8年只建5棟爛尾樓 天安中國囤地可開發60年

　　截至2010年12月31日，老牌港資地産開發商天安中國投資有限公司(下稱“天安中國” )在中國的土地儲備總樓面面積約660萬平方米，但翻開其近五年的年報，2006-2010年其可售樓面面積分別為7.91萬平方米、10.24萬平方米、9.34萬平方米、9.17萬平方米、12.66萬平方米，若按照平均每年10萬平方米的開發速度，天安在內地的土地儲備足以開發60年以上。

　　時代週報記者在近三周的調查中發現，天安中國目前尚未開發的部分土地拿地時間甚至可以追溯到1998年。僅在上海，天安中國就有4塊地拿地多年未開發。雖然天安中國方面相關負責人稱天安上海的每塊地沒有開發均與政府規劃調整和動拆遷未完成等因素有關，天安中國從來沒有囤地意願，充其量是“被囤地”。但不可忽視的是，近十年來，土地溢價不斷攀升。僅上海天安豪園項目按照當初拿地價和目前周邊在售樓盤價格對比，溢價幅度就已高達百倍之上。

　　而伴隨著近幾年住宅物業開發節奏的遲滯，資金週轉效率低，天安中國沒有龐大的現金流足以支撐其與內資開發商在土地市場上的“搏殺”，天安只能另辟蹊徑，以大力發展數碼城的模式探尋新的低風險增長模式。

　　8年只建5棟爛尾樓

　　天安中國的前身為新鴻基有限公司中國部，由已故金融巨頭馮景禧創辦，1987年在香港上市，被視為香港第一隻“中國概念股”。新鴻基有限公司的母公司則為聯合集團，2010年4月，聯合係重組，新鴻基有限公司將所持天安的38.06%股權出售給聯合地産，新鴻基則專注于金融服務。

　　4月23日，時代週報記者來到上海閔行區虹莘路3333弄天安豪園項目公司上海海峽思泉房地産開發有限公司的辦公所在地，該處位於一小塊荒地內，四週被圍墻圍起，印著“地産巨擘 實力巨獻”的廣告幕布破敗不堪，“實力”二字撕扯成兩半，隨風飄展。

　　圍墻之外的七寶鎮紅明村所在地即是該項目用地—七寶鎮52號地塊，紅明村四支隊村民朱先生説：“這裡2003年就賣掉了，我兒子結婚時候不敢裝修以為要拆掉，現在孫子都要上小學了，八年還是沒變化。”

　　目前，七寶鎮52號地塊上五棟動拆遷樓的主體已于2008年建好，小區地面道路以及水、電、煤等公建配套尚未完成，開工比例13.49%。

　　天安中國2004年財報顯示，上海天安豪園項目佔地362320平方米，總樓面面積507200平方米，首期開發180900平方米，預期在2005年8月動工，2006年第四季度完成；上海天安陽光半島項目，沿蘇州河長達1100米，佔地82752平方米，重新規劃為綜合性的商業和娛樂中心，項目第一期計劃于2005年10月動工，2007年底竣工；上海天安別墅，首期樓面面積32200平方米，首期2003年完工，2004年底已售出97%。

　　但是再對比天安中國2010年財報，這三個項目的描述為：上海天安豪園項目首期樓面面積63400平方米，由於當地政府正為地塊周邊作規劃調整，致令項目開發總規劃亦需作相應調整；上海天安別墅第二期首批在建16300平方米，由於當地政府正為地塊周邊作規劃調整，致令項目開發總規劃亦需作相應調整；上海天安陽光半島項目重新規劃為綜合性的商業和娛樂中心，拆遷工作已到餘下數戶居民最後階段，第一期預計2011年動工。

　　天安豪園項目施工方上海新馬集團有限公司總經理張林生告訴時代週報記者，這個項目總包單位為上海四建，新馬為分包商，“天安只付了4000多萬工程款，目前還有4000萬左右的工程款沒有結算。2009年天安與上海四建達成停工協議，期限為2009年8月1日到2010年8月1日，現在早已超過一年，但天安根本沒有開工的意向，工地至今停工。”

　　對此，紅明村委會支部書記王學林稱：“停工還是因為沒拆遷完，村民對補償有心理差距。鎮上準備年內全拆完，但要看動遷推進順不順利。”

　　據悉，目前該地塊已納入閔行區規土局閒置地塊追蹤調查。“我們已簽訂了土地補充合同，政府承諾明年6月30日動遷完，交地給我們，我們承諾拿地半年內開工，將來不再是分期開發，而是一起開發。”海峽思泉房地産有限公司總經理郝衛告訴時代週報記者。

　　郝衛稱：“即使土地增值的話，土地增值稅要交掉很多，動拆遷成本也變大，不可能有很多利潤。這個項目耽誤了我們很多事，當初拿這塊地，公司賣掉了一個項目，如果沒有賣掉的話，現在不知道增值多少，所以我們不可能囤地，都想早點開發。”

