近日舉行的國務院常務會議明確，已實施住房限購的城市要繼續嚴格執行該政策。同時，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。事實上，二三線城市限購早已開始，在7月中旬，國務院要求之前，非但四大一線城市上海北京深圳全市限購、廣州十區限購，另有5個計劃單列市和25個省會城市和6個其他城市限購，雖然覆蓋範圍和標準不盡相同、執行力度有輕重，但總體限購已經鋪開。目前調控非但沒有絲毫放鬆，還正在愈發嚴厲，加之數月來信貸也在愈發收緊，樓市調控已進入深水期。

　　限購將擴容 部分臨近城市成交無“異動”

　　□晨報記者 張昱欣 實習生 雷媛

　　雖然相關執行方案尚未正式公佈，但限購城市名單醞釀擴容的消息，讓申城周邊部分尚未實施限購二三線城市的樓市成交並無明顯異動。據悉，新加入的城市名單中，尚未增添江蘇，昆山自然暫時也不在其中。昆山目前房價未出現下降，各售樓處也未獲悉降價的信息，但是各種打折優惠不斷，除了購房有打折，每平方米還有優惠。

　　位於昆山的名都花園，近期有10多套二手房房源在網上挂售，每平方米6200－6800多元的單價使其成為部分剛需購房者的關注對象。昆山鵲橋房産水秀路店的王建表示，目前昆山尚未實施限購，上海市民前往昆山買房，不徵收房産稅，但不能貸款，上海的公積金也不能在昆山衝抵房款。王建透露，這個月以來他已經成交了三四套房源，其中，有兩套別墅房是上海人購買的。蘇域置業長江花園店的劉付華則表示，近期昆山的二手房成交量較前兩個月有一定回暖，而花橋、千燈等區域項目仍然是上海購買者的首選，但在房源上，則以大戶型和別墅項目賣得較好。“有消息稱吳江從下個月開始實行限購，近期諮詢的人比較多，但實際成交好像沒受太大影響。”有著上海後花園美譽的吳江，也向來是申城市民市外置業的主要選擇區域之一，不過記者多方打探了解到，目前二三線城市欲實施限購令，並未對區域樓市成交有明顯影響。

　　在太倉，仲介人員張小姐在接受記者採訪當天剛給上海的購房者過戶了一套手頭上的房源。“目前太倉沒有限購，但有消息説很快就要實行限購政策，由於購房者具有買漲不買跌的心理，最近成交量小有上升。”而仲介人員單先生則表示，目前太倉房價處於不跌不漲的橫盤狀態，但由於太倉很可能最近就要實行限購政策，確實引起不少買房者的關注。“來太倉買房的大多數是外地人，因為太倉毗鄰上海、蘇州，環境不錯，有較大的發展空間，只要在太倉購房71平方米，就可將戶口遷往太倉。太倉本地人買房主要是為了投資，一套精裝房可以1500－1600元/月的租金租出。”

　　“限購令”變“促銷令” 各大房企看誰跑得快

　　□晨報記者 唐佳 實習生 蔣嵐

　　日前微博上有業內人士預測，由於國家對房地産市場持續的打壓政策，今年下半年和明年上半年中國會有至少30%的中小型房地産公司面臨被迫擠出市場。雖然這還需拭目以待，但是目前的種種跡象已顯示，大部分的一線房企已領先搶跑，

　　漢宇地産研究部分析，上海的各大房企在已經限購的二三線城市都有不少項目，大型品牌房企的銷售並不會受限購的太大影響，即使部分項目銷售遇阻，通過促銷降價、讓出小部分利潤也就能快速回籠資金。以綠地集團為例，綠地今年上半年地産業務銷售收入為356億元，在全國房企排名中位列第五。從2001年起，綠地集團開始走出上海，首先進軍長三角，又逐步進入中原地區和東北、西南，綠地集團的房地産業務至少佈局了全國35座城市。

　　同時，上海另一大房企大華集團也有相當多的二三線城市項目，目前在售的就有武漢的大華錦園項目和西安的大華曲江公園世家3期項目。武漢的大華錦園項目有均價 1萬元 /平方米左右的110-190平方米的洋房和均價8000元/平方米的83、86平方米的電梯公寓，也有少量的聯排別墅。西安的大華曲江公園世家3期在今年4月開盤，聯排別墅開盤當日售罄，高層公寓的銷售也已超過80%。而目前西安的市轄區和武漢全市都已經處於限購範圍內。

　　從整體來看，無論上海的房企在二三線城市，還是在上海有項目的全國各地企業房企，除了具有極強品牌號召力的房企有望快速銷售不囤盤外，大多數中小房企還是需要通過借“限購令”變“促銷令”，通過促銷降價才能快速回籠資金。

　　房價或迎來拐點

　　□晨報記者 唐佳 實習生 蔣嵐

　　據悉，上海目前的住宅庫存將需要近10個月才能消化，而下半年要獲得開發貸款也非常不容易，當前住宅項目打折促銷風已加速蔓延。

　　限購對房價抑制效果雖然不小，但配合著信貸緊縮，顯然對成交量的抑製作用更大。上海的房企在上海限購銷售受阻後，也紛紛涉足二三線城市，希望發展新的“增長極”，雖然各企業二三線城市的佈局比重不同，但一二三線城市同時受限對利潤還是有一定影響的。全國不少主要城市都出現了各大型房企帶領下的幅度不一的降價促銷潮。在造得快賣得慢的壓力下，全國主要城市房價迎來拐點，很值得期待。

