上海易居房地産研究院綜合研究部部長 楊紅旭(微博專欄)

　　□上海易居房地産研究院綜合研究部部長

　　楊紅旭

　　今年1月“新國八條”出來後，極度看空市場者甚眾。筆者當時認為，就全國而言，全年房屋成交量和成交價格不會明顯下跌。

　　近日，一線上市房企的業績可以説明一些事實，驗證一些預判。萬科、保利、金地、中海等11家地産龍頭都已披露5月業績，銷售金額共計542億元，較4月明顯回升。其中，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%。而且，具有標誌性的數字是，萬科 1-5月銷售額已超過500億元，今年繼續超千億基本成定局。

　　想必很多人會迷惑不解：今年以來房地産調控如此嚴厲，樓市呈降溫之勢，地産巨頭緣何仍在大步前進？其實，透過這一現象，可以發現幾點對研究中國樓市有價值的論據或推測。

　　首先，房地産開發企業加劇分化，優勝劣汰進程提速，強者更強。2004年以來，伴隨著持續的房地産調控，很多中小企業項目減少、經營萎縮，在招拍挂的土地市場中，基本上沒有能力獲取新增用地。在市場低迷的2008年和今年，少數企業通過轉讓項目或股權，已退出這個行業。與此同時，大企業集體發力，企業規模快速擴張，尤其是一線陣營中，保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”。

　　其次，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態環境。龍頭企業銷售業績逆勢飄紅，暗含兩層意思。一是優質企業具有較強的品牌號召力，在淡市中仍能集聚有限的市場需求，這與他們長久以來堅持提供優質的産品和服務有關；二是部分龍頭企業採取以價換量、促銷跑量的模式，更注重資金回籠、可持續發展，反倒是很多中小企業喜歡追求單個項目的利潤率，死不降價。近期全國賣得火爆的樓盤，基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬科、綠地等企業開發的。比如，南京碧桂園項目、深圳中海項目、恒大多個城市的項目等，開盤當天招致幾千人排隊，成交幾百、幾千套房子。

　　再次，三季度促銷樓盤增多，將引致部分城市房價微跌。“新國八條”出臺後，70個城市房價指數仍在上漲，但漲幅持續回落。市場中促銷樓盤逐漸增多，然而促銷幅度並不明顯，5%左右是主流。而那些開盤爆熱的品牌開發商的樓盤，促銷力度較大，實際售價比市場價或該樓盤預期售價下調10%-20%。但相當多的樓盤，基本上沒有優惠措施。當然，一般都賣不動。在三季度政策不放鬆、企業資金鏈緊張的情況下，預計促銷樓盤將持續增多，從而使部分城市（尤其是一線城市）房價出現短暫性下跌。不過，市場規律同樣表明，那些開盤熱賣的樓盤，再推後續房源時，折扣將有所減少，因為企業已探明了需求方的心理價位，同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規律。

　　最後，今年全國樓市數據不會太差。“新國八條”出臺後，許多專家預期今年房屋成交量將降20%-50%不等，價格將跌10%-50%不等。實際上，不排除個別城市會出現這種大幅調整的情況，但全國整體上難以顯著下調。5月龍頭房企業績向好的原因之一，是他們的項目大多分佈于二三線甚至四線城市。在東部一線城市樓市低迷之際，其他多數城市並未像2008年那麼低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企業發愁龍頭企業紅火。今年我國樓市將呈現結構上差異顯著、總體上趨於平穩的格局。以國家統計局新建商品房口徑為準，筆者依然堅持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價基本保持穩定。在此前提下，小跌非意外，小漲亦正常，大漲大跌難露臉。