“三甲”易主，疑被限購令“改寫”

　　本土企業只有調整産品結構、拿地結構，踏準政策節律，把控好現金流，提高抗風險能力，才能緊跟行業發展步伐而不掉隊。

　　□經濟視點報記者 李曉瑩

　　近日，鄭州房地産企業領到了年中“成績單”。基本上所有企業的成績較去年都大幅縮水，狀元、榜眼、探花紛紛易主。

　　是誰操縱了這種“超自然”？外來企業依靠什麼在短時期內奪魁？本土企業又該如何奮起直追？

　　“改朝換代”

　　7月28日，由鄭州市住房保障和房地産管理局指導監督，鄭州市住宅與房地産業協會主辦的“2011鄭州房地産年中榜”發佈。在調控的大背景下，榜單被意外“改寫”。兩個“萬達廣場”公司強勢進入，各佔一席，成為最大贏家。

　　鄭州萬達廣場投資有限公司（以下簡稱萬達投資）以銷售面積18.07萬平方米、銷售金額16.13億元的驕人成績獲得“雙冠王”。

　　鄭州二七萬達廣場有限公司（以下簡稱二七萬達）則以年初剛剛奠基的二七萬達廣場項目，獲得銷售面積排名第六、銷售金額排名第五的好成績。

　　“2010年度鄭州市城區房地産開發企業銷售10強”中，依然在名單中堅守的企業僅余3家，而且幾乎都是外來企業。

　　河南正商置業有限公司（以下簡稱正商置業）、河南升龍置業有限公司、鄭州布瑞克房地産開發有限公司為去年的“三甲”，今年榜單中這三家公司僅剩正商置業。雖然上榜的個別公司隸屬於升龍企業集團，卻找不到去年位於榜眼的河南升龍置業有限公司。

　　今年，正商置業沒有了2009年獲得銷售面積、銷售金額、新開工量三項第一及2010年勇登年度銷售冠軍寶座時的榮耀，在兩項成績單中均滑至第四，銷售面積10.54萬平方米，銷售金額僅為8.18億元。

　　“限購”暗中操作？

　　2010年8月3日奠基、11月開盤的中原萬達項目成就了萬達投資一舉奪冠的榮耀，而今年1月奠基、6月開盤的二七萬達項目也讓新成立的又一子公司奪得一席之地，讓鄭州市民見識了萬達的“速度奇跡”。

　　鄭州有何神奇的力量讓“萬達廣場”落地即璀璨開放？又是什麼讓其他企業銷售面積與銷售金額嚴重不對等，而萬達投資與二七萬達卻能排名相對一致？

　　河南省住宅産業商會秘書長趙進京指出，萬達廣場能夠奪冠且佔十強兩席，與限購政策相關。

　　公開數據顯示，鄭州市區上半年商品住宅銷售面積同比下降46.17%，而非住宅銷售面積僅下降5.39%。可見，限購政策的威力巨大。

　　房地産實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，萬達廣場的商鋪和SOHO産品不在限購之列，形成個案暢銷是其中的一方面。萬達成功之因還在於其高度密集的資金實力、推貨體量大、迅速且快；其次是其品牌號召力以及正確的營銷策略、較快較好地執行。

　　榜單中，銷售面積排名與銷售金額排名差異巨大。榜眼河南中聯創房地産開發有限公司和探花鄭州宏遠置業有限公司在銷售金額排行榜中難覓蹤影；在銷售面積十強中排名靠後的河南綠地廣場置業發展有限公司，卻躍居銷售金額榜第二，使人生疑。

　　趙進京認為，商業地産價格較住宅價格有“一鋪頂三戶”之説，商業地産在銷售面積中所佔比重的多寡，造成了銷售面積排行與銷售金額排行的差異。

　　本土企業何去何從？

　　作為河南本土的代表性企業，正商置業在河南的“根據地”依然是被所有調控政策“擊中”的鄭州。上半年，正商置業僅取得相當於去年1/9的銷售面積，而銷售金額僅有8個億，與去年52億元年銷售額相去甚遠，躋身百億軍團的宏大目標即將擱淺。

　　“今年，正商在城中村方面投入了20億元（並沒有商業地産），在限購情況下很沒辦法。”趙進京説，正商住宅都在限購區，而它在外地的項目紅河谷銷售得卻非常好。

　　上官同君認為，大企業逐漸佔有更大的市場份額，是全國大趨勢，但是上半年的銷售排名只是“上半場比賽”，相信包括正商置業在內的實力房企在下半年應該有超速成交。他指出，本土房企應該學習外來房企充分利用自身資金、人才優勢，打項目快攻的良好做法，不應迷戀于單個項目的利潤而堅持小火慢燉的傳統操盤模式。

　　趙進京則建議，本土企業只有調整産品結構、拿地結構，踏準政策節律，把控好現金流，提高抗風險能力，才能緊跟行業發展步伐而不掉隊。