作者: 張明 | 來源: 中國經營報

　　日前，國家發改委正式下發了《成渝經濟區區域規劃》。4年的預熱期將成渝經濟區的投資價值推到空前高度。然而時值房地産宏觀調控“緊張”時期，一方面房地産投資商希望抓住這個寶貴的機會，卻同時感嘆命運弄人——受調控影響，在經濟區出爐前，成渝區域內土地供應有限；而經濟區出爐後，該區域內雖然土地供應放量大增，但激情當中的理性卻讓眾多開發商顯得猶豫不決。

　　土地供應放量 開發商熱情不一

　　成渝經濟區區域規劃出臺前後，四川特別是成都土地市場開始放閘。根據成都市國土局的土地供應信息顯示，該市5月末的10多宗地先後成交，5月9日至5月 31日土地總供應量約為1641畝，6月10日成都主城區有5宗土地舉行拍賣，5宗土地供應面積合計約418畝。據統計，這是繼2011年以來國土局土地供應量最大的一次拍賣，本次拍賣的5宗土地都將實行“雙競制”和持證準入。而6月23日成都郊縣又將有5宗土地入市拍賣。

　　“經過前期的小幅放量，發現開發商仍有大量的拿地需求，只是因樓市宏觀調控而顯得較為謹慎，但經濟區的正式獲批也堅定了開發商繼續拿地投資的信心。”成都國土局政策研究人士表示，由於前期該區域內土地供應較少，集中在5、6月份放量供應也有巧合因素。

　　在中原地産看來，5、6月份成都主城區和郊縣土地供應雙雙走高，雖然優質地塊相繼順利拍出，但受配建公租房和房地産市場活躍度不夠等因素影響，開發商拿地激情不高。

　　“經濟區的規劃出爐應該是個長期利好，短期內並不能扭轉開發商對當前市場的信心，有興趣拿地的開發商又受制于公租房配套等條件影響而不便輕易出手。”成都吉泰地産顧問機構負責人符洪宇説。

　　“當前各大房企除了在成都、重慶兩個中心城市拿地之外，增加了在宜賓、簡陽、南充等周邊城市拿地，三四線城市逐漸聚攏了越來越多的房企。”一家央企房地産成都公司土地研究部人士向《中國經營報》記者表示，在成渝經濟區規劃和四川省“十二五”規設計劃綱要中，還提出加快培育以成都、德陽、綿陽、樂山為主的四大城市群，可以預計四川房地産三四級市場將迎來更大的發展機遇，這些城市的優質地塊價格也將水漲船高。

　　“即使在簡陽一個小鎮，由於經濟區的政策利好，住宅用地價格已經達到180萬元/畝，買家全是賭政策的土地投資客。” 符洪宇透露，近來在成都拿地的都是不知名的外地開發商或投資商。

　　“在資金流動性依然氾濫的今天，民間資本還有海外熱錢仍然會選擇把資金投向土地市場，而一旦這些熱錢在三四線城市的産業發展還不夠完善的時候將房地産價格泡沫化，就比較危險了。”四川凱隆地産總經理楊忠進表示，原本在四川區域內做住宅開發的他們最近已經將重點轉向成渝經濟區産業園區的投資開發上。

　　土地政策探路

　　不管成渝經濟區規劃出爐後，房産商對土地的態度如何變化，房地産調控政策與區域經濟擴張的土地博弈並未減弱。

　　“成渝經濟區面臨最大的挑戰之一就是土地政策的壓力。”四川省社科院成渝經濟區政策研究員林淩表示，如何在整個經濟區範圍內實現土地佔補平衡，破解制約工業發展和城市建設的“土地瓶頸”已經成為成渝經濟區的重大課題。

　　據了解，在四川的“十二五”規劃中，建設天府新區是其中最重要的內容之一。按照規劃，面積達到上千平方公里的天府新區將形成以現代製造業為主、高端服務業聚集、宜商宜居的國際化現代新城區。

　　雖然四川省國土資源廳一再強調天府新區建設將以丘陵為走向，盡可能少佔用成都平原的良田，但巨大的用地指標仍不可回避。“這上千平方公里的用地規劃將今後幾年四川的用地指標都消耗殆盡，其他區域還發不發展？只能依靠土地政策優惠和區域土地指標佔補平衡來緩和壓力。”林淩認為。

　　事實上，為解決用地矛盾，2010年下半年成都曾設計“地票制”，試圖改變用地緊張局面，然而由於地票制不夠成熟，因此引發了一場用地風波。

　　“但這個改革又是必須進行的，所以在近期土地市場制度有了新的變化。‘持證準入’和‘雙競制’産生，第一個完善地票制度，第二個是商品房土地拍賣中配置保障房，這些情況密集地出現在近期土地拍賣中。”全經聯成都分盟秘書長何良栩表示，而這些土地政策的變化雖然短時間內並不能從房價上體現出來，但對於開發商的拿地模式來説是次不小的挑戰。

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