飽受融資之困的保障性住房建設迎來體制破局，國家發改委鼓勵投融資平臺公司發行企業債券進行保障房項目融資，被認為是政府大舉推動保障房融資創新的重要信號。

　　這是繼6月17日財政部公佈2011年地方政府債券首次代理髮行計劃、旨在以地方債資金撬動保障房建設之後，國家部委在一週內第二次從政策方面為保障房建設開闢融資渠道。

　　自從國家發改委發出地方政府可以運用企業債為保障房融資後，雲南、廣東、安徽等地表示將發行企業債。實際上，在國家發改委的文件正式出臺之前，已經有多個地方政府融資平臺發債為保障房建設融資。

　　5月31日，山西大同市經濟建設投資有限責任公司發行了25億元公司債，其中14.7億元擬用於大同市廉租房建設，其餘10.3億元擬用於補充公司營運資金和市政建設。該期債券為6年期，票面利率為6.50%，債券存續期內固定不變。

　　有業內人士預言，在保障房建設的巨大資金壓力下，與保障房建設相關的國家或地方性融資創新計劃將會被陸續推出，保障房融資有望形成由點到面的突破，從根本上破解保障房融資的瓶頸問題。

　　國家密集發佈金融政策意在吸引民間資金涌向保障房建設。而除了“自上而下”保障房融資機制創新外，各地方政府以及各類投資主體也開始積極探索“自下而上”的融資渠道，雙軌並行的“政府+開發商”保障房融資模式日漸明晰。

　　保障房債務融資破冰

　　國家發改委日前已經下發通知，鼓勵各地利用投融資平臺，申請發行企業債券，優先用於保障房建設。部分地方政府開始著手準備推出保障房企業債融資計劃。

　　根據北京住總集團董事長張貴林在6月22日向媒體透露的信息，北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團等保障房建設大戶正計劃發行500億元企業債，其中相當大比例資金用於保障房建設。

　　安徽省發改委發佈的一份落款日期為6月15日的通知顯示，國家發改委已發佈指導文件，要求簡化地方政府發行企業債支持保障房建設的審核環節，並要求縮短核準週期。這意味著儘管全國清理地方債的風暴仍在繼續，但為了解決保障房資金缺口，決策層仍然給地方平臺公司開闢了綠色通道。

　　中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，上述舉措意味著保障房建設專項融資的瓶頸已經突破。莊淩顧問董事總經理張映光則認為，保障房融資可以依靠企業發債完成，看似只是為1.3萬億元保障房建設提供了一個融資渠道，但實際上具有房地産行業開啟直接融資路徑的特殊意義，預示著今後保障房的融資路徑上可能會出現更多的融資創新。

　　住房和城鄉建設部此前曾多次建議，保障房建設需要多部門協作，不斷創新融資機制，拓寬融資渠道，多渠道籌措建設資金。

　　有業內消息稱，與保障房相關的融資創新計劃，可能包括房地産信託投資基金、保障房房地産基金。前者原本在去年11月進入最後的審批程序，但因為恰遇房地産新一輪調控，且由於該基金審批程序和行政管理的複雜性，最終無果而終。保障房房地産基金，則主要由全國工商聯房地産商會在推動。

　　保障房融資創新的背景來自巨大的資金壓力。根據住建部估算，2011年度建設保障房投資需要1.3萬億到1.4萬億元，其中有8000多億元是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集來的。剩餘的5000多億元資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

　　目前，國內保障房建設資金主要依賴財政預算安排、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益安排等，但由於資金需求量巨大，這些資金對於保障房建設僅是杯水車薪。

　　因此，制度破題被視為民間資本參與保障房建設的關鍵環節。業內預計，在體制瓶頸打破之後，除了財政預算安排、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益之外，接下來將有更多的保險資金、社會資本被允許進入保障房建設。

　　多融資渠道疏通

　　國家發改委的一紙通知為上述融資打開了希望之門，但另一方面，地方政府和各類投資主體的“自下而上”融資創新則成為破解保障房資金難題的重要部分。

　　目前，不少地方政府都成立統一的保障性住房融資平臺，這也是很多省市的常見做法。比如，近期湖南省決定設立湖南省保障性安居工程投資公司，為湖南提供一個保障性安居工程專用融資平臺。該平臺註冊資本45億元，由湖南省政府全額出資。

　　此前，陜西、山東青島等地區，已紛紛成立了各自的保障性住房建設融資平臺，其目的就是承擔起保障房建設的資金“蓄水池”的功能。

　　這些融資平臺的意義在於，包括銀團信貸、保險資金、社保基金等在內的各類型資金，很容易以不同的創新方式紛紛流向保障房建設領域。

　　公開資料顯示，天津市保障住房建設投資有限公司與由15家商業銀行共同組建的銀團簽訂貸款協議，規模高達200億元，意味著金融機構支持保障房建設已經在資金籌措、信貸機制建設方面找到了新的路徑。

　　各級政府為保障房建設的資金難題發掘了多種解決途徑。早在2010年，住房和城鄉建設部等七部委便聯合確定北京、天津等28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，133個保障房項目申請住房公積金貸款額度約493億元。

　　實際上，除了信貸資金，保險資金也一直謀求進入保障房領域。5月，上海城投與中國平安共同推出“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”，募集不超過30億元的資金，用於支持上海保障性住房建設。

　　另一個引人關注的大型資金是社保基金。早在今年年初，社保基金向南京保障房建設發展有限公司發放30億元的信託貸款，用於該市4個保障房項目的建設。

　　一些社會資本則發起成立了保障房類基金。有消息稱，作為國內首個公租房基金，建銀精瑞將以私募股權基金方式運作，基金申請方案已報送國家發改委和住建部，首期擬募集100億元，未來3年內將在全國範圍內投建數百萬平方米的公租房。

　　上市公司華遠地産發佈公告稱，公司同意控股子公司北京市華遠置業有限公司作為發起人股東之一，參加投資設立建銀精瑞公租房建設投資股份有限公司。

　　6月4日，首開股份發佈公告稱，將向銀行間市場發行不超過43億元的中期票據，所募集資金全部用於保障性住房項目的建設；6月10日，棲霞建設發佈公告稱，將發行一筆不超過17億元的中期票據，用作西花崗保障房項目配套資金。

　　即便保障房建設仍面臨不小的資金缺口，但有分析認為，相對於依然充裕的流動性，特別是大量尋找投資渠道的民間資金的存在，倘若在制度上進行創新，各類資金將有望穩定地流向保障房建設領域，未來幾年保障房建設的資金缺口也必然得到彌補。（第一財經日報 黃樹輝）