近期，“升級版”限購令將於8月出臺的傳聞，讓本來已經緊繃的市場神經越發“脆弱”。根據住建部提出的五條標準，原本43個限購城市名單恐怕要進一步擴大。至此，彼時深耕二三線城市的地産商，尤其是土地儲備巨大的房企，曾經的“機遇”或將轉化成“風險”。

　　恒大背負高土地儲備或致資金負累

　　巧婦難為無米之炊，房地産公司沒有土地就沒無地建房，所以土地也是房企的立業之本。而隨著這些年土地價值的不斷攀升，光是這些土地的升值便給房企帶來了鉅額利潤。尤其是等到房價漲到下一個臺階再行開發，更是能賺取超額利潤。

　　不過，雖然大量的土地儲備可以保證公司未來有房可建，但卻也令房企背負了巨大的資金包袱。因為如果想擁有大量的儲備土地，必須支付鉅額的出讓金，甚至可能榨幹房企的現金流。

　　目前，國內擁有土地儲備最多的房企便是恒大地産。其2010年年報顯示，恒大地産2010年新增土地面積5112.6萬平方米，總土地儲備達到9600萬平方米。其中二三線城市佔比96%。新增土地花費金額為331億元。

　　而其2010年全年的凈利潤僅為80.24億元。也即，恒大去年繳付的土地出讓金是其凈利潤的4倍多，佔比當年全部房地産業務收入的73%（2010年恒大地産房地産業務收入453.4億元）。顯然，新增的5100萬平方米土地儲備對於恒大地産資金的佔用極大。

　　此外，恒大地産2010年期末土地儲備總地價款為人民幣565億元，已付人民幣372億元，未付人民幣193億元。按協議2011年計劃支付人民幣達103.4億元，這個數字也超過了其2010年的凈利潤。分析人士指出，連續多年鉅額的土地出讓金，也讓恒大地産背負了不小的資金壓力。

　　此前，恒大地産也曾遭遇過資金“危機”。2008年恒大地産第一次赴港市場時，恰逢美國第五大投資銀行貝爾斯登轟然倒塌。面對巨變，恒大地産決定暫緩上市。但是這樣一來，計劃中120億到150億元的融資便中斷了，公司隨即遭遇資金問題。好在彼時內地的房地産政策出現轉變，恒大地産也得以順利解決了遭遇的資金難題。

　　進一步的，上述分析人士表示，在政策與市場均存在變化的時期，恒大地産近萬億的土地儲備，還有可能存在著鉅額土地存貨跌價的風險。

　　“升級版”限購令或影響恒大未來銷售

　　上半年，恒大地産延續著其大舉擴張的風格。1-7月，恒大地産拿地面積916萬平米，成為拿地最活躍的企業。並且這916.36萬平米的土地全面來自於二、三線城市。其中二線城市拿地404.49萬平米，佔全部新增土地面積的44.14%，三線城市拿地511.87萬平米，佔全部新增土地面積的55.86%.

　　不過，像恒大這種通過深耕二三線城市從而規避掉房地産調控措施的情況，在下半年很可能出現改變。

　　根據7月12日國務院常務會議精神，房價上漲過快的二三線城市也將要採取限購措施。有消息人士就表示，住建部正在緊鑼密鼓地調研及擬定二三線城市限購名單，並將從房價漲幅、成交量、外地人購房比例以及群眾對房價和調控的直觀感受等五個標準來評判是否需要限購，預計兩個月內，最快8月底前就將公佈。

　　隨即，國際評級機構穆迪也發佈報告指出，中國政府要求在房價上漲過快的二三線城市採取限購令，將會影響內地房地産公司在2011年下半年的銷售情況以及現金流動狀況，從而可能對這些公司的信貸評級産生負面影響。

　　穆迪認為，此次國務院推出的有關政策將會拖慢房地産公司未來6至12個月的銷售，尤其是對在二三線城市擁有不少業務的房地産公司，包括中國海外發展（Baa2,穩定）、碧桂園（Ba3，穩定）、恒大地産（B1,負面）。雖然上述公司上半年的合約銷售錄得“強勁增長”，但是未來6至12個月的銷售可能會因此次政策的推出而變得艱難。

　　這對於幾乎所有項目全部集中在二、三線城市的恒大地産來説，很有可能會産生巨大的影響。若進而導致公司銷售減小，恒大鉅額的土地出讓金壓力或將進一步凸顯。

　　一份來自摩通的報告中指出，預計2011年恒大開支約680億元人民幣。這其中包括193.4億元的土地成本以及329.5億元的建安成本，以及157.1億元的息稅開支。摩通報告進一步表示，如果恒大能夠完成目標銷售金額，並回籠8成資金，剛好支付上述成本開支。

　　不過，近日為打擊惡意沽空的對衝基金，恒大地産日前曾斥6.6億元，回購1.1億股股份。券商摩通隨即發佈報告，指恒大的回購，短期對股價有負面影響。除此之外，消息稱恒大地産還表示已準備50億港元現金“對抗”對衝基金。

　　如果按照摩通對恒大資金的預算，在現有基本面不變得情形下，有望實現規模與銷售的並行擴張。不過，分析人士指出，鋻於今年上半年恒大一如既往高調增加土地儲備，還需應對來自對衝基金的“狙擊”，面對著即將出臺的新一輪限購令，恒大地産恐怕尚需謹慎。