在普通房地産信託逐漸被嚴管的背景下，信託公司參與保障房建設的資金投入雖然還是總量寥寥，但是增長趨勢卻非常明顯。

　　有業內分析人士對《證券日報》記者表示，房地産信託風險升級以及監管的加強，都會刺激保障房信託計劃的發行，但是並不能排除有開發商借保障房之名行融資之實的可能。

　　保障房與商品房“玩混搭”

　　締造過11%收益率

　　9%-11.5%的預期年化收益率，不僅僅是在保障房信託，哪怕是在房地産信託中，此等收益率也處在高位。這就是今年由中融國際信託發行的“中融-鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造項目集合資金信託計劃”，也是有保障房性質的信託計劃中今年收益最高的一款，同時也是“保障房+商品房”運作模式的典型例子。

　　數據顯示，該信託計劃中棚戶區改造還遷房面積41984㎡，剩餘456286㎡為商品房建設。由於棚戶區改造項目受政策支持，土地成本低。同時由於保障房獲得的政策支持，從而也降低了目前房地産信託的政策風險。

　　業內人士分析，也正是這種“保障房+商品房”混合運作的模式，在扣除一定的安置面積後，商業開發的銷售收入加上較低的那低成本，促成了該類信託計劃較高的收益。

　　據有關媒體報道，在近期銀監會下發的《房地産信託業務風險監測表》中，對房地産信託的項目進行了細分，如非居住房産、別墅、經適房、住宅項目等。而業內人士也認為，監管層此舉或是想對有保障房性質的信託計劃予以區別對待，信託公司開發保障性住房的熱情會進一步提高。

　　上半年保障房信託

　　發行逾百億

　　用益信託的數據顯示，去年有保障房性質的信託計劃僅有70.79億元，佔信託總規模的1.8%。

　　今年，關於保障房的信託計劃發行情況如何呢？數據顯示，2011年1-5月，共有9家信託公司發行了21款保障房集合信託項目，發行規模為65億元，佔比上升到2.74%。發行數量已與去年全年相近。雖然至今2011年保障房信託發行量相對於全部信託産品發行數量仍是非常稀少，但是相對於2010年已有較大增長。

　　2011年發行的保障房信託産品的平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高於全部産品的平均收益率0.74個百分點。從投資方向上來看，2011年的保障房信託仍主要投資於安居工程和棚戶區改造項目：前五個月投資於安居工程的信託數量共10款，發行規模35.9億元，規模佔比55.21%，平均收益率也達到了9.65%；投資于棚戶區改造的保障房信託共計10款，發行規模達到了28.62億元，規模佔比為44.02%，平均收益率為9.63%；投資于兩限房的信託數量僅有1款，該産品發行規模為0.5億元。

　　再加上由社保基金&&，分別投資于南京和天津的共計60億元的保障房信託計劃，今年上半年，保障房信託規模已過百億。

　　保障房信託

　　糾結中前行

　　雖然保障房與商品房混帶的模式在業內被普遍運用，但是仍有業內人士對本報記者表示了自己的疑慮。

　　有普益財富的相關人士在早前便曾對記者表示，由於房地産信託風險不斷的被揭示，信託公司銷售遇阻或想借保障房的名頭以促進銷售。”

　　而也有業內人士曾對記者表示過這樣的疑問，如果信託資金中的部分甚至大部分並沒有投資于保障性住房而是移作他用，那麼僅以保障性住房“挂名”的信託計劃是否有誤導客戶的嫌疑？

　　而且，事實證明，該類信託計劃中的大部分信託資金往往都是投資于商用住宅。

　　但是，信託公司進軍保障房仍被各方所看好，用益信託的研報顯示，綜合來看，一方面，保障房建設有8000億的資金缺口，遠超近兩年信託總規模，市場資金需求較大；另一方面，國民財富日益增長，剔除價格因素，2006至2010年，城鎮居民可支配收入增長率分別為10.4%、12.2%、8.4%、8.8%和11.3%，同時國內日漸高漲的通脹及通脹預期，使得越來越多的人把投資目光投向高端穩健投資的信託産品，以期實現資産的保值增值，資金供給充足。由此，保障房信託的資金供求條件都較好，保障房信託的潛力是巨大的。

　　東北證券分析師趙新安指出，與銀行比較，信託公司在介入保障房建設上有其特有的優勢，主要是機制體制更加靈活，資金審批投放速度快，資金運用方式也更加多樣；在風險控制手段上，信託可以運用的手段也更加多樣。這些都為信託公司進入保障房市場奠定了基礎。(徐天曉)