35個大中城市去年房屋銷售總額佔全國的一半。如果我們認為投機性購房的比例在35個城市中平均是15%～20%，調控則會使整個交易量下降7%，交易額下降10%，所以，今年的房價會下降10%絕對不是危言聳聽。

　　文︱聶梅生

　　無論人們認不認可，房地産都是國民經濟中的一個重要産業，1998年到2009年這十年間，房地産開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動GDP平均為1個百分點。分析房地産調控政策的效果，必須基於這樣一個背景來説事。

　　房地産調控的政策特點是什麼？自2003年打響了房地産調控第一槍，八年發了40多個文，並且大多是以通知、意見的形式出現，政策的內容也是重復使用，政策變動很大。從數據中可以看出，調來調去的結果是，房價同比年度增幅低於GDP的增幅，但一定是高於CPI的增幅。房價應該高於CPI，因為我們經常是處於負利率的狀態。

　　現在的情況跟2008年很像。2008年上半年一直在提高存款準備金率和加息，突然發生了汶川地震，碰到了華爾街金融風暴，然後形勢直線跌下，最後導致政府出手救市。今年從緊的財政政策和貨幣政策使得開發商獲取貸款也非常困難。2008年把控制CPI作為第一要務，今年又是這樣。但今年肯定不會有2008年10月中旬的那次救市，如果是這樣的情況，開發商們一定要想好自己的出路。

　　這次調控大量動用了“限購令”這種行政手段，以及貨幣手段。35個大中城市去年的房屋銷售總額佔全國的一半。如果我們認為投機性購房的比例在35個城市中平均是15%～20%，則會使整個交易量下降7%，交易額會下降10%，所以我認為今年的房價會下降10%絕對不是危言聳聽。

　　其中，保障房是重要的一張牌。今年我們要建1000萬套保障房，需要投入1.3萬億資金。這個事如果能夠落實，對各方面都是好的，既能解決民生問題、又能解決投資問題，既能解決長效問題、又能解決結構調整問題。但我覺得，到現在為止，不見得能夠有足夠的資金和土地來完成這件事。並且整體來説，如果保障房供地多了，商品房就供地少了，將來房價的井噴就有可能了。所以1000萬套保障房不光是錢和地的問題。其實保障性住房最後能不能平息這個局也不是現在能看出來的。2010、2011年保障性住房的實際效果應在2011年四季度顯現。

　　房産稅是前段時間熱議的話題。據中國指數研究院專題報告指出：如果只針對高端物業徵稅，即重慶的模式，預計全國每年針對住宅的徵稅規模將不足千億，從資金控制方面作用不大，對地方政府也難有效補給；如果對所有存量住宅徵稅，稅率為1.5%，全國一年的房産稅將為7600億元，但是在近期這種徵收方式是不現實的。

　　房産稅並非能在短期直接降低房價，但是會對房價預期起作用，它的意義在於建立合理的長效稅收機制，對於促進商品房市場機制的形成必不可少。

　　土地是平抑房地産市場的權重力量。金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。

　　開發商進行土地抵押貸款後，需要經歷2年左右的開發週期才能成為産品進入市場交易，進而參與經濟社會發展。如果這期間市場形勢發生大的變化，這部分鉅額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南的房地産泡沫破滅就是教訓之一。

　　這些表明在中國現行的土地出讓制度和房地産開發模式之下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬鬆的貨幣政策之下，進入房地産領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。如何疏導當前積聚在土地中的資金需要被高度重視。

　　(本文由本刊記者劉彥華對作者採訪整理而成，不代表本刊觀點)