長和係沒有囤地説法站不穩 李嘉誠搶地王不停步

　　福布斯首富李嘉誠(專欄)旗下公司：長江實業(0001.HK)、和記黃埔(0013.HK)在內地究竟有沒有囤地？

　　無風不起浪。5月31日，迫於外界再次質疑旗下關鍵項目存在囤地、拖延施工的壓力，長實方面正面回應説：上海市普陀真如城市副中心項目各項施工如期進行。

　　這個説明材料再次引用長實集團董事總經理兼副主席李澤鉅在2009年4月開工典禮上所稱“預計于2018年前完工”，以此證明項目目前的進展並無變相囤地嫌疑。

　　“我們每天對著這個龐大的地塊，在拿地大概3年多後才開工，開工兩年裏一直沒見有建築出地面，這要沒有問題才怪了。”與長實真如項目工地一路之隔的一家雜貨店老闆，對這個他看來影響了自己不少生意的龐大項目發泄著不滿。

　　不過，早有業內説法是，“最終的竣工日期，也是長實與地方政府妥協的産物”。

　　雜貨店老闆不知道的是，“長和係”目前在上海項目多達11個，其中7個項目仍在緩慢的建設中，有10個項目最晚的拿地時間為2007年，距今也有4年。部分地塊通過協議低價獲得，幾乎每個項目回報都將令人咋舌。

　　而當地政府部門對於李嘉誠項目的話題，普遍十分謹慎。上海真如城市副中心開發建設投資有限公司(當地政府旗下負責真如副中心整體開發的企業)相關部門一位人士則以“話題敏感、風險太大”為由婉拒了本報記者的採訪要求。

　　長和係“未囤地”項目現狀

　　近幾年內，李嘉誠已經不止一次公開回應旗下公司內地囤地的質疑。

　　最近的一次，是在今年3月底的業績會上，李嘉誠表示，“十三陵不是我們的問題。政府要原來住在那裏的居民交地，我們也明白，要好好安置當地的居民需要時間。長和係公司從來不囤地，也從來沒有買賣土地”。此次針對的是和黃被披露在2005年取得的北京十三陵項目開發進度一再拖延涉嫌囤地。

　　長和係方面公開將土地遲遲未開發、開發進展緩慢的原因歸結政府方面，但奇怪的是，不管是北京還是上海以及長和係其他項目所在地的地方政府，對於李嘉誠這樣的表述，幾乎從未有過回應，沒有確認也沒有質疑。

　　長和係在上海最受關注、爭議最多的真如項目日前已經有多家媒體記者前往該項目現場調查，發現開工兩年多的工地上幾乎看不到一點地面建築。

　　和該項目相鄰的B1、B2地塊項目對比可見：後者2009年底由綠地和合景泰富聯手拿下，總建築面積高達21萬平方米，集甲級商務辦公、主題商業、高檔住宅于一體的城市綜合體，2010年12月底動工，預計整個項目到2013年全面建成。

　　質疑並非空穴來風，也不僅針對個案。

　　在目前長和繫上海尚未入市的項目中，符合這個規律最知名的則是分別在上海嘉定南翔、浦東新區周浦的項目。

　　嘉定南翔的地塊，長實于2007年獲得，佔據該區域內中央公園水景優勢位置。目前該地塊周邊配套建設包括基礎道路、環境綠化、軌道交通都已經陸續成熟，但遲遲未見長實全面啟動該地塊。

　　與之鮮明對比的是，長實項目緊鄰華潤置地中央公園項目，後者2009年取得土地，項目已于近期入市銷售。再隔壁的朗詩地産項目，土地取得更晚，但朗詩項目從去年開始已經開盤多批次。

　　周浦和黃項目，更為低調，很多業內人士甚至不知道這幅熟地早已落入李嘉誠手中。

　　記者查閱的官方資料顯示，該地塊的項目公司上海榮啟置業有限公司，主要在上海周浦鎮33街坊1/7丘及35街坊1/1丘從事商品住宅及其商業配套設施的開發經營，法定代表人周偉淦，正是和黃地産有限公司董事總經理，但官方記錄中並未顯示該公司至今有任何投資開發的舉動。

　　記者了解，和黃周浦項目，來自上海當地一家民營房企的項目公司股權轉讓，而後者自己保留的周浦地塊，就緊鄰和黃地塊，早在2009年一期開盤銷售、今年二期銷售已近尾聲、一期房源將在今年6月底交房。

