記者 歐甸丘 黃玫 廣州報道

　　專家預測住宅土地市場將持續降溫

　　近一段時間以來，武漢、三亞等地陸續調整了基準地價水平。廣州基準地價調價聽證會最近剛剛結束，擬將住 宅 土 地 市 場 的 基 準 地 價 提 高110.38%。有關專家表示，雖然基準地價飆升，但由於基準地價只是制定土地底價的參考標準之一，因而不會直接推高房價。基準地價上漲意味著土地在不斷升值，但是統計數據顯示，上半年的住宅土地市場運行呈現出流拍增多、溢價率趨低、一線城市住宅土地市場價格平穩三大特點，專家分析認為，未來住宅土地市場將會持續降溫。

　　基準地價上調不會直接推高房價

　　根據廣州市國土房管局的基準地價更新計劃，中心城區規劃建設用地區 商 業 用 地 首 層 平 均 樓 面 地 價 為10297元/平方米、居住用地平均樓面價為3364元/平方米、工業用地地面單價為692元/平方米，同比上次公佈的基準地價，分別增長了64 .31%、110.38%和2.67%。

　　據有關媒體報道，三亞、武漢等城市也在不久前發佈了新的基準地價標準，基準地價均有一定幅度的上調。

　　廣州市民李先生有些擔憂基準地價上調將推高房價。他説，土地也是“原材料”“麵粉”漲價了“麵包”哪有不漲價的理？有網民在網上留言道：“房價一波一波地漲，地價又漲，羊毛出在羊身上，説到底還是購房者買單。”

　　對此，廣州市國土房管局相關負責人解釋説，基準地價是對城鎮各級土地或者均質地域，在正常土地市場條件下，按照商業、住宅、工業等用途，評估確定的某一基準日法定最高使用年限的土地使用權區域平均市場價格，它包含土地取得費、土地開發費用和土地有償使用費。而公開出讓土地成交價格易受規劃條件、市場行情、競價氣氛、投資者心態等影響，反映的是地塊的個別情況，並不能反映區域平均土地價格水平，更加不能等同於基準地價。此次基準地價調整後，更加貼近廣州市土地市場的實際情況，但與實際上公開出讓成交價格還是存在一定差距。

　　廣州市房地産估價管理所有關專家認為，基準地價調整與房價並沒有直接聯絡，房價的漲落關鍵還是取決於市場調節，由房屋的供求關係決定，因此本次基準地價調整不會推高房價。

　　也有專家則認為，基準地價上調雖然不會直接影響房價，但卻意味著土地在不斷升值，將加大房價上漲的預期，不利於配合國家房地産宏觀調控政策的運行。

　　前七個月住宅土地市場呈現三大特點

　　基準地價是政府制定土地“招拍挂”底價的重要參考之一，但在各地紛紛調整基準地價的同時，全國限購城市住宅用地流標現象卻日益明顯；一線城市居住地價保持平穩，熱點城市居住地價升中趨穩；全國土地成交溢價率普遍下滑。

　　從土地成交量來看，根據“鏈家地産”市場研究部的統計，截至2011年7月底，全國土地流標數量達到了353塊，同比增長了242%，其中住宅類土地流標數量163塊，佔比達到46%。其中7月份土地流標數量達到61塊，基本相當於1-2月流標數的總和。全國土地流標前十的城市裏，有8個是已經執行限購的城市。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，土地流標反映出開發商拿地節奏減緩。她説：“今年一線城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限購城市成交量幾乎一落千丈，目前部分開發商逐漸選擇了加快銷售節奏，力求儘快回籠資金，日益增加的銷售壓力也迫使開發商暫緩拿地。”

　　從成交價格上來看，中國指數研究院土地版監測的數據顯示，2011年1-7月份，全國130個城市住宅用地樓面均價為每平方米1477元，同比下降9.2%。35個大中城市1月至7月住宅用地樓面價與去年同期相比，廣州、北京、上海、南京、杭州、海口等17個一線城市或重點二線城市出現不同程度的下跌，而18個地價上漲的城市多 為 二 三 線 城 市 ，其 中 鄭 州 上 漲129.1%，瀋陽上漲108.8%。

　　中國土地勘測規劃院有關專家認為，近期限購、限貸、提高首付等抑制需求的調控措施的影響力已經在一線城市逐步顯現出來，導致開發商拿地的熱情和意願有所下降。熱點城市居住地價走勢強于一線城市的重要原因就是開發商和炒房者在一線城市“擠出”效應下，紛紛將投資重點轉向二三線城市，這種“擠出”效應同時也傳導到了土地市場上，助力熱點城市的土地市場繼續運行于上升通道當中。

　　未來住宅土地市場將持續降溫

　　有關專家認為受國家房價調控政策持續影響，高庫存、融資難等原因將促使未來住宅土地市場持續降溫。

　　第一，房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期，將會傳導到土地市場，地價勢必出現回調。張月認為，預計最晚下個月二三線城市也要加強限購，二三線城市出臺限購令對土地市場也有一定影響。目前由於一線城市的擠出效應，二三項城市存在大量投資性需求，一旦被限購，對於內需明顯不足的二三線城市來説，購房需求將會大幅減少，銷售壓力也明顯增加，下半年開發商對於這些城市拿地會更加謹慎。

　　第二，高庫存、融資難將助推土地市場降溫。根據中國指數研究院的統計，目前各大城市新房市場庫存大量增加，北京、武漢、廈門、南京、青島等重點城市的去化週期都超過了10個月；開發商資金來源進一步受限，繼銀行信貸、資本市場直接融資受阻以後，房地産信託業受到銀監會的嚴格監管，房地産企業上半年資金來源中，自籌資金佔比已經超過40%。

　　第三，下半年土地大量入市，開發商選擇餘地加大，議價空間增加。陳晟還説，上半年前全國住房用地供應僅完成全年計劃的26%，下半年住宅用地供應量將會大幅增加，在當前的市場形勢下，勢必會降低地價、降低溢價率，甚至流拍將會大量出現，但一線城市和重點城市的優質住宅用地仍舊會受到市場青睞。