21世紀經濟報道 荊寶潔 三亞報道

　　核心提示：聶梅生再次耐心強調，並給這個“10%”加上定語，是35個限購城市房價下降10%。

　　演講完畢後，全國工商聯房地産商會會長聶梅生被記者團團包圍。記者們反復提問的是關於此前聶所預測的房價將下降10%，儘管這一問題已經在不同場合被提問了多次。

　　聶梅生再次耐心強調，並給這個“10%”加上定語，是35個限購城市房價下降10%。假設調控中各類房價不變，只是結構性調整，限購使投資性購房減少 10%，保障性住房增加10%，結果將該城市房價統計數據由10000元/平方米變為9000元/平方米，下降10%。結構性下降幾乎是必然的。

　　聶梅生每一年都參加博鰲房地産論壇。2008年，她判斷房地産正處於險局，但並不悲觀；2009年，她斷言樓市已經觸底，但調整未結束；2010年7月，她指出房價上漲勢頭已經被遏制，但調控細則不明確，她擔心調控持續的時間，此後，市場迎來反彈。預言被事實印證。你無法體會到一個預言者言中後，感受到的不是喜悅，而是憂慮。

　　幾乎在每個公開場合，她都會被問到房價的問題。然而房價問題恰是浮躁的表象。“房地産當前的問題不是房價高和低的問題，也不是可否壓的問題，而是深層次的改革的問題。”聶梅生説。

　　聶梅生認為，過去數年裏，房價幾乎總會在每一輪調控後報復性上漲，是因為制度改革不夠。事實上，在中國房地産市場起關鍵作用的是土地供給，制度性改革需要跟上。近10年來地價不斷領跑房價，且速度越來越快。“土地已經成為平抑房地産市場的權重力量。”她説。

　　2010 年全國土地出讓總價款達2.9萬億元，較前一年增加69.4%（北京為1628億元，上海為1513億元，大連為1157億元）。2010年全國土地出讓收入約佔地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點。地方對土地財政的依賴程度越來越深。而在1999年，土地出讓金比重僅佔本級財政收入的9%左右。“土地財政的故事已經走到盡頭，如果繼續，將導致金融類風險。”聶梅生説。

　　同時，房價的上升指數一直低於地價的上升指數，兩條數據線的走勢差距越拉越大。“是地價領跑了房價。”聶梅生稱，

　　在中國現行土地出讓制度和房地産開發模式下，地根吸住了銀根，這在2010年尤為突出。如何疏導積聚在土地中的資金，這需要政府的高度重視。金融機構以土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，同比增長42.8%。據全國人大審計報告，2010年底地方政府以土地出讓償債餘額為2.54萬億，開發商貸款多以土地證抵押，餘額至少有1萬億，合計不低於3.5萬億。一旦土地出讓量下降，土地出讓金下滑，不僅影響地方收入，也關聯銀行的土地抵押貶值，甚至資不抵債，形成銀行壞賬。“可見地價同樣是跌不得的。”聶梅生感嘆。

　　“希望房價下降，地價上升是不現實的。”聶梅生對此不無擔憂，如果目前的招拍挂制度繼續，不僅房價不能夠支撐，地價也難保，最終會引發金融風險。“如果不改革土地制度和財稅制度，房地産市場依然會重復過去的輪迴。”聶梅生認為。政府一方面應抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，和房價逐步脫鉤；同時要促進已出讓土地的合理開發利用，儘快形成有效供給，平抑市場。

　　但土地出讓金和房産稅不可兼得，房産稅的改革是以土地出讓金的改革為前提的。她進一步分析，如果對所有存量住宅徵稅，稅率為1.5%，全國一年的住宅類房産稅將為7600億元，加上商業物業將達1萬億，持續下去將有望取代土地出讓金。但是當前這種徵收方式是不合理的，原因在於現有的土地出讓制度已經一次性的收取了70年的土地出讓金，而且是在拍賣背景下使地價大幅溢價後的出讓金。如果對業主採取評估現值逐年收房産稅的方式，而政府卻70年一次預收土地使用費，十分不合理，應該抵消已付部分。除非政府方也採用分期徵收土地出讓金。這樣，通過長期的徵收房産稅可以把地方政府從土地財政裏解放出來，也是一種改革性的措施。

　　“現在的民生問題是房價太高，買不起房，大家還沒有太拿房産稅當回事，當開始徵收房産稅的時候問題就顯出來了。”聶梅生指出，買了房子的人是戶籍居民的大部分，目前城鎮住房自有率已達到83%。所以未來買房的一部分和已有的一部分人的意見都要考慮。

　　然而，改革從來都不是一蹴而就。土地政策、房産稅、農村小産權的問題，井噴式地提到議事日程。“房地産的改革有賴於整個國家的財稅體制的改革，需要耐心也需要時間，房地産制度性變革並不是空想。”聶梅生語重心長地説。