　　漢宇地産研究部認為，從供應來説，已經在二三線城市佈局的房企，不論是上海的還是外地的企業，資金、人力已投入，短時期內要撤回上海也不容易。但考慮到二三線城市購房者中有相當部分是投資客，有當地的也有外地的，限購下即使降價促銷，要想迅速售罄也不容易，各地的剛性、改善型客戶購買力雖不同，但整體而言並不及上海、北京，且相當部分二三線城市由於前期開發商大舉進入，不僅地價不菲，而且目前商品住宅庫存量很高，按照目前的銷售速度，一年到一年半能否消化庫存尚有疑問，限購後就更沒那麼容易撤出了。

　　■ 觀點

　　□晨報記者 張昱欣 實習生 雷媛

　　有報告指出，根據國家統計局公佈的 70 個大中城市房價指數，未實行限購的城市中，今年以來房價漲幅較高的前10個城市依次為：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關、常德，這些城市出臺限購措施可能性很大。

　　■中國指數研究院副院長陳晟：可能新出臺限購的城市預計最多達30個左右

　　陳晟在接受採訪時表示，房價漲幅大、限購政策不嚴的城市或將加碼。而通過對全國出臺和未出臺限購政策城市的房價漲幅分析，陳晟預計可能新出臺限購措施的城市將多達30個左右，但中央政府很難判斷哪些城市屬於“房價上漲過快城市”，同時也很難“越級”督察地級或縣級政府。

　　另一方面，從歷史經驗來看，只要中央政府不點名，地方政府主動出臺限購政策的意願就會不足。比如“國八條”同時還要求“房價過高、上漲過快的城市”也要限購，但只有三亞、無錫等少數城市出臺。因此預計實際出臺新一輪限購政策的城市可能為10－20個。

　　■易居中國副總裁金湛久：震懾在先 具體措施可能延緩

　　金湛久在接受晨報樓經記者專訪時則指出，二三線城市的限購政策應該會在近期實行，這是國家對房地産市場宏觀調控這一盤棋中的一招，早在他的意料之內。 “這一舉措説明之前的政策調控沒有達到預期效果，國家因而下更大決心對房地産市場實行宏觀調控，而三線城市是國家對房地産市場進行進一步調控的一個平衡點。 ”

　　與其他部分專家觀點接近，金湛久也認同二三線城市限購措施的“主要阻礙”，可能仍然來自地方政府。房地産業對地方經濟發展十分重要，尤其是房地産業發展不久的三線城市，剛嘗到甜頭的地方政府有可能會採取各種措施來減少限購令實施所帶來的壓力。

　　“冬天可能會更長！ ”金湛久認為，國家對一線城市房地産市場的調控已初見成效，因此下半年應該不會對一線城市的調控進一步縮緊。而從他的觀察來看，目前二三線城市房産交易市場的壓力也已有“山雨欲來之勢”。 “在江陰，160平方米一套的住宅已經越來越難賣，這也吻合了預計以保護中小戶型、自住剛性需求為主的新限購措施。 ”他同時認為，通過拋出二三線城市限購這張牌，首先是從心理上對市場參與者産生了震懾，“如果能達到效果，那麼具體措施可能會緩一步落實。 ”

　　■上海同策諮詢研究部總監張宏偉：或使二三線城市樓市短期迸發

　　張宏偉則從市場的角度，預判分析了二三線限購令對樓市可能産生的影響。他表示，調控下半年繼續從嚴，“調控常態化”已成為政策導向的根本性變化。部分不受限購的三、四線城市近來房價走勢搶眼，已經取代一線城市成為漲幅榜前列的常客。在調控並未鬆動的當下，這樣的表現政府相關部門馬上做出了反應，出臺了新“國五條”，啟動限購措施。政府“調控常態化”的行為同時也表現在二手房市場交易、房租調控、保障房建設等諸多方面。

　　張宏偉同時認為，二三線城市房地産市場“限購令”的出臺，針對不同城市房地産市場發展狀況進行城市之間“結構性”的調整，最終使全國房地産市場價格走勢保持整體平穩。二三線城市房地産市場投資過熱導致二三線城市房價向一線城市房價看齊，這樣，從全國房地産調控的角度而言，全國房價漲幅就很難簡單從當前一線城市房價上來控制住，因此，對於房價上漲較快的二三線城市也出臺了限購政策。從一定意義上講，這是國家相關部門針對不同城市房地産市場發展狀況進行城市之間“結構性”的調整，最終使全國房地産市場價格走勢保持整體平穩。

　　在談到對於不同的二三線城市房地産市場，“限購令”的出臺有何影響時，他表示，對於即將出臺 “限購令”的二三線城市，新“國五條”或使部分城市樓市短期迸發。如丹東、宜昌、韶關以及南昌、呼和浩特等地的房地産市場的成交量價有可能出現短期走高或暴漲的市場現象。這和先期一線城市和部分二線城市出臺“限購令”的市場搶購現象較為相似，主要是也為了搶在限購令出臺之前進行房産交易，以規避限購令出臺而帶來的不利影響。