的城市施行了限購政策。“如果此輪限購城市數量在30個以內的話,是比較正常的數目也是符合我們預期的,當然它的影響也不會太大。如果超出這個範圍,達到30個以上,那就會有很大的影響,會波及整個房地産市場。”他説。

　　實際上,前期已經實施限購的城市的例子錶明,對於實施限購後的成交量,的確不容樂觀。北京房地産交易管理網公佈的數據顯示,作為限購令實施樣本城市的北京,限購持續半年以來合計住宅總簽約為91955套,為最近三年同期最低,總成交量環比上一個半年下降46.5%。

　　而一份來自中原地産近期對50個尚未實施限購的城市市場情況及出臺限購政策的可能影響進行的調研表明,一旦這50個城市出臺限購政策,成交量受影響的城市數量將佔九成。

　　掙扎

　　資金鏈條緊繃房企日益難受

　　二三線城市限購的全面落實,及其對於成交量可能造成的巨大影響,對於正在日益緊繃的資金鏈條和始終未見放鬆的調控政策中掙扎生存的房地産企業來説,無疑是一個再糟糕不過的消息了。

　　W IN D統計數據顯示,截至記者發稿,按照申萬一級行業分類,兩市已有包括萬科在內的40家房地産類上市公司公佈了2011年中報,中報數據顯示,從負債水平來看,剔除ST類上市公司外,房地産上市公司的資産負債率由去年同期的60.3%進一步提升至60.9%,上述40家企業中,有24家出現了資産負債率上升的情形。從龍頭企業來看,萬科A和招商地産的資産負債率分別由去年同期的69 .8 %和61 .3 %進一步上升至77.8%和65.5%,上升幅度分別達到了11.5%和6.8%。

　　從經營活動現金流量凈額這一指標來看,房地産類上市公司資金鏈條捉襟見肘的跡象也十分明顯。WIN D統計數據顯示,上述40家房地産公司中,經營活動現金流量凈額同比出現下降的達到了22家,這22家企業中,除了ST東源外,降幅均超過了10%,降幅超過50%的也達到了15家;而總的來看,剔除萬科A以後,39家房地産上市公司今年上半年經營活動現金流量凈額為-121.5億元,較去年同期-113.9億元出現了進一步下降。以招商地産為例,2011年上半年,招商地産經營活動現金流量凈額為-30.2億元,較去年同期下滑了51.4%。

　　“房地産上市公司目前的資金鏈條確實比較緊張。”西南證券房地産行業分析師肖劍對《經濟參考報》記者表示,目前中小開發商的融資渠道較窄,而大型開發商的融資渠道較多,其項目結構分佈廣泛,其在二、三線城市的良好銷售在一定程度上緩解了其資金緊張程度。“總的來看,房地産企業的資金鏈條目前呈現兩個特點,一是支出大於流入,二是資金成本不斷升高。”肖劍認為,一旦二、三線城市限購政策得到落實後,開發商的成交量將進一步受到抑制,銷售肯定不如上半年,屆時其業績增長也將出現小幅放緩的情形。

　　來自好買基金研究中心的數據則顯示,2011年7月,43家信託公司共成立185隻固定收益信託産品,其中,投向房地産行業的産品數量達到了56隻,佔比達到了30.27%,僅在披露募集金額的28隻信託産品中,募集資金規模就達到了74.51億元。

　　“調控政策不會放鬆,進一步從嚴的程度將會根據市場的最新變化進行相機抉擇。”儘管開發商資金日益捉襟見肘,但民生證券地産行業分析師肖肖認為,“在房價整體依然維持高位、樓市銷售並未跌至冰點的現狀下,調控政策全面轉向放鬆的概率幾乎為零,而進一步從嚴的程度將會根據外圍及國內經濟和房價的最新變化進行相機抉擇,整體仍將維持偏緊的態勢。”

　　影響

　　房價下行壓力加大

　　接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士普遍認為,在資金鏈條持續緊繃,調控政策未見放鬆的預期下,二三線城市的全面限購在打擊成交量的同時,也勢必將對房價産生較大影響。

　　“執行限購的政策三線以上城市達到75個,意味著全國將有一半以上的城市執行限購。限購政策在二三線城市繼續深入,將有利於房價加速下行。”張月表示,“房價調控的疊加作用將顯現,一方面限購力度不放鬆,表明政府對於樓市調控的決心,消費者對於房價下行的信心將持續增強,房價出現明顯下降之前,商品住宅成交量將會回落;另一方面限購城市已然佔據較大比重,投資需求受抑制的程度加深,對於房價的推動作用減弱。”

　　方正證券首席分析師湯雲飛則表 示,從前期房地産調控結果來看,大中城市房屋成交價出現反彈但增幅回落,房屋成交量萎縮,總體效果有待加強。“我們認為,央行的信貸緊縮政策對房地産調控的作用已到位,進一步的措施更多的只能依賴行政手段。住建部二三線城市限購五標準的操作性強,若執行嚴格,二三線城市房價過快上漲的勢頭有望得到遏制,但三四線城市可能被擠出的資金推漲。”湯雲飛表示。

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌對《經濟參考報》記者表示,此次全面落實全國範圍內二三線城市的限購,表明了政府對於部分房價上漲過快城市的調控力度在加大。“原因很簡單,儘管大家對於限購有爭議,但就實際運行的情況來看,限購確實對於抑制房價過快上漲産生了實際效果,一些前期限購的城市成交量出現了下滑,價格也出現了鬆動。”顧雲昌表示。

　　顧雲昌認為,此次限購將有效地抑制全國範圍內的房地産市場投資需求,進而改變市場的供求關係,促使市場向供求基本平衡或者供略大於求的買方市場轉變。“總的而言,下半年全國城市房價將有望總體保持平穩,實現軟著陸。”