衡陽“龍江明珠”延遲交房2年

　　開發商拒付違約金施工未完急交房

　　魏全

　　核心提示：6月8日，衡陽市"龍江明珠花苑"的部分安置戶聯名給本刊舉報稱，開發商在興建"龍江明珠花苑"時，沒有遵循公開、公平、公正、合理、合法的原則，存在諸多侵犯消費者權益的問題。

　　6月8日，衡陽市"龍江明珠花苑"的部分安置戶聯名給本刊舉報稱，衡陽龍江房地産開發公司開發的"龍江明珠花苑" ，于2007年3月開始拆遷興建，約定2009年5月交房，但是時至今年5月才基本建成，並通知交房。但是，住戶們發現，即便拖延了2年，現在該房屋的建築工程還在一邊進行，消防設施都沒有經過驗收，不具備交房條件。同時，開發商在興建"龍江明珠花苑"時，沒有遵循公開、公平、公正、合理、合法的原則，在合同簽訂、房屋拆遷安置、過渡期補償契稅計徵、新房交付使用過程中存在諸多侵犯消費者權益的問題。

　　龍江明珠花苑座落在衡陽市中山北路212號，是原衡南縣人民政府所在地，現在的小區是拆遷了原來的縣政府家屬樓後，由衡陽龍江房地産開發有限公司承建的。安置代表的舉報材料反映了7個問題：

　　一、被拆房屋補償標準沒有按政策規定和實際面積簽約，拆一賠一比例偏低，公攤面積沒有補償，同類型房屋補償標準不一致，顯失公正。

　　二、單方擅自變更規劃設計，擴大建築面積，給拆遷戶增加了購房成本。

　　三、層高差價50元/㎡高於衡陽市同地段同類型房屋30元/㎡價格。

　　四、不具備交房條件，單方確定交房日期，給入住戶帶來安全隱患。具體表現在：1、施工掃尾工作至今尚未完成，E棟華光街一側還在施工，給入住戶出入帶來安全隱患；2、C棟北側電訊發射塔原定峻工前搬遷，但至今沒有搬遷，給入住戶身體健康帶來影響；3、消防通道和設施未達到消防部門的要求，存在火災隱患；4、綠化沒有按設計要求落實，C、E棟之間平臺設計是綠化帶，現另作它用；5、水、電、有線電視、電話、煤氣管道尚未完全安裝到戶。

　　五、合同中違約責任條款不全面不具體，逾期過渡安置補償標準6元/㎡偏低，跟拆遷安置戶造成直接經濟損失太大。異地安置和原地安置過渡補償標準不一致，異地安置過渡補償費8元/㎡，原地安置的6元/㎡，且計算過渡安置費沒有按簽約實際面積計算，而是按原産權證面積計算，顯然不合理。根據《合同法》第114條第二款之規定"約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加"。

　　六、由於拆遷方的責任逾期24個月交房，造成拆遷安置戶高價在外租房。裝修房屋成本增加等損失，根據《合同法》第114條第1款之規定"違約一方應當根據情況向對方支付一定數額的違約金"。但甲方至今沒依法補償。

　　七、一房多賣，協議上是最東頭單元的房子，開發商交房的時候給住戶的鑰匙是最西頭單元。並且不給任何補償和説法。

　　據本刊了解，安置戶的部分代表找到開發商協商處理，但開發商拒絕了安置戶賠償的要求，只同意按照原來的拆遷安置協議上規定的每平米6元一個月的補償標準進行補償。

　　事實上，衡陽市石鼓區(龍江明珠花苑小區所在地)2009年到2011年的房租市場的平均價格，一套60平米左右的二居室的租金在同等地段是500-800元左右。"6塊一平的補償標準相當於一個月200塊錢，根本租不下一套房子。更別説包括其他的傢具設施了。"安置戶代表説，他們其實並不想和開發商爭什麼，只希望開發商能給他們彌補下由於開發公司違約給他們造成的合理損失。但是，即便是合理和合法的訴求，開發商沒有答應。無奈，安置戶只好找到律師，希望用法律來維護自身合法權益。

　　目前，湖南居安律師事務所律師彭琦接受了安置戶代表的委託，已經向龍江地産公司發出了正式的律師函。

　　彭琦律師在律師函中聲明：

　　一、龍江地産公司的延期交房行為已顯屬違約，應依法承擔違約責任。因此給安置戶造成的實際及預期利益損失，該公司亦應承擔額外賠償責任；這裡所指的損失既包括逾期過渡安置補償標準與廖文源先生保持同等住房條件租房實際支出的較大差距，也包括按照協議約定，2009年交房時繳納的契稅是1%，而目前的契稅是3%。

　　二、2007年2月1日簽訂的《拆遷補償協議》中約定的有關搬遷補助費、安置補助費等條款因與地方規範性文件不符，且與合同相對方的實際支出(損失)相差較大。依據民事行為的公平原則及《中華人民共和國合同法》的有關規定，應參照安置戶的實際損失予以變更；

　　三、因安置戶被拆房屋的實際建築面積超過《拆遷補償協議》登記的面積，對超出面積部分，應納入法定的"被拆除房屋使用面積"計賠範圍內，據實予以賠償。

　　彭琦律師表示，他希望開發商能從企業社會責任和長遠利益考慮，保障安置戶的合法權益，妥善處理這一糾紛，儘量避免訴訟。