缺錢問題怎麼解決

　　“魔鬼總是躲在陰影中”。在開發商蜂擁掘金商業地産但未涉“深水”之前，隱藏在其背後的經營及財務風險卻已暴露。

　　今年以來，大型金融機構存款準備金率已6次上調，達到21.5%的歷史高點。銀行信貸異常緊張，上海銀監局局長廖岷在上海舉行的“2011領軍者系列峰會”上表示，銀監會已經要求減少對房地産開發商的貸款。

　　陽光厚土股權投資基金管理公司總經理陳方勇表示，從目前的市場現狀看，許多正在轉型和計劃轉型商業地産的開發商，都在尋找包括基金、信託、公司債券等多元化的融資渠道。而在一個主要以銀行信貸等間接融資渠道為主的金融環境中，開發商如果斷了銀行這個“奶娘”另尋出路，解決資金難題並不那麼容易。

　　其一，上市公司股市再融資渠道早已中斷，而市場近日傳言“除保障房以外的房地産信託業務暫停”也已被多家媒體證實。陳方勇表示，“我們一直想尋找一種適合長期發展、戰略性的融資渠道，但由於開發商普遍面臨錢荒的問題，房地産基金要求的回報率又太高，近期對信託又從嚴，這條路也被堵死了。”

　　其二，對於商業地産融資，美國及香港等市場有一個比較成熟的渠道，即上市發行房地産信託投資基金(REITs)，這是一種能將商業地産證券化的投資産品，投資人通過購買證券份額分享資産增值收益。但相對於普通的上市融資而言，REITs的要求更為嚴格，即使是內地商業地産開發模式最為成熟的萬達，也曾折戟在REITs上市路上，至今仍無下文。

　　其三，金地集團率先開啟的“金融+地産”模式目前正得到市場的逐步認可。所謂“金融+地産”模式，是指開發商通過自身成立或與機構合作的方式來做房地産基金，此類基金以私募股權基金為主，又分為核心基金、增值基金和機會基金。核心基金主要持有具有穩定租金收益的物業；增值基金持有收租物業的同時也進行新的投資；機會基金則主要投資開發領域或者公司上市前的股權。“房地産私募基金是一種創新的融資模式，這種模式可能成為未來房地産企業資金的核心來源。”陳方勇説。

　　房地産融資渠道和成本的優劣正成為開發商的一個生死考驗。北京最大的商業地産開發商SOHO中國日前從一個由10家銀行組成的銀團獲得了一筆最多相當於6.05億美元的可轉讓貸款融資，年利率僅為3.795%，融資成本遠遠低於信託乃至債券等方式。SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)表示，預計國家緊縮的宏觀政策在未來12個月內仍將持續，開發商資金的持續緊張會讓市場不斷涌現新的收購機會。

　　晨報記者 孫春祥