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在經歷了半年的沉寂之後,位於北京海淀上清板塊的華潤橡樹灣今年首次放量,于8月6日推出了四期首批的400余套增值服務精裝産品,現場延續了橡樹灣一貫的火爆場景,開盤當天認購金額突破10億元。在北京房産市場整體低迷的形勢下,堪稱神話。
土地供應稀缺催旺區域樓市
作為北京樓市開發的風水寶地,海淀區域一直以來是房地産企業的必爭之地,歷經前幾年的集中放量,已成為北京樓市的稀缺地帶,海淀區的熱點上清板塊的稀缺程度尤甚。據北京市土地儲備中心土地成交信息,自2008年1月-2010年2月,海淀區域僅成交9宗居住和商業金融類土地,其中上清板塊僅東升鄉高粱橋一塊商業用地。2011年以來,還未有任何土地入市,此時橡樹灣的開盤無疑為上清板塊緩解了燃眉之急。
事實上,橡樹灣的放量對於處於稀缺狀態中的上清板塊而言仍是杯水車薪。據了解,目前支撐該區域住宅市場的也僅為四五個老項目,包括已推盤的橡樹灣,以及百旺杏林灣、億城西山公館、領秀新矽谷、強佑清河新城等項目後期。根據調查,海淀的核心區域目前已經不再審批新的住宅項目,預計今後5年內區域都不會再報批住宅用地,未來這一區域供需失衡的狀態將長期存在。
與供應極度匱乏形成鮮明對比的卻是區域日益攀升的居住需求。以橡樹灣輻射群體為例,目前中關村、上地區域包括各類大學68所、科研機構230家、入園企業1700余家,整個區域從業人員60余萬,加之因教育資源吸引的區域外購房者,這一數據將極為龐大。甚至有調查機構對中關村區域統計顯示,住宅平均供求比已經達到1:13。
“文化和教育的不可複製性是區域樓盤的共同標簽,這種不可複製的特性加速了樓盤的消化速度,這也是區域樓盤能保持價格堅挺且持續走熱的主要因素。”業內專家如此表示。
區域前景利好是主因
探訪海淀上清區域的幾個樓盤發現,前來諮詢看房的意向客戶並不少,且主要是周邊區域研究人員、高校教師、政府人員等購買力比較旺盛的群體。通過調查得知,這一部分具備購房資質的群體中,有相當部分人士是屬於真正的“剛需”或者改善性置業,目前購房目的一是剛需,二是看好海淀區域的未來前景。
據介紹,從2007年起,上清板塊便聚集了華潤、富力等一批實力雄厚的大企業,隨著各自樓盤的開發建設,上清板塊的生活配套日趨成熟。在橡樹灣開盤現場,相當一部分購房者表示非常認可項目的完善配套。據了解,橡樹灣目前的基礎配套已全面成熟,由業主民主選擇的新加坡愛兒坊國際雙語幼兒園早已開園,今年6月第一期學員已經畢業,由華潤置地代建的7000平方米海淀實驗二小新校區已經完成;交通方面目前進展順利,安寧莊東路南延即將開工,未來將跨過五環,直達五道口區域。京包高速路即將完工,將極大地緩解京藏高速的交通壓力。加之不久即將建成的西二旗交通樞紐以及早已運營的城鐵13號線等,未來社區周邊將擁有一個立體化的交通路網,快速連通上地信息産業基地、中關村、學院路和奧運村等地區。
今年6月正式開業的華潤五彩城,更是為橡樹灣完善配套再添重彩。目前開業的一期包括1.3萬平方米的沃爾瑪、冰面面積1800平方米奧運賽道標準的冰酷冰上運動中心,同期開業的還包括屈臣氏、星巴克、麵包新語、望湘園、巴貝拉等近50多家品牌商戶,涵蓋了休閒、餐飲、娛樂、服裝等豐富業態。配套的全面成熟,使得橡樹灣的業主擁有便捷的3分鐘生活圈。
海淀區前景的利好還來自於區域政策的利好。據海淀區“十二五”規劃,未來橡樹灣所在的清河區域已規劃為東部居住組團,是承擔整個海淀區産業和人口聚集的重要地區。區域內住宅項目的價值空間將值得期待。
在業界分析人士看來,華潤橡樹灣熱銷,對於整體北京樓市而言,只是一個個案,不具有普遍性,不代表整體市場的回暖。據保守估算,五彩城二期全面完成後,其輻射群體將達到70萬人,所産生的輻射效應及經濟效益都極為可觀。