　　可是，實際是同一批土地的和黃地塊，至今大部分還是雜草叢生。

　　事實：以時間換取巨大溢價

　　長和係真的沒有囤地？僅僅以近一年公開的信息來看，李嘉誠否認囤地的理由，似乎也有些開始站不住腳了。

　　易居中國早在2009年底發佈的當年土地報告也披露，上海有330宗土地“批而未用”，涉及上百家地産企業，包括李嘉誠旗下的長江實業、和記黃埔。

　　無獨有偶，2010年初，上海市規土局宣佈，擬會同相關區政府收回並督促8幅閒置土地，上述和黃周浦項目名列其中。

　　長和係“沒有囤地”？ 李嘉誠搶地王不停步

　　更直接的一次，是2010年8月業內知名的源自國土部1457宗閒置土地的“黑名單”。“上榜”者中，和記黃埔地産赫然在列。

　　而業內更多人士則相信，還有更多長和係旗下項目及其所涉及的土地，存在類似甚至更嚴重的情況，只是外界一直無從獲知。例如對和黃成都項目的質疑。

　　在追求真正的原因之前，長和係旗下在內地有項目存在不同程度的拖延狀況，已經是不爭的事實。

　　今年初，李嘉誠公開解釋：公司在內地很多省市都有投資，除了政府沒有辦法及時交的地塊，其他到手的土地都是儘快開發，公司沒有資金方面的問題。

　　長和係土地遭遇“政府原因”而閒置的概率似乎很高。但長和係在內地這樣的項目究竟有多少，則一直沒有權威數據和説法。

　　據上海當地權威的專業機構——方方地産諮詢機構2009年5月發佈的報告，僅和黃一家歷年來在上海一共購置了124萬平方米的土地，其中76%土地是位於中環以內的絕對優質地塊，土地成本僅3471元/平方米。按照和黃過去幾年的平均銷售額，這樣的土地儲備足夠其開發近19.5年。

　　方方地産的公告，還直接披露了這些被質疑存在閒置狀況的土地背後蘊藏的巨大增值收益空間。

　　上海業內，長和係項目成為區域的價格標桿和它的超額利潤率，早已是盡人皆知。

　　例如，和黃在上海已售完的禦翠豪庭項目，2002年獲得土地，2007年首次開盤，售價36000元/平方米，兩年後最後一次開盤時，報價70000元/平方米。而和黃通過協議方式獲得該項目地塊的成本，折合樓面價約為2497元/平方米。

　　而真如項目拿地至今的賬面增值收益，更讓業內側目。據業內人士測算，該項目拿地成本是土地樓板價3055元/平方米，3年後2009年開工時，相鄰位置不如它的B1、B2南塊起始樓板價已漲至7500元/平方米，據此3年其土地浮盈就超過30億元。

　　此前李澤楷旗下盈大公司轉讓北京工體北路4號地塊，未見動工，卻獲得了約2.35億港元的收益；和黃成都“城南地王”總溢價早前預計就超過40億元。

　　一位與長和係營銷方面人士接觸頻繁的媒介人士如此評價位於上海南翔和周浦的兩個“沉睡多年”的項目，“他們就等著周邊配套等慢慢完善後，再一點點開發銷售，到時候鐵定是區內的最高售價，這在他們多個項目上已經多次驗證。”

　　長和係公司業績層面也再次證明，內地項目的盈利能力超強。如在2008年和黃業績年報稱，當年度物業發展溢利較前一年增加307%，主要就來自內地的住宅項目。

　　妥協産物：土地閒置毒瘤

　　值得注意的是，近幾年，長和係一面否認外界不斷的囤地質疑，一面則繼續大舉購地，屢造地王。

　　最近一次，是在去年底的南京，其中G53地塊由和黃最終從金地等內地地産大鱷口中奪食，以31.8億元的高價創下南京河西史上總價最高的地王。

　　據公開資料，僅在去年調控風聲空前緊張的11月和12月，長和係就在內地成功投得多塊土地，分別位於重慶市兩江新區、大連市金州新區、中山市五桂山鎮、上海青浦區、南京市建鄴區。至此，長實係在全球的土地儲備達到2.5億平方尺。

　　讓質疑方無奈的是，李嘉誠關於“內地未有一個政府部門正式發函”的表述，也是事實。

　　上海市規土局會同相關區政府曾公開宣稱要督促包括了和黃地塊的8幅閒置土地在內加快開發，但相關政府部門或許並沒有正式向長和係發出公函，所以李嘉誠才會有如上的表述；同樣的情況，也存在於國土部閒置土地“黑名單”所涉的長和係地塊上。

　　至於包括易居中國在內的非官方研究機構指出的問題，更不會有正式公函。

　　據本報記者進一步了解，在長和係部分核心區域核心地塊出現長時期未開工或建設週期特別漫長的背後，很大程度上，代表的正是房地産名企與地方政府的一種博弈，我們看到的則是妥協的産物。

　　2009年4月長實真如項目高調開工。據接近官方的知情人士透露，上海市政府有關領導曾親筆致信香港長和係高層，商討儘早開工事宜，才有之後如此盛大的開工儀式。

　　另一個不爭的事實是，長和係等知名房企拿下的區域重點地塊，例如長實真如項目，對一個地區的發展有著舉足輕重的作用，這些名企的引入和項目落地，也常是地方政府區域發展戰略的關鍵所在，以至於在遇到土地閒置、囤地等情況時，地方政府在嚴肅處理時多少會有更多顧慮。

　　某種程度上，名企囤地的底氣就在於此。但同樣不可否認的是，名企囤地、核心項目進展緩慢，對整個區域整體開發的危害也逐漸暴露。