　　7月新上市項目開盤價紛紛下調，寶山月浦板塊單價倒挂超2000元

　　早報記者周祺瑾

　　滬上新房市場的成交低迷，正在加劇一二手房價格倒挂現象。

　　據21世紀不動産上海區域對旗下300余家門店截至28日的抽樣統計，當前上海一、二手房價格倒挂現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現尤為突出。據21世紀不動産計算，部分區域二手房比新房單價可高出2300-3300元/平方米。

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔昨日稱，上海一二手房價格倒挂現象，主要集中在外圍新盤集中上市的區域。一方面，在政策重壓、去化受阻的情況下，新盤價格低開；另一方面，區域內同質可比的次新盤，在二手房市場上掛牌後價格保持高位。“加上二手房交易稅費一般由買家承擔，上述倒挂的差距會更大。”

　　“外圍區域一二手房單價倒挂超2000元”

　　據21世紀不動産統計，近期上海市一二手房價格倒挂現象，在寶山月浦板塊體現得最為明顯。

　　21世紀不動産數據顯示，寶山月浦板塊今年7月新開項目有兩個：中冶尚園、寶華盛世花園，再加上6月下旬新開的中冶祥騰寶月花園，該板塊一個月內共計新推出1024套房源。

　　前述21世紀不動産的統計稱，中冶尚園、寶華盛世花園作為首次開盤項目，其該批次房源預售報價分別為1.15萬-1.6萬元/平方米，1.12萬-1.47萬元/平方米；中冶祥騰寶月花園價格稍高，為1.26萬-1.79萬元/平方米。截至26日，上述三個項目自開盤後實際成交的房源價格分別為：中冶尚園1.25萬元/平方米、寶華盛世花園1.24萬元/平方米、中冶祥騰寶月花園1.27萬元/平方米，皆處於報價區間的低位。

　　而月浦板塊內二手房價格仍處相對高位。據21世紀不動産統計，板塊內的嘉城國際花園的二手房源掛牌價格普遍高於1.6萬元/平方米，即便是板塊內的老公房，月浦八村及樂業四村的二手房掛牌價亦在1.5萬元/平方米左右。

　　類似的倒挂情況還存在於松江新城和嘉定南翔板塊。

　　對此，黃河滔分析，一般而言，在浦東周康、寶山楊行等上海外圍新房集中板塊，二手房掛牌價低於同質新盤報價約1000-3500元/平方米。但以目前的形勢來看，新盤降價促銷現象可能進一步蔓延，局部區域二手房的價格優勢將喪失。而在外環內的多數區域，由於推盤量少，價格倒挂現象出現的可能性較小。

　　“二手房成交難度加大”

　　一手房報價的下調，直接影響到了同區域內二手同質項目的成交量。

　　據21世紀不動産分析師羅寅申昨日介紹，在寶山月浦板塊，其旗下門店7月的帶看量環比（較6月）下滑15%，成交量環比下滑近兩成。

　　進入7月以來，整個上海的二手房成交量也有所萎縮。

　　上海中原副總經理陳宇玨昨日稱，隨著近期限購令執行力度加大，部分二手房潛在買家對樓市下行預期加重。從7月二手房市場來看，上海全市二手房成交量或將較6月下降兩成，7月整體成交套數約在10000-12000套左右，成交價格與6月基本持平。

　　陳宇玨判斷，隨著觀望氣氛加重和一手房下半年供應放量，不排除未來二手房價格下滑現象由外圍蔓延至內環。

　　羅寅申分析，7月是傳統淡季，但6月的成交量基數也很小，7月仍繼續下滑20%。

　　據前述中原門店工作人員介紹，現在二手房成交不濟，主要是買賣雙方價格難以談妥導致。

　　早報記者從上海中原中山分行了解到，7月其所在板塊的二手房市場比較清淡，潛在買家眼見市場清淡，殺價力度較大。以近期賣家掛牌的一套500萬元的房子為例，買家砍價到450萬元，幅度達10%，而賣家態度仍然堅定，“能有2%～3%的議價空間已經很好了”。