長江實業“真如地塊”終於啟動，這距該地塊的成交時間已過去了近5年。

　　7月14日，香港長江實業(集團)有限公司召開項目啟動發佈會，其旗下普陀“真如地塊”、嘉定“南翔地塊”、浦東地塊3個項目同時啟動。

　　值得關注的是，上海市普陀區“真如地塊”早在2006年即已成交。有業內人士認為，長江實業在上海的幾大項目開工晚，慣用拖延時間的方法使得土地升值，從而獲取巨大收益。

　　但長江實業高層回應稱，此説法並不客觀，並強調對項目的進度一直如期推動。長江實業執行董事趙國雄表示，包括真如地塊在內的3個項目“自動工以來進度令人滿意”。

　　“進度令人滿意”

　　2006年年底，香港長江實業下屬公司以底價22億元獲得普陀區真如副中心啟動區A3-A6地塊。該地塊位於銅川路以北、曹楊路以東、規劃真華路以西、規劃固川路以南，地處上海真如城市副中心南部核心區。該項目也是上海中環區域內面積最大的城市綜合體項目。

　　據了解，真如城市副中心建成後，將與徐家匯、五角場和浦東花木並列上海四大城市副中心。

　　據長江實業執行董事黃思行介紹，普陀區真如城市綜合體項目命名為“高尚領域”。該項目佔地面積約19.7公頃，地上、地下總建築面積達114萬平方米。其中，商業購物面積約20萬平方米。該項目建成後，將包括商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅等不同業態。其中，A5地塊上將建一幢320米高的超高商業建築，堪稱“滬西第一樓”，未來將成為該區域的地標性建築。

　　在開發週期上，據黃思行介紹，該項目目前已全面施工，首期預計于2012年投入使用，整個項目預計于2018年落成。長江實業執行董事趙國雄也表示，包括真如地塊在內的3個項目“自動工以來進度令人滿意”。

　　緩慢開發的收益

　　按照長江實業2006年的拿地價格計算，真如地塊的樓板價約為3055元/平方米。而綠地2009年底競得的同區域B1、B2地塊，其樓板價已達到8900元/平方米。據業內人士測算，參照當前區域在售項目價格，該項目周邊即將推出地塊的出讓價格或將達到12000元/平方米。若按此計算，目前長實項目溢價率已達300%，溢價至少60億元以上。

　　事實上，長實係在上海“緩慢開發”由來已久。據長江實業官網顯示，從1992年進軍內地開始，目前長實係在上海擁有的項目已達13個。除了趙巷地塊外，多數項目均在2008年以前拿地，且大多仍處於開發中。

　　以長實係在上海古北的項目為例。據其2001年年報，古北項目名為禦翠豪庭，規劃為2004年6月完工。但在此後的兩年年報中，古北項目一直處於“計劃中”，竣工時間從原定的2004年先是推遲至2005年，後又推遲至2008年。

　　2007年，禦翠豪庭開盤的成交均價達36000多元/平方米；2009年最後一次開盤時，項目報價已達70000元/平方米。而早期一些開發商在古北開發的項目均價不到20000元/平方米。長實係靠“緩慢開發”獲取額外收益的能力可見一斑。

　　據了解，綠地B1、B2地塊是2009年拿下的，已于2010年12月底動工，預計整個項目到2013年全面建成。相比長江實業真如地塊，雖然拿地晚了3年，但項目的建成日期卻要早5年。

　　上海久銀投資研究部經理趙豫川表示，從客觀上來講，長江實業真如項目因與地下軌道交通11號線對接，做起來比較複雜。而綠地拿下的地塊體量小，相對簡單一些。但即便如此，真如項目的開發速度仍然較慢，存在主觀上控制開發節奏的可能。

　　此次，長江實業公佈真如地塊2018年竣工的消息後，一位不願透露姓名的業內人士直言，長實係一向是“最早拿地、最後動工”。以真如地塊為例，其計劃的開發時間超過了12年，這種“緩慢開發模式”賺取的土地溢價，將不止於今天測算的60億元。中國房地産報記者 龐一濤 上海報道