　　但上海市有償使用地塊匯總表(2003年1－4月)顯示，七寶鎮52號地塊(閔字(2003)049號)地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標價為112889520元，實際出讓金為33866856元。該地塊以中標價計算的樓板價為591元/平方米，以實際出讓金計算的樓板價僅177元/平方米。而目前，七寶鎮的房價早已突破20000元/平方米，地價升值更是驚人。

　　遇規劃調整停工

　　天安別墅位於上海市松江區洞涇鎮，時代週報記者發現，一期項目早于2004年銷售完，目前二期的部分別墅也早已開發變成“爛尾樓”。其餘地塊荒草叢生，不時有一些土方車向外運土。項目上的工人稱，二期建好的毛坯房已經囤放好幾年了，一直沒有外立面裝修。

　　負責該項目動遷的洞涇鎮城市發展建設有限公司副總經理蔡先生告訴時代週報記者，天安中國通過邀標方式于2001年拿到654-1號地塊開發了天安別墅一期，2004年和2005年分別拿到654-2號地塊，“二期目前已開工89畝，北面已經造好，但南面的24棟加會所不能造，因為松江泗涇南大型居住社區規劃的一條道路要穿過其中。之前一直沒有動工是因為拆遷一直拖到2009年才解決，後來再上報方案的時候遇到了經適房規劃的問題，沒有被批，只能被迫停工。”

　　其所指的經適房規劃方案即2010年初公佈的《松江區泗涇南拓展大型居住社區控制性詳細規劃方案》，規劃總用地面積469.83公頃，天安別墅項目用地恰好被納入其中。

　　松江規土局規劃科科長向時代週報記者表示：“天安中國的土地2005年前就出讓了，當初建好了不可能讓拆掉，後面沒建的就只能按照我們的規劃了，這塊地暫時動不了，這是歷史遺留問題。開發商的規劃已經跟我們調整的經適房規劃對不上了，我們也在跟市局溝通後續怎麼推進，是否需要適當微調，但現在還沒有結果。”

　　目前天安別墅二期開工比例僅為5.28%。數據顯示，天安別墅2003年一期開盤的在售價均價為11230元/平方米，目前天安別墅一期的二手毛坯房在售均價為27913元/平方米。周邊佘山區域處於尾盤的佘山銀湖別墅均價在75000元/平方米，在售的佘山三號別墅均價為55555元/平方米。

　　但郝衛算了一筆賬：“天安別墅有30萬平方米左右，即使按1.5萬-2萬元/平方米銷售的話，可以回籠50億元，天安豪園有40多萬平方米，去掉安置拆遷戶的十幾萬平方米，假如售價2萬元/平方米，也有60億元銷售額。一個項目利潤有10億元的話，為什麼要囤地呢，對流動性和發展速度都會有影響。”

　　對此，上海乘星行行銷機構總經理李驍指出，很多開發商僅僅拿地放在手中，每年有20%-30%的收益，土地每年溢價明顯，不開發每年有這麼高的收益率，一旦開發利益一次性獲取了，增值讓給了客戶，因此開發商囤地動力十足。很多開發商如果承受不住地方政府壓力，就象徵性開工，故意製造爛尾樓囤地，對於天安來説，一方面有囤地主觀願望，另一方面政府給了它口實和機會。“但房地産週期長的特性，必然要承受政策波動的風險，規劃調整成經適房區域，建別墅開賣肯定受影響。”

　　土儲可開發60年

　　在普陀區蘇州河畔、曾屬榮氏家族的原上海麵粉廠地塊，即天安陽光半島項目所在地，天安於2001年取得該地塊，但目前開工比例為零。

　　據了解，該地塊原有300多戶人家，2009年開始拆遷，但目前仍有9戶人家沒有搬走。動遷方仲盛公司工作人稱居民要價太高。除了原麵粉廠的4棟保留建築及未拆遷的幾戶居民樓外，地塊基本已為凈地。

　　對於該地塊何時才能動工，天安陽光半島項目公司上海凱旋門企業發展有限公司工作人員表示無可奉告。

　　據知情人士稱，該項目拿地之初是計劃開發高層住宅項目，後來因為政府的蘇州河沿岸整體規劃方案調整，該項目只能重新定位為綜合體項目。“但這個項目的交通、入口太少，天安正在跟政府協商是否能多開一些入口。”

　　李驍認為，地方政府對商業寫字樓大躍進，政府一定要改，開發商即使明白利潤少很難活，但有時也沒有辦法。但對於這塊地到底是拆遷沒有解決，還是規劃沒有溝通好，為何拿地10年都遲遲沒有開發也無人監管，閔行規土局也並沒給予解釋。“動拆遷是政府的因素，假如雙方達成某些默契，對動拆遷不是很上心，那就造成囤地。”李驍説。

