葉檀

　　鄂爾多斯的房地産，是中國房地産泡沫的象徵，引起全球關注。但這個泡沫沒有破滅，短時間內也不會破滅。

　　從2008年開始，《紐約時報》開始連續報道鄂爾多斯。去年10月，《紐約時報》報道稱鄂爾多斯新城康巴什為鬼城，人口稀少，房地産市場火爆。根據政府統計，2009年鄂爾多斯的住房銷售額達到了24億美元，而2004年才不過1億美元。在此期間，一平方英尺(約合0.093平方米)的商業和住宅房産的平均價格上漲了260%，達到了53美元。面對如此讓人憂心的市場，當地的人卻沒有覺得有什麼不妥。

　　國內投資界人士同樣看不懂鄂爾多斯。高和投資董事長蘇鑫從去年4月開始，針對鄂爾多斯進行調研，走訪了房地産及金融部門的主要主管官員，約訪了近30位資産過億者。這份報告標題就是《沒人看懂鄂爾多斯》。

　　如果按照房價收入比、租售比衡量，許多房地産市場風險重重，卻受到毫無止境的追捧，政府不得不祭出調控法寶，打壓房價。

　　從宏觀經濟角度理解，鄂爾多斯是財富的聚集地。據住建部與高和投資的調查，這座羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(天然)氣的資源性城市，憑藉資源定價權在近幾年充分享受了實體經濟發展的最豐厚的蛋糕。內蒙古鄂爾多斯人均GDP超過香港，位居全國第一，鄂爾多斯資産過億的富豪人數超過了7000人，資産上千萬的人至少有10萬，要知道鄂爾多斯市區人口只有35萬，每217人中就有一個億萬富翁，每15個人中就有一個千萬富翁。在鄂爾多斯，財富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是徵地，按照目前每年近5億噸的煤炭開採量，鄂爾多斯每年因煤炭新增財富2250億元，鄂爾多斯從2004年開始了一輪大徵地運動，鉅額的補償讓一些農牧民瞬間成為了千萬富豪。實體企業發展所引發的資源溢價，使鄂爾多斯成為暴富一族，擁有了資産品價格上漲的底氣。

　　從金融角度理解，由於財富大量聚集，鄂爾多斯貨幣泡沫勾起房地産泡沫。從歷史經驗看，沒有貨幣泡沫，就不可能有房地産泡沫。

　　2010年，鄂爾多斯全市金融産業增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長54.1%。2010年銀行機構各項存款餘額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7%；各項貸款餘額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7%。鄂爾多斯成為金融企業爭奪重鎮，2010年，金融機構對鄂爾多斯市的信貸規模大約為1800億元，除企業自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運作量在500億元左右。此外，周邊地區的資金流入鄂爾多斯，包括寧夏、陜西、山西以及內蒙古中西部地區的呼和浩特、包頭、巴彥淖爾、烏海等地。民間金融更是發達，與資源行業、房地産行業三足鼎立。

　　必須地，房地産成為財富的沉澱場所。

　　2011年，鄂爾多斯預計新建住房面積超過2000萬平方米，這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場，而鄂爾多斯市區人口僅有40多萬，下轄各旗縣全部人口也只有160多萬。

　　由於現金流充裕，鄂爾多斯房地産市場很少受到信貸調控的影響，投資者的現金足以維持房地産的購買力；由於人均財富充裕，房價收入比處於可控的範圍之內；由於現金充裕，當地人根本無需靠出租收回本息，租售比失去了價值，當地人買房就是為了囤積資産。數據顯示，2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬餘平方米，市場上沒有一家二手房仲介公司，這説明鄂爾多斯人對當地房地産投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。

　　鄂爾多斯是個典型的城市，靠資源與資金支撐起了房地産市場。人無近慮，必有遠憂，鄂爾多斯的風險在未來，在財富的生成渠道。

　　實體經濟下行資源價格下挫，對於鄂爾多斯來説將是最沉重的打擊，這意味著充裕的現金流將被截斷，房地産市場不可能維持在高位，當資金流與人流退潮，康巴什可能會真的成為一座空城。

　　資源城市往往會陷入資源魔咒，他們有充裕的財富，卻沒有生成財富的體制，他們有充足的資源，卻沒有發展出資源之外的有活力的經濟模式，從中東到我國的阜新等地區，莫不如此。

　　鄂爾多斯需要發展的是與資源配套的實體經濟，以擺脫對資源的極端依賴，更需要發展軟性制度實力，以保證人流與資金流源源不絕。資源熱退卻，經濟仍在，鄂爾多斯才能成為中國經濟發展令人振奮的標誌。否則，不過是資源魔咒在中國的重新上演。