6月14日，中國人民銀行決定，從6月20日起，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　而同日，國家統計局公佈宏觀經濟數據顯示，1-5 月，全國房地産開發企業本年資金來源32340 億元，同比增長18.5%。其中，利用外資266 億元，大幅增長57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%。

　　“外資正在快速進入房地産開發業，同時企業也被迫使用更多的自籌資金，其中定金及預收款比重小幅上升，房産信託和PE也是自籌資金增長重要來源。”14日發佈的最新易居6月房産研究報告稱。

　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍認為，“此次上調仍然是從收回整體流動性著手，對前期過度寬鬆的貨幣政策的繼續修正。它必然進一步壓縮了銀行信貸投放的空間。房企對外資和自籌資金的倚重可能加大。”

　　合成債受青睞

　　1-5月份，在國內金融機構對房企融資收緊的背景下，越來越多的公司將融資的觸角延伸至海外市場。根據中國房産信息集團（CRIC）向記者提供的數據也顯示，5月份，多家房地産公司發行美元債券，僅遠洋地産、華潤置地兩家就發行了11.5億美元。

　　“海外融資的優勢，很大程度上是利率低，資金成本低，一般説來海外融資都有這個特點”普益財富的研究員范傑認為除了國內不斷趨緊的流動性情況，籌資成本低是房企海外融資的另一個原因。

　　CRIC研究報告也認為，從國外投資者來看，美國的量化寬鬆貨幣政策和低利率為投資者提供了充裕的資金和較高的利息差收益。

　　而根據CRIC觀察，房産企業主觀上也更加傾向於發行以外幣結算的債券，也即所謂的人民幣合成債券（以人民幣標價，但以美元結算）。

　　業內人士分析，房地産商之所以樂意用合成債券，是因為中國的境外人民幣回流機制尚不完善。

　　事實上，中國金融監管政策實際上將境外人民幣視作“外幣”，企業想要把這些資金帶回內地，需要外管局及央行等監管機構以“個案”方式進行審核。其間要2-3個月左右。而這段時間企業仍需為債券支付利息，提升了成本。

　　而通過合成債，房企從境外融得美元資金，然後以外商直接投資的方式進入境內，這一通道一直是暢通的。

　　同時，CRIC指出，在人民幣升值的預期下，房企發行合成債也有以匯率差來平衡利率上浮帶來成本上升考慮。

　　記者也發現，1-5月在香港等海外市場融得資金的房産企業，大多是品牌房産企業，特別以在香港上市的房企居多。

　　“這類房企資金方面的數據則顯示了市場對這類開發企業仍顯積極的資金回饋。”宋會雍表示。大型品牌房企更容易通過海外進行融資。

　　房企“結構性”差錢

　　房企資金來源整體環比增長背後，大型房企和中小房企資金來源鬆緊程度分歧或加大。

　　中小房企很難像大型上市房企一樣去海外融資，自籌資金大幅增長背後也可能隱藏著大小房企懸殊的境遇。

　　根據易居房地産研究報告，1-5月企業自籌資金比重大幅上升，由1-2 月份的34.4%上升到38.6%，其中自籌資金的一個來源，定金及預收款比重小幅上升。

　　但是小幅上升的定金和預付款，可能並不能反映中小房企情況。

　　一位中糧信託人士此前對記者表示，在樓市低迷期，中小房企房子會變得越發難買，大型房企的情況則相對會好很多。根據陸續公佈的上市房企公告，八成上市房企5月銷售取得增長。“而不少小房企項目比較單一，資金鏈緊可能就推遲項目進度，也就別説什麼銷售定金和預付款了。”

　　同時，作為自籌資金另一個主要來源的房産信託，也很難成為一些中小房企的補血良方。

　　范傑不太贊同現在以中小房企通過信託補血為主，他認為這種説法其實不完全正確，“應該説，能通過信託融資的房企還是有一定規模的。小房企目前很難通過信託獲得資金，一般現在都用民間借貸的方式”。

　　據岳婷介紹，房地産企業發行信託的有口味變重的趨向，也即5月份房産信託呈現信託的單款規模變大，募集期普遍變長，收益率也在升高。這並不利於小型房企來發行信託融資。

　　同時根據用益信託工作室的觀察，這兩個月（4月、5月），信託投資者的反應趨向冷靜，信託市場發行方可能出現一些結構性的變化。風險逐漸累積的中小房企信託比較難獲得投資者的認可，或者信託風險補償收益必須進一步提高。

　　不少觀點認為，民間借貸利率的攀升，銀行貸款增長壓低、定金和預收款的萎縮，正在造成一批較小的房企“死去”。

　　根據日前發佈《2011中國房地産上市公司研究成果報告》，房地産行業整合的加速尤其明顯。去年中國房地産市場並購案例發生近90起，其中萬科一年內就收購了24家公司。

　　進入2011年後，並購案例進一步增多，一季度房地産市場並購案例就發生了32起，並購案例數與金額均創下單季度歷史新高。