　　此外，據時代週報調查，天安位於浦東的天安花園三期從1998年拿地至今，仍有3600平方米的土地未開發。與此同時，天安中國2010年年報中指出，由一間共同控制公司持有而賬面值為700萬港元的部分待發展物業正被當地機關進行閒置土地調查，該塊由共同控制公司持有土地擁有若干張土地使用證，除了兩張土地使用證之土地部分作為整個項目餘下發展外，約佔一半的土地發展已完成或正在開發。另外，賬面值為2.047億港元(包括于分類為待售資産)之待發展物業的再開發時限已經屆滿，為符合當地機關的要求，本集團已作出重組該待發展物業的擁有權的申請及新的附屬公司將會成立以持有及發展該物業。集團一塊賬面值為6.79億港元的投資物業土地正被當地機關進行閒置土地調查，第一期發展的基礎工程已于2010年度展開，集團現正與當地機關緊密商洽防止被分類為閒置土地。

　　郝衛表示，上述三個項目並不涉及上海的項目。但對於具體是指哪些項目，天安中國香港總部也並未予以回應。

　　但從天安的財報中可以發現，截至2010年12月31日，天安在全國有大量取得多年的土地沒有開發，天安土地儲備總樓面面積約6597200平方米，已竣工投資物業333900平方米，在建及待發展物業高達6263300平方米(詳情參見圖表)。若按照其目前平均每年10萬平方米的開發速度，天安在內地的土地儲備足以開發60年以上。

　　轉型尋低地價模式

　　梳理天安近幾年拿地情況可以發現，天安近幾年並未頻繁出現在一級招拍挂市場，相反，開始重點在全國拓展數碼城。

　　同時，天安也一直不斷進行資産組合，拋售一些項目。2010年，天安已完成出售天津國際大廈、深圳天安國際大廈權益及重組上海明苑別墅權益，同時，江門天安花園預期將於2011年上半年完成出售，天安也在與肇慶項目買家進行協商完成權益出售。

　　天安中國董事總經理李成偉在業績報告中表示，2011年集團的目標是，將繼續通過收購及出售以調整集團土地儲備素質及出售本集團的産品以平衡短期回報的需求及長期資本增值；將加快所有發展項目之建造工程；將集中力量發展數碼城項目，在現時的環境，集團相信這種産品具有競爭力並富有靈活性，集團只會在初期資本投放低的情況下，才增加數碼城土地儲備。

　　方方地産諮詢部經理趙豫川向時代週報表示，天安的很多項目長期不開發，現金流受到影響，也不可能有大量資金用來拿地，出售項目可以理解為回籠資金。

　　目前，天安的數碼城拿地已遍及番禺、佛山南海、東莞、深圳龍崗、常州、江陰、天津、重慶等城市。

　　常州數碼城(一期)的建造已于2010年完成，而南京數碼城(一期)建造工程預計于2011年完成。2010年至2011年初，天安已為發展數碼城購入額外土地儲備為：東莞240畝、無錫160畝、天津西青區880畝、南通240畝、江陰260畝、重慶380畝。同時，天安正與當地政府購入天津東麗區870畝、無錫215畝、南通80畝的土地儲備。

　　李驍指出： “發展數碼城可以認為是新模式，面向中小民營科技企業，但也可以認為是投機，拿地模式不需要招拍挂，到二線城市拿園區用地，土地成本很低，發展一個園區，往往可以聚集幾百家上千家企業，做得好的話，每年帶來上百億産值，地方政府會給很多優惠，甚至可能返還土地出讓金。園區也配套了一些住宅用地，可以分批開發，先開發商業，商業成熟以後再開發住宅，一批批開發，可以説是園區配套，地方政府一般也不會去説它囤地。”

　　而從天安2010年業績來看，物業發展收入由2009年6.276億港元下降至5.184億港元，但天安的租金收入由2.168億港元增至3.467億港元，升幅約60%。截至2010年12月31日，集團銀行結余及現金儲備約32.117億港元，總借款29.276億港元，資産負債率為2%。

　　一位業內人士告訴時代週報記者：“天安中國的很多項目都是因為拆遷或政府調整規劃沒有建，但哪有那麼倒楣呢？關鍵原因在於沒有動力去開發，真要有動力，總會讓政府協調推動開發。天安中國不願意背負太多負債，不願意採取快速開發模式，目前銷售和租金收入已比較接近，天安未來可能更傾向於長期持有的物業，採用産業園區開發帶動住宅開發模式。這種模式前期投入不大，風險不高。但園區發展不是帶幾個企業就能發展起來，要看當地産業基礎是否適合，有無支撐。目前它大部分數碼城都在規劃階段，雖然模式可以複製，但鋪開確實也比較難，開發週期會比較長。”