　　在海航集團讓人眼花繚亂的大收購迷局中，地産板塊成為其至關重要的運作平臺，資産收購、質押、融資等杠桿運作讓人眼花繚亂，海航集團旗下的地産板塊資産規模以平均每年翻番的速度急劇膨脹。

　　包括海航內部管理層在內的多位業界人士認為，與其説海航集團在搞地産開發，還不如説是搞資産運作，一系列動作的實質是賭中國的資産升值。

　　重圈地輕開發

　　海口國興大道與五指山路交匯處，佔地近300畝的海闊天空國瑞城與海南省政府辦公大樓、新海航大廈毗鄰而立，傲視全城，被北京國瑞地産（下稱“國瑞地産”）稱為登陸海南的第一力作。

　　自2010年10月份開盤以來，國瑞城項目的住宅産品銷售均價從11500元/平方米上漲到目前的15000元/平方米，讓國瑞地産賺得盆滿缽滿。

　　這個號稱由海航地産和國瑞地産聯手打造的大型複合地産項目，基本是由國瑞地産獨立開發完成，海航地産僅僅提供土地資源。而作為對價，國瑞地産要向海航返還每平方米樓面價3000元，這是雙方早在2008年5月份就簽署的合作條款。

　　以此折算，這相當於海航以800萬元/畝的地價把土地出讓給國瑞地産。海航內部人士向《第一財經日報》表示：“這個要價在樓房飛漲的今天看似不高，但當時海口房價依然低迷，海航的要價把很多前來合作的開發商都嚇跑了。”

　　將手中的大量土地資源提供給專業地産商合作開發，然後坐享其成，這是海航發展地産業務的重要手法之一。

　　負責海航置業宣傳的人士向本報表示，目前海航集團旗下的地産業務主要依託兩大平臺，即海航地産控股（集團）有限公司（下稱“海航地産”）和海航置業控股（集團）有限公司（下稱“海航置業”）。前者專注于海南本島的房地産開發，而後者負責海南之外的房地産業務。

　　除“聯姻”國瑞地産之外，海航置業在2008年還攜手第一太平戴維斯成立北京海航太平物業管理有限公司。此後，海航置業于2010年3月又與佳兆業集團（01638.HK）結成戰略聯盟，並於當年5月6日與成都遠鴻地産“聯姻”，于2011年1月與保利集團簽署戰略合作協議。至此，海航置業在多個城市確立了合作開發夥伴。

　　“與專業開發商合作開發，既是海航的過人之舉，也是迫於無奈，因為房地産開發並不是海航的強項。”海航地産有關人士説，雖然有自己的業務團隊，但海航在地産開發、流程、産品設計及銷售服務方面並沒有萬科、保利等專業。

　　以海航最感自豪的三亞海闊天空鉑爵公館為例，2008年對外銷售時起價就達到9萬元/平方米，頂層甚至賣到14萬元/平方米，這個價格至今在海南仍無人比肩。但海航地産內部人士透露，該項目2006年開發至今仍在銷售，由於項目開發週期過長，這個佔據三亞灣一線海景資源的高端項目，其經濟效益不盡如人意。

　　根據海航集團內部的一份PPT資料，截至2010年3月，海航旗下地産主打品牌海航置業房地産開工面積為610萬平方米，較上年增長201%；土地儲備面積947萬平方米，較上年增長130%。開工量佔土地儲備64%。

　　一個毫無爭議的事實是，公眾所能看到的由海航獨立開發的成熟地産項目並不多見，即使在海南本地完成的地産項目也屈指可數。

　　豪賭資産升值

　　不是獨立開發，而是購買圈佔大量土地和物業，海航地産佈局被認為是一場看不懂的迷局。但上述私募人士向本報表示：“其實並不複雜，海航發展地産業務不是主要依靠業績提升，更多的是通過把握資本市場的節奏和資産泡沫的節奏來迅速做大資産規模，即依託並購和資本杠桿。”

　　海南內部人士透露，海航置業的主要管理層不是來自房地産領域專業人士，而是以資本運作高手為主，這在國內房地産開發企業中也極為罕見。

　　多家券商研究報告認為，按照海航集團資産運作慣例，海航集團七大業務板塊將各有一個上市公司平臺。

　　有媒體援引海航集團內部人説法稱：“像海航集團這樣的企業，缺的不是錢而是資産，沒有資産的海航是痛苦的，有資産就有了融資渠道。”

　　顯然，海航置業的盈利模式與一般房地産開發企業不同。海航內部人士表示，海航之所以會成為海南的“地主”，除了地理因素外，最重要的原因是海航集團高層認為，土地、房地産遠比現金保值，所以才會大量購買土地和物業。

　　有公開資料稱，當年海航購入的海口大英山老機場土地2860畝價格是70萬元/畝，而如今在國際旅遊島概念的一路熱炒之下，這片土地價值早已今非昔比。

　　而大量土地資産儲備，反過來又成為海航集團資本運作和支撐上市公司業績的基石。