上實控股急縮戰線 低價出手優質土地

　　本報記者 王海春 上海報道

　　在經歷了去年的大幅擴張之後，上實控股（00363.HK）今年開始對旗下的資産進行梳理。2月26日，上實控股發佈公告稱，向新世界發展主席鄭裕彤旗下的周大福企業出售了總計價格為40.41億港元的資産。

　　記者在採訪中了解到，上實控股此次出售資産出於多方面的考慮。一方面是為了上海城開一個約300億元的項目做資金準備，另一方面則需要為全國的地産項目儲備後續開發資金，防止信貸收縮後出現資金缺乏的局面。

　　兩個月內收攏43億

　　去年急速擴張的上實控股，現在卻做起了減法，開始收縮其戰線。

　　2月26日，上實控股公告稱，上實控股與周大福企業達成協定，分別出售上實全資擁有的上海青浦F地塊和G地塊的90%權益，作價分別為11.31億元人民幣、13.05億元人民幣。同時，上實控股以10.96億港元的價格，將所持有的上海四季酒店約77%股權出售給周大福企業。

　　值得關注的是，周大福從上實控股獲得的兩幅青浦區土地樓板價約為7200元/平方米，而去年該區域由嘉華集團所拍得的土地樓板價則為1.42萬元/平方米。即周大福所獲得的土地價格，相當於市價的對折。

　　該地塊附近的“海源別墅”等在售樓盤的售價，已經衝高至了4萬-5萬元/平方米。

　　“去年底容積率低於1的住宅用地在上海被叫停出讓，因此該地塊如果是做豪宅項目，新世界發展未來從這個項目中可獲得的利潤空間是很大的。”同策房産研發部經理夏宇表示。

　　據了解，上實係在上海青浦區共有七幅優質土地，其中的A、B、C三幅土地由上實發展持有。此次上實控股轉讓的，是其中的F、G地塊，另外D、E兩幅土地仍由上實控股全資持有。這樣看來，上實控股似乎把優質的豪宅項目轉手奉送給了別人。

　　“新世界發展在商業地産的開發和經營方面有著豐富的經驗，而上實控股除了做住宅地産，未來的一個重點方向是做商業地産。未來在商業地産的開發、融資和經營方面，雙方應該有進一步的合作。”上實集團相關人士告訴記者。

　　實際上，近期，上實控股旗下的上海城開也在轉讓其合肥的項目。另外，加上1月12日，上實控股以5.64億的價格出售的河北永新公司78.13%的股份，近兩個月上實控股出售的資産總額約為43億元人民幣。

　　將加大商業地産投資

　　經過2010年一系列的收購，上實控股旗下擁有中新地産、上實發展和上海城開三家大型房企。

　　上實控股執行董事、上海城開集團總經理倪建達告訴記者，今後公司將加大對一線城商的開發力度。“合肥的項目我們是準備要退出了，這是和我們整體的戰略考慮有關的。因為去年上實地産收購了中新地産和上實發展的房地産業務，我們今年需要做一些梳理。”倪建達表示，而上海城開會收縮對二三線城市的投資，而加大對一線城市綜合體的投資。尤其是商業綜合體的開發，是城開和上實控股未來幾年的重點投資領域。

　　據了解，上實控股在年初就開始大規模轉讓資産，是為了補充公司的資金，併為其在上海徐家匯的一個商業綜合體項目——徐家匯中心城市綜合體作資金準備。

　　由上海城開負責開發的徐家匯中心城市綜合體共分為6塊土地，土地總面積為13.2萬平方米，建築面積62.9萬平方米，整個項目的總投資額預計高達300億元，而城開集團持有該項目公司60%的股份。

　　但由於動遷原因，該項目的工程進度也受到了影響。上實控股實際取得的土地使用權約3.53萬平方米。“如果動遷順利，2011年底有望開工。”上實控股相關人士透露。

　　“如此超大規模的商業項目，僅前期投入的資金就不是個小數目。而且這個商業綜合體運作方式和住宅完全不同，它在整個的投資過程中基本上是沒有什麼資金回籠渠道的。”易居中國分析師薛建雄告訴記者，整個項目的投資對資金運作的要求相當高。

　　上實控股需要資金的地方還不止這個項目。去年11月份，上海城開與另外兩家公司以24.29億元拍得了閔行一幅8.73公頃的商業地塊。這幅地塊將建成一棟大型商業綜合大樓，預計在2014年底前完成。而在此期間，不僅短期內對公司不會有重大盈利貢獻，而且還需要上海城開和上實控股投入大量資金。

　　“未來兩年的地産形勢都是比較嚴峻的。可以説在一系列政策之下，不少開發商對自己的資金開始擔憂，大型房企尤其擔憂自己的資金。而對上實控股來説，轉投300億元的徐家匯中心和為自己公司補充流動資金，都是有必要的。”乘星行機構總經理李驍表